【正文】 和商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2020 年 修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。 2020年公寓市場(chǎng)“漲聲”一片 據(jù) 分析數(shù)據(jù)顯示， 2020 年京城公寓項(xiàng)目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對(duì)較強(qiáng)，同比于 2020 年上漲了 10%。外資企業(yè)的高級(jí)管理層和資深員工構(gòu)成了北京市服務(wù)式公寓需求的主體。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年開(kāi)盤(pán)銷售的公寓有 91 個(gè)。 MINI 豐臺(tái)區(qū) 75 方莊 6號(hào) 豐臺(tái)區(qū) 76 撲滿山 豐臺(tái)區(qū) 77 北京隨園公寓 昌平區(qū) 78 矩陣 昌平區(qū) 79 佳蓮時(shí)代廣場(chǎng) 昌平區(qū) 80 珠江奧古斯塔 大興區(qū) 81 榮京麗都 大興區(qū) 82 國(guó)融國(guó)際 大興區(qū) 83 廣廈家園 大興區(qū) 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 13 84 清城時(shí)代廣場(chǎng) 大興區(qū) 85 綠城百合公寓 房山區(qū) 86 昊騰花園 房山區(qū) 87 人濟(jì)莊園 懷柔區(qū) 88 琴湖灣 順義區(qū) 89 藍(lán)星花園 順義區(qū) 90 月亮河城堡 通州區(qū) 91 柏林山水 密云區(qū) 可售公寓集中在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū) 從可售項(xiàng)目的數(shù)量來(lái)分析，朝陽(yáng)區(qū)有 49個(gè)，占新增量總數(shù) 53%，海淀區(qū)地區(qū)有 9個(gè)，占新增量總數(shù) 10%。 高檔公寓供應(yīng)量大于去年 2020年上半年，高端公寓供應(yīng)量高達(dá) 1,918套，僅半年的市場(chǎng)供應(yīng)就超過(guò)了 2020年全年的供應(yīng)量。朝陽(yáng)區(qū)依然保持高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)的龍頭，總供應(yīng)面積約為 44萬(wàn)平米；排在第二位的海淀區(qū)供應(yīng)面積 。 從地域分布來(lái)看， CBD商圈依然是酒店式公寓比較集中的區(qū)域，供應(yīng)量達(dá)到了 平米，占總供應(yīng)量的 %，這與 CBD集中了大量的外企、駐華使領(lǐng)館及辦事機(jī)構(gòu)有很大關(guān)系。 3. 需求 狀況 分析 公寓多樣化需求 客觀地說(shuō)，每種房產(chǎn)都有一定的消費(fèi)者，但不是所有的房產(chǎn)品種都有投資價(jià)值。因此，投資房產(chǎn)，公寓是較好的選擇。連續(xù)的加息，首付的提高，都是為了給過(guò)熱的房?jī)r(jià)降降溫。 公寓所處的地理位置、周邊的配套設(shè)施 、 房屋的具體朝向、裝修等等情況 ， 都會(huì)影響到 房產(chǎn)的價(jià)值。另外 北京 的教育、醫(yī)療都是全國(guó)先進(jìn)的，很多外地人出于對(duì)下一代的教育和養(yǎng)老的考慮在 北京 買房。 投資客戶異軍突起從今年的高檔公寓市場(chǎng)來(lái)看，投資型客戶在一些高檔公寓中占有很大的一部分，而且有逐漸放大的趨勢(shì)，個(gè)別項(xiàng)目甚至超過(guò) 50％的占有率。 （一）按客戶的構(gòu)成來(lái)分析，公寓客戶分為以下七類： 國(guó)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高層管理者，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在 100200萬(wàn)元（ 人民幣，以下相同）。 年輕高級(jí)白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在 50100萬(wàn)元左右。他們希望租用臨近工作地點(diǎn)，周圍配套設(shè)施完善，靠近繁華商業(yè)區(qū)的小戶型中檔公寓。與去年同期相比， 2020年的成交量下降了 94萬(wàn)平方米，成交套數(shù)增加了 。 07年 110月北京市一手住宅供應(yīng) ，成交 ，住宅存量不斷消融。記者昨天在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，不少公寓銷售情況并不是很好。買賣雙方的心理落差在一定程度上導(dǎo)致高價(jià)房成交下滑。如：朝陽(yáng)區(qū)的柏悅居、尚都國(guó)際中心、工體 3號(hào)、蘋(píng)果公寓等，海淀區(qū)的文津國(guó)際公寓、遠(yuǎn)中悅?cè)R公寓等，西城區(qū)的長(zhǎng)安興融中心、豐僑公寓等。 