【正文】 這不僅得益于金寶街將王府井大街和東二環(huán)直接相連 ,而且位于王府井南端的東方廣場還提供了超過 2020 個地下停車位，令一部分機(jī)動車在東方廣場地下停車場內(nèi)就可實現(xiàn)南北、東西轉(zhuǎn)向分流的功能，交通新規(guī)劃和充足的停車位促使該商圈更具升值潛力。另一種就是房屋結(jié)構(gòu)戶型齊全的大面積住宅，這樣的樓盤多數(shù)集中在萬柳地區(qū)。 據(jù)調(diào)查，金融街周邊區(qū)域高檔公寓的需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企老板等高階層人士，以商務(wù)居住為 主。 CBD 商圈和燕莎商圈 , 66%其他商圈 , 44%2020 年北京市第一季度中高檔公寓需求量比例CB D 商圈和燕莎商圈其他商圈 未來兩年，北京 CBD將有超過 13000位外籍工作人員，其中 CEO老板級的人物最少占 10%，加上原來在 CBD地區(qū)里面的外籍員工，都將是 CBD住宅部分很重要的支撐點。國貿(mào)、嘉里、京廣均為北京市具有代表性的高檔服務(wù)式公寓，租金高、出租率高，深受國際租戶的歡迎。 6. 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r分析 投資公寓 要緊貼商圈 目前北京較成熟的商圈包括： CBD商圈、亞運村商圈、中關(guān)村商圈及燕莎商圈。 美倫堡 和 媒體村公寓 算是今年亞奧區(qū)域關(guān)注最多的公寓項目，首先 媒體村公寓 較其它項目位置稍遠(yuǎn)，價格也是所有樓盤中最低的一個，而且自從 10 月份開盤以來，價格基本上沒有太大的浮動，始終保持 12020元 /平方米，入市以來，在這么一個小戶型推出便會被快速哄搶的時代，仍然主打中小戶型，目前開過盤的六棟樓所省已不多； 美倫堡 是 一個步行 10分鐘便可到達(dá)奧運場館的精品樓盤，二、三居也是它的主打戶型，樓體為小高層板樓，但最小面積至少要 114平方米，適合那種中高層收入，并且家 庭人口適當(dāng)?shù)臉I(yè)主居住，今年一《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 25 共開過兩次盤，目前仍有 3棟未開，從半年前的 15000元 /平方米上漲的目前的 18500元 /平方米，半年漲幅比例高達(dá) 23%。 2020年北京 市 公寓 價格上漲的 主因分析 高檔公寓交易量萎縮源于國內(nèi)客戶大幅度減少，而價格上漲最主要的原因是海外客戶的增加。在上述項目銷量猛然下跌的同時，其成交價 格也同樣跌宕起伏。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前 5個月，公寓供應(yīng)面積為111萬平方米，與 2020年前 5個月 68萬平方米的公寓供應(yīng)總面積相比，增長了近一倍。 ? 今年上半年證券市場的活躍，增強(qiáng)了投資者對宏觀投資環(huán)境的信心，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場交易的相對活躍。 外籍雇員會根據(jù)公司給予的住房預(yù)算來安排自己的住房，他們?nèi)砸宰庥梅?wù)式公寓為主。 小型文化、商貿(mào)、咨詢服務(wù)公司和自由職業(yè)者，可承擔(dān)的購房總價在 100萬元以上。 從海外歸來的人士，或有國外生活經(jīng)歷人士，可承擔(dān)的購房總價在 100萬元左右。高檔公寓由于其過硬的品質(zhì)和特殊的區(qū)位，使之擁有良好的投資回報率，成為投資客戶的理想選擇。 本地客戶需求強(qiáng)勁 北京 市統(tǒng)計局公布的 北京 城市居民生活狀況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 2020年 1～ 10月， 北京 市城市居民人均可支配收入為 14668元，同比增長 %。其中，歐美人占到 65%，其他是港澳臺人、日本人和華裔等。歸根一點，都是經(jīng)濟(jì)狀況比較好的人。 而如今，經(jīng)過幾年的調(diào)整與恢復(fù)，公寓房產(chǎn)已經(jīng)度過泡沫期，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。交通便利、商圈成熟、商業(yè)氛圍濃厚、管理到位的公寓應(yīng)該是投資首選。其它分散分布的項目總供應(yīng)量為 19萬平米，占總供應(yīng)量的 ％。 一季度北京高檔公寓情況表： 推廣名 坐落位置 容積率 物業(yè)費（元 /月平米） 環(huán)線 銷售狀態(tài) 住宅面積 (㎡ ) 均價 /擬售價 (元 /平米） 主力戶型 蘋果社區(qū) 朝陽區(qū)百子灣路 32號 4 3～ 4 1 月開盤 15800 5060平米 美麗經(jīng)典園 海淀區(qū)五路居澤翼住宅小區(qū) 3～ 4 1 月開盤 13000 130平米 1 月拿證 天鵝灣名苑 朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店 4 4～ 5 1 月開盤 12020/14000 110180/250350平米 西城晶華 西城區(qū)豐盛 胡同 2～ 1 月開盤 25000 150240平米 2～ 19000 150平米 潤楓水尚 朝陽區(qū)姚家 園 113號 3 4～ 5 1 月開盤 17000 1 160平米 2 月拿證 六十六號公寓 