【正文】 ............. 10 3. 需求狀況分析 ............................................................................ 17 4. 成交量狀況分析 ........................................................................ 21 5. 價格狀況分析 ............................................................................ 23 6. 區(qū)域發(fā)展狀況 分析 .................................................................... 25 7. 投資狀況分析 ............................................................................ 38 8. 二手房市場狀況分析 ................................................................ 41 第三部分 2020 年北京市公寓市場預(yù)測 ............................................ 46 1. 2020 年全國房地產(chǎn)市場預(yù)測 ................................................... 46 2. 2020 年北京市公寓市場供給預(yù)測 ............................................ 47 3. 2020 年北京市公寓市場需求預(yù)測 ............................................ 48 4. 2020 年北京市公寓市場價格預(yù)測 ............................................ 49 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 3 第一部分 2020 年全國房地產(chǎn)宏觀市場分析 1. 2020 年房地產(chǎn)市場運行特點 全國房價漲幅分析 2020年，我國房地產(chǎn)市場總體上價格漲幅較大。這是由于土地儲備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價值的重要指標之一，而其很容易從公開市場上募集大量資金支持大規(guī)模購置并囤積土地。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未來房價大幅提高，使市場形成了房價繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期；同時，推高了周邊在售樓盤的銷售價格，形成了地價和房價的相互推高的惡性循環(huán)。 三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。這項規(guī)定將住房的消費與住房的投資嚴格區(qū)分開。其四，對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。因此，加息增加了購房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購房支付能力。今年計劃供應(yīng)住宅用地 1600公頃，比去年減少300公頃，但實際供應(yīng)速度高于去年，其中兩限房供地已超額完成全年計劃 33%。但截止到今年 8月底，我市已經(jīng)成交的兩限房用地就達到了 240公頃，這一數(shù)量超過今年全年供應(yīng)計劃 33%。 12月， 07年一年共加息六次。 2020年以來，服務(wù)式公寓市場需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應(yīng)同比增長迅速，空置率水平由 2020 年第三季度的 %上升到 %。朝陽區(qū)和海淀區(qū)的總和超過全市新增公寓總數(shù) 60%以上的比例，可見這兩個熱點地區(qū)依然是新盤的集中地。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 15 高檔公寓基本集中在 5環(huán)以內(nèi)，超過 20200元的高檔公寓主要位于 4環(huán)以內(nèi)。一般從長期投資的角度而言，凡過渡性產(chǎn)品，經(jīng)常會是曇花一現(xiàn)。但是，公寓的需求群體決定了公寓的抗震性。外地人當中的“ 港澳臺 ” 人士的比例和外國人的比例近幾年變化不大，在 10％內(nèi)浮動。 如私營企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級管理人員、各類所有制單位的負責(zé)人，其中也包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。同時對于投資型客戶，小戶型公寓的首付低、回報快，易出租，成為大多數(shù)投資者的需求指向。 ? 2020年奧運會帶來世界性的購房需求，推動房價上漲。 5. 價格狀況分析 近年數(shù)據(jù)顯示一手住宅房價持續(xù)上漲 經(jīng)濟持續(xù)走高，股市資本向房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，流動性過剩都將成為房價上漲的助 動力， 08年，奧運會將全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地產(chǎn)市場，龐大的市場需求必將帶動房價持續(xù)上揚。但這個區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為住宅底商和社區(qū)型商業(yè)，且得益于居住人群的高消費能力，中高檔餐飲發(fā)展迅速。 2020年第一季度，北京市中高檔公寓市場的新增需求量為 2311套，其中需求量最大的區(qū)域仍是燕莎朝陽商圈和 CBD商圈，占到本市新增需求量的 66％。這樣的公寓比較適合急于置業(yè)卻經(jīng)濟能力有限的年輕白領(lǐng)。位于王府井商圈核心地位的 “ 東方豪庭公寓 ” ,由于其置身于東方廣場獨特的 “ 城中之城 ” 設(shè)計中，讓公寓住客盡享便利生活。