馬上進(jìn)入到奧運(yùn)年，吹向樓市的這股奧運(yùn)東風(fēng)來(lái)勢(shì)仍然后勁十足，從榮尊堡高價(jià)租售可以再次證明，亞奧這個(gè)區(qū)域不可復(fù)制的價(jià)值，尤其是這個(gè)區(qū)域的公寓， 如果購(gòu)房者能夠抓住這樣一個(gè)機(jī)遇，充分發(fā)揮公寓項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，上升空間仍將不可估量。 高檔公寓在成交區(qū)域分布上更加分散，市場(chǎng)熱點(diǎn)不一 今年 14月高檔公寓成交量主要還是集中在朝陽(yáng)區(qū)（占總體 76%），同比去年市場(chǎng)集中度有所下降（去年 14月朝陽(yáng)區(qū)占 84%），其次是海淀區(qū)（占 12%，同比變化很?。?。但就目前情形看，未來(lái)兩年 CBD 區(qū)域新增公寓約在 60 萬(wàn)平方米。 西城區(qū)政府對(duì)外宣布，金融街拓展方案已通過(guò)北京市政府批準(zhǔn)，拓展工作即將全面展開(kāi)。 中關(guān)村以及周邊地區(qū)的公寓普遍呈現(xiàn)出兩種類型：一種就是緊湊型小戶 型。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，中關(guān)村核心區(qū)住宅的供應(yīng)量?jī)H有 450萬(wàn)平方米，而高檔公寓更是稀缺。住戶步行數(shù)分鐘即可到達(dá) “ 東方新天地 ” 商場(chǎng)、 “ 東方經(jīng)貿(mào)城 ” 寫(xiě)字樓 、 “ 北京東方君悅大酒店 ” ，此外公寓的住戶還可以享用 C l u b O a s i。其原因，是長(zhǎng)期以來(lái)中關(guān)村眾多的科研院所、企事業(yè)單位占據(jù)了大部分土地，可開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)較少，政府 2020年已經(jīng)下文不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，要把有限的土地用在刀刃上，今后主要以公建為主。 ? 中關(guān)村區(qū)域 中關(guān)村作為“中國(guó)的硅谷，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿@人，其不但擁有優(yōu)越的教育、科技環(huán)境。另外，國(guó)內(nèi)金融行業(yè)、通信行業(yè) 和上市公司對(duì)于本地區(qū)公寓也將產(chǎn)生需求，且該地區(qū)寫(xiě)字樓眾多，公寓的商務(wù)功能相對(duì)較弱，更貼近居住的本質(zhì)。 截止到 2020年 3月份，進(jìn)入到 CBD區(qū)域的世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)超過(guò)了 169家，若干外資銀行也已陸續(xù)進(jìn)入到 CBD中來(lái)。高端物業(yè)的 客戶 以港澳臺(tái)商人、海歸派、外籍人士為主，他們對(duì)于生活環(huán)境及居住氛圍的要求也較高，對(duì)物業(yè)周邊的社區(qū)自然環(huán)境、周邊娛樂(lè)環(huán)境都十分注重，所以所選物業(yè)周邊最好能夠擁有多家中高檔餐廳，齊備的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所以及大型購(gòu)物場(chǎng)所。它的二期 B在 2020年 9月開(kāi)盤(pán)，目前均價(jià)達(dá)到 26500元 /平方米，大戶型更是高達(dá) 30000元 /平方米，價(jià)格完全可以和 世茂奧臨花園 相 “ 媲美 ” ，據(jù)說(shuō)在奧運(yùn)會(huì)期間將會(huì)有十套公寓租售給歐盟代表團(tuán)，價(jià)格高達(dá) 200美元 /月 /平方米，刷新了北京租賃市場(chǎng)的記錄。 從成交價(jià)格來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)的價(jià)格明顯上漲，東城區(qū)價(jià)格保持穩(wěn) 定，而崇文區(qū)的價(jià)格則有所下降。 受政策調(diào)控和股市影響，購(gòu)房人在高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀下的觀望情緒增加，但開(kāi)發(fā)商在實(shí)際出售中的讓利行為并不代表對(duì)項(xiàng)目銷售擔(dān)憂。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有兩 個(gè)小戶型的公寓項(xiàng)目位于二至三環(huán)，其余的項(xiàng)目和普通住宅一樣均分布在四環(huán)以外區(qū)域；而價(jià)格方面明顯能看出與普通住宅的差距，銷售均價(jià)已達(dá)到 13500元 / 平方米。 1. 宏觀經(jīng)濟(jì)背景： ? 經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高 07年 19月北京市 GDP ，同比增長(zhǎng) %； ? 股市 08年股市焦灼，樓市將會(huì)吸引更多的投機(jī)資本； 2. 資金層面： 流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題在短時(shí)間內(nèi)，無(wú)法得到有效解決。 （二）從市場(chǎng)的角度來(lái)分析，公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下需求特點(diǎn)： *小戶型公寓熱銷，成為公寓市場(chǎng)的亮點(diǎn)； *大戶型豪華公寓受到高收入人士追捧； *中檔公寓的特點(diǎn)不突出，難以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 ； *投資購(gòu)買踴躍，個(gè)人投資比重逐漸上升； *買房者對(duì)公寓的整體素質(zhì)投以更多關(guān)注； *商住公寓的需求依然很大，尤其是在寫(xiě)字樓相對(duì)短缺或價(jià)格較高的位置，如中關(guān)村地區(qū)和商務(wù)區(qū)。 外地來(lái)京短期或長(zhǎng)期工作的年輕白領(lǐng)，可承擔(dān)的租金在 25005000元 /月。 這類客戶購(gòu)房置業(yè)一方面是為自住，顯示身份地位；另一方面是為投資，為物業(yè)的保值增值。 在面積上， 1居室主要在 60平米左右； 2居室多集中于 90平米； 3居室則上升到； 5居室平均將達(dá)到 。另外，據(jù) 北京 市稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì)： 2020年 北京 市年工 薪收入 有 ?？梢源竽戭A(yù)測(cè)，隨著 北京 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)際地位的不斷提高，高檔公寓在 北京 依然有廣闊的市場(chǎng)前景。這樣的話，即便首付提高到 40%，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相差不是很多，所以對(duì)于高端公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響甚微。公寓的投資回報(bào)率有望提高。所以公寓以其獨(dú)特的高貴品質(zhì)，受到越來(lái)越多購(gòu)房者的青睞。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備的要素，而不再是賣點(diǎn)。另外，世界著名的服務(wù)式公寓管理公司 OAKWOOD 進(jìn)入北京，在三元橋和白家莊區(qū)域管理的兩個(gè)公寓在 今年相繼開(kāi)業(yè)。 2020年至今北京高檔公寓（均價(jià) 13000以上）項(xiàng)目數(shù)共計(jì) 13個(gè)。 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 14 供給公寓戶型分析 o 一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳為公寓供應(yīng)的主要房型； o 三室兩廳供應(yīng)規(guī)模最大，占公寓總供應(yīng)量的的 %；其次為兩室兩廳，占%。 Class 朝陽(yáng)區(qū) 28 方恒國(guó)際中心 朝陽(yáng)區(qū) 29 萬(wàn)方國(guó)際公寓 朝陽(yáng)區(qū) 30 世奧國(guó)際中心 朝陽(yáng)區(qū) 31 大湖公館 朝陽(yáng)區(qū) 32 盤(pán)古大觀 朝陽(yáng)區(qū) 33 華瀚國(guó)際 朝陽(yáng)區(qū) 34 悠樂(lè)匯 朝陽(yáng)區(qū) 35 東亞望京中心 朝陽(yáng)區(qū) 36 萬(wàn)科金陽(yáng)國(guó)際 朝陽(yáng)區(qū) 37 上東上層 朝陽(yáng)區(qū) 38 華業(yè)玫瑰東方 朝陽(yáng)區(qū) 39 健翔國(guó)際公寓 朝陽(yáng)區(qū) 40 麗都東鎮(zhèn) 朝陽(yáng)區(qū) 41 上元 朝陽(yáng)區(qū) 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 12 42 北京香頌 朝陽(yáng)區(qū) 43 AZ Town 朝陽(yáng)區(qū) 44 金都杭城 朝陽(yáng)區(qū) 45 國(guó)貿(mào) DNA 朝陽(yáng)區(qū) 46 嘉美風(fēng)尚中心 朝陽(yáng)區(qū) 47 水郡長(zhǎng)安 朝陽(yáng)區(qū) 48 新金山 朝陽(yáng)區(qū) 49 朝庭公寓 朝陽(yáng)區(qū) 50 雅安商務(wù)公寓 東城區(qū) 51 瑞士公寓 東城區(qū) 52 天安國(guó)匯 西城區(qū) 53 京橋國(guó)際公館 西城區(qū) 54 君濠國(guó)際 西城區(qū) 55 西派國(guó)際公寓 西城區(qū) 56 西絨線 26號(hào) 西城區(qū) 57 冠城 07 年的市場(chǎng)很容易讓人對(duì)08 年公寓市場(chǎng)充滿信心，但究竟市場(chǎng)會(huì)怎么發(fā)展，我們需要更加深入的調(diào)查和分析。而從市場(chǎng) 具體表現(xiàn)上來(lái)看，服務(wù)式公寓無(wú)疑是公寓項(xiàng)目中的重頭。 第二部分 2020 年北京市公寓市場(chǎng)狀況分析 1. 總體 概述 調(diào)查發(fā)現(xiàn) 2020 年 1~12 月京城公寓排行榜中，在過(guò)去的一年里，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高檔住宅市場(chǎng)一片火熱。 