東城區(qū)新中街 1 號 2～ 3 2 月拿證 25000 上第 MOMA 海淀區(qū)西三旗清河南庫 5～ 3 月開盤 14000 13500 TIMES(東恒時代二期） 朝陽區(qū)朝陽路十里堡“方恒家園” 4～ 5 3 月開盤 14500 新華聯(lián)麗景珊瑚灣 朝陽區(qū)朝陽路華堂商場對面 5 4～ 5 2 月開盤 13500 1 160平米 3 月開盤 14000 合生國際花園 朝陽國貿(mào)橋南 600 米東三環(huán)西側(cè) 2～ 3 1 月開盤 17000 40130平米 2 月開盤 21000 1 140平米 歐陸經(jīng)典 朝陽區(qū)北苑 路 172號 4～ 5 1 月開盤 20559 13000 4070平米 世界城 朝陽區(qū)東大橋路 10號 8 2～ 3 1 月開盤 27000 5587平米 US聯(lián)邦公寓 朝陽區(qū)三元 3～ 4 2 月 22500 200平米 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 16 東橋南 1000米 開盤 2020年第一、二季度新供應(yīng)量列表： 項目名稱 區(qū)域 供應(yīng)量 2020年第一季度 1. 匯富 66 朝陽區(qū) 158 2020年第二季度 Apartment Beijing 朝陽區(qū) 236 西城區(qū) 205 3號 朝陽區(qū) 210 15號 朝陽區(qū) 209 西城區(qū) 600 朝陽區(qū) 300 20202020年各季度新增高檔公寓供應(yīng)走 勢 服務(wù)式公寓供應(yīng)量 分析 2020 年前三個季度，市場新增五個服務(wù)式公寓項目，一共提供了 1,214 套房間，相比 2020 年三季度的 5,750 套房間增長了 21％，總供應(yīng)量達(dá)到 6,964 套。從地區(qū)分布來看，部分新供 應(yīng)聚集在金融街地區(qū)。 公寓形式多樣化發(fā)展 客戶對住宅提出更高的要求，需求的多樣 化，使產(chǎn)品功能增多形式多樣化。 07 年度可售公寓分布表 : 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 11 編號 項目名稱 區(qū)縣 1 珠江帝景 朝陽區(qū) 2 中廣宜景灣 朝陽區(qū) 3 置地公館 朝陽區(qū) 4 和喬麗致 朝陽區(qū) 5 潤楓水尚 朝陽區(qū) 6 世界城 朝陽區(qū) 7 天鵝灣 朝陽區(qū) 8 蘋果社區(qū) 朝陽區(qū) 9 US聯(lián)邦公寓 朝陽區(qū) 10 美景東方 朝陽區(qū) 11 康斯丹郡 朝陽區(qū) 12 樂成公館 朝陽區(qū) 13 壹線國際 朝陽區(qū) 14 旭輝發(fā)展商對于一年租期的租約，普遍將租金上調(diào) 10%以上。而從售價來看，進(jìn)入到 2020 年三、四季度以來，整體公寓項目的報價幅度上漲較大，這主要是針對散售的項目而言，按成交價的幅度來看，同比增長達(dá)到了 40%。 12月 ， 07年一年共加息六次。 6月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋。在 2020年至 2020年的土地供應(yīng)總量中，住宅用地占 6400公頃，其中，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房用地 860公頃，“兩限 房”用地 740公頃。 ? 兩限商品房實際供地已超全年計劃 雖然今年的住宅商品房用地包括兩限商品房在內(nèi)只有 1380公頃，比去年減少了 200多公頃。在1600公頃的住宅用地中，經(jīng)適房和廉 租房 等保障性住房用地為 220公頃，“兩限”商品房和其他商品房用地分別為 180公頃和 1200公頃。 外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈擴(kuò)張趨勢 近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國流動異常活躍，大量國際游資流入國內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個驅(qū)動因素，一是國內(nèi)房價仍然保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取 高額的投資回報。一是高收入者的邊際消費傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越 多的資金用于儲蓄和投資。 貨幣政策刺激高收入投機(jī)者積極入市 為應(yīng)對目前物價上漲過快的趨勢，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。 根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，切實保證供應(yīng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，在土地供應(yīng)計劃中予以優(yōu)先安排。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。第二套房的首付成數(shù)提至 4成，這一政策有望有效地抑制投資投機(jī)需求， 深圳在該政策出臺后，市場成交量明顯下降。在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)后，才可公開出讓。 四是 改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅。 土地出讓規(guī)模過大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開發(fā)周期過長導(dǎo)致變相囤積土地，使出讓土地?zé)o法按期形成有效的市場供應(yīng)；其二是規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局，推高房價?！?捂盤惜售 ” 現(xiàn)象，正是 “ 期指化 ” 房地比價導(dǎo)致的必然結(jié)果。 目前，我國處于城市建設(shè)快速推進(jìn)時期，城市房屋拆遷帶來的被動需求隨之增加。 一是改善型需求。 土地供應(yīng)量分析 近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢仍在持續(xù)，造成市場供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場預(yù)期。 70 個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續(xù)走高， 8月份，新建商品住房銷售價格同比上漲 %，二手住房銷售價格同比上漲 %，部分熱點城市房價 上漲連續(xù)保持兩位數(shù)。另一方面，需求快速膨脹。 特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個主要力量。 三是城市新增常住人口的住房需求。 地價房價 “ 倒掛 ” 現(xiàn)象分析 2020年，在各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大量地價房價 “ 倒掛 ” 的現(xiàn)象，即招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓 土地的樓面地價接近或高于同地段在售新建房屋的價格。廣州出臺措施重點加大經(jīng)營性商品住宅用地供應(yīng)量，從 2020年開始連續(xù) 3年確保廣州十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地 5平方公里以上，其中 2020年供應(yīng) ，住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積 1250萬平方米， 是過去兩年供地量的兩倍 ，增大了土地供應(yīng)量，加快了供地速度。部分地方政府開始限制出讓土地的開發(fā)建設(shè)時限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開發(fā)時限，超過開發(fā)時限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金。而在房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。 實行差別的住房抵押貸款政策 2020年 9月， 中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ，對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下，以及超過 90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于 20%和30%。明確了對低收入家庭的住房保障是保障其居住權(quán)，以租賃方式保障為主，而不是幫助其獲得住房產(chǎn)權(quán)。其三，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10%。 相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值，一定會推動人們自覺或不自覺地去 “ 以幣求貨 ” ，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產(chǎn) “ 縮水 ” 風(fēng)險。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時還面臨著開發(fā)企業(yè)將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房價中的可能。持續(xù)的流動性過剩導(dǎo)致了資本市場迅速膨脹，迅速推 動了國內(nèi)資產(chǎn)價格的攀升，資產(chǎn)價格處于高位震蕩狀態(tài)。保障性住房、兩限房和其他中低價位中小套 型商品房用地需達(dá)到住宅供地總量的 70%。 同時，該計劃還提出，從嚴(yán)控制黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項目用地的供應(yīng)，禁止黨政機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項目的土地供應(yīng)。根據(jù)計劃，我市今年將供應(yīng)此類用地 180公頃。公寓是高檔住宅市場的主要組成部分，高檔住宅商品房項目建設(shè)用地的限制供應(yīng)將使公寓市場的供應(yīng)逐漸減少。 10月，發(fā)改委