9月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。各區(qū)縣則要分階段制定本區(qū)域擬安排的土地供應(yīng)地塊，經(jīng)有關(guān)部門審查通過(guò)后，定期向社會(huì)公布。而今年到目前為止就已出讓了近 600公頃。 ? 嚴(yán)控超過(guò) 140平方米 /套的低密度住宅用地 根據(jù)此次出臺(tái)的用地計(jì)劃，今后我市將繼續(xù)禁止別墅類 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。外資投資房地產(chǎn)主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開(kāi)始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張。 資金流動(dòng)性過(guò)剩助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上揚(yáng) 我國(guó)出現(xiàn)的流動(dòng)性過(guò)剩，直接原因是國(guó)際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大的結(jié)果。 在目前的物價(jià)環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。 3. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)若干影響因素分析 物價(jià)上漲、通貨膨脹推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升 物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來(lái)的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來(lái)的預(yù)期回報(bào)則受到未來(lái)經(jīng)濟(jì)景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。明確規(guī)定了住房保障 資金來(lái)源渠道：其一，將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。具體措施如下： 一是將廉租房作為住房保障制度的重點(diǎn)。部分地區(qū)加大了閑置土地回收力度，成效明顯。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的 %— 3%。 二是對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)限提出明確要求。 增大土地供應(yīng)量 根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)量。 六是投資和投機(jī)性需求。 二是婚齡人口對(duì)住房的需求。 二是開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場(chǎng)供應(yīng)。 2020年 16月，全國(guó)房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速，商品房銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 ，同比增長(zhǎng) %；截至 6月，住宅竣工面積連續(xù)30個(gè)月低于住宅銷售面積。一方面，供給量大幅度下滑。 以北京為例， 2020年，計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為 1750公頃，而實(shí)際入市的只有 900公頃，僅為計(jì)劃的 51%；2020年，商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為 1900公頃，實(shí)際供應(yīng)為 1031公頃，僅為計(jì)劃的 54%。使得中低端需求和初次購(gòu)房需求受到擠壓。 在 目前房?jī)r(jià)上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現(xiàn)為父母為子女購(gòu)房的時(shí)間大大提前，高收入家庭為正在讀大學(xué)，甚至讀高中的子女購(gòu)房的《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 4 現(xiàn)象比較普遍。調(diào)控措施主要包括以下幾個(gè)方面。部分地方政府也逐步開(kāi)始控制出讓宗地的規(guī)模，如北京在 20202020年土地供應(yīng)中期計(jì)劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項(xiàng)目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在 10— 20公頃以下，規(guī)劃建筑面積在 3050 萬(wàn)平方米以下。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