而細數(shù)金融《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 27 街周邊在售或即將開盤的高檔公寓，包括西絨線胡同 26 號、西派國際公寓、天安國匯等，其中大部分項目戶型面積通常在 120平方米以上。商住公寓以現(xiàn)代城、旺座中心和韋伯傳媒公寓為代表，因 CBD中檔寫字樓供應(yīng)量的相對不足又具備小型家庭辦公的優(yōu)勢而占據(jù)了一定的市場份額。 這里要說一下 榮尊堡國際俱樂部 這個 04年就已經(jīng)開過盤的項目。據(jù)統(tǒng)計，今年 1至 5月份，高檔住宅的整體成交均價在 18269元 /平方米，多數(shù)新開盤項目的 售價都變成 “ 高開低走 ” 。 ? 一年來，三種物業(yè)成交均價增長均在 3000元 /㎡左右。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客 戶的首選。 在高檔公寓需求的戶型和面積上來分析我們可以發(fā)現(xiàn)， 在戶型方面，該類高端人群傾向于 2室的戶型，該比例占到了整個需求量的 %，而特殊的需求是在 2居室里有 %的群體選擇了 2廳的戶型；同時 %的群體 選擇了 2衛(wèi)的戶型，這說明隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，今后的舒適性和合理性兼?zhèn)涞淖≌紝⑾?2廳 2衛(wèi)的方向發(fā)展，而今后這類住宅的租賃量將有《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 20 望繼續(xù)提升。 而從現(xiàn)在的市場情況來看，真正代表先進居住理念和居住環(huán)境的高檔公寓，在 北京 不是太多。 另外，隨著北京 2020年奧運會的即將到來，外籍人士的大量涌入，將會加大高端公寓租賃市場的需求，短期租賃將進入旺銷期。 性價比高的項目增多 北京 的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入產(chǎn)品時代，產(chǎn)品的特點成為最大的賣點，客戶對產(chǎn)品細部的要求越來越多。 政府控制高檔住宅的用地數(shù)量，高檔公寓新增量將不斷減少，其稀缺性將進一步加大。萬象 朝陽區(qū) 19 北京財富中心 朝陽區(qū) 20 北京星河灣 朝陽區(qū) 21 華遠裘馬都 朝陽區(qū) 22 華業(yè)玫瑰郡 朝陽區(qū) 23 榮尊堡國際 朝陽區(qū) 24 梵谷水郡 朝陽區(qū) 25 媒體村公寓 朝陽區(qū) 26 格林萊雅 朝陽區(qū) 27 燕莎 無論供應(yīng)量、成交量以及租金、銷售價格走勢， 2020 年的公寓市場中，“漲”成了一片。 8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。據(jù)統(tǒng)計，到去年年底， 2020年供地計劃僅完成 800多公頃。外資進入我國房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過地產(chǎn)基金進行投資。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響 ；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場的投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。 三是確保廉租住房保障資金來源。按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規(guī)模，如北京在 20202020年土地供應(yīng)中期計劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在 10— 20公頃以下，規(guī)劃建筑面積在 3050 萬平方米以下。 在 目前房價上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現(xiàn)為父母為子女購房的時間大大提前，高收入家庭為正在讀大學(xué)，甚至讀高中的子女購房的《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 4 現(xiàn)象比較普遍。 以北京為例， 2020年，計劃供應(yīng)的商品住宅用地為 1750公頃，而實際入市的只有 900公頃，僅為計劃的 51%；2020年，商品住房和經(jīng)濟適用住房用地計劃供應(yīng)合計為 1900公頃，實際供應(yīng)為 1031公頃，僅為計劃的 54%。 2020年 16月，全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速，商品房銷售面積 ，同比增長 %；房屋竣工面積 ，同比增長 %；截至 6月，住宅竣工面積連續(xù)30個月低于住宅銷售面積。 二是婚齡人口對住房的需求。 增大土地供應(yīng)量 根據(jù)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價格的 %— 3%。具體措施如下： 一是將廉租房作為住房保障制度的重點。 3. 2020 年房地產(chǎn)市場若干影響因素分析 物價上漲、通貨膨脹推動房價繼續(xù)攀升 物價和房價是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價格強烈地受到未來的預(yù)期回報的影響，而未來的預(yù)期回報則受到未來經(jīng)濟景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。 資金流動性過剩助長房價上揚 我國出現(xiàn)的流動性過剩，直接原因是國際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴大的結(jié)果。 ? 嚴控超過 140平方米 /套的低密度住宅用地 根據(jù)此次出臺的用地計劃，今后我市將繼續(xù)禁止別墅類 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的土地供應(yīng)。各區(qū)縣則要分階段制定本區(qū)域擬安排的土地供應(yīng)地塊，經(jīng)有關(guān)部門審查通過后，定期向社會公布。 第二部分 2020 年北京市公寓市場狀況分析 1. 總體 概述 調(diào)查發(fā)現(xiàn) 2020 年 1~12 月京城公寓排行榜中，在過去的一年里，北京房地產(chǎn)市場中的高檔住宅市場一片火熱。 07 年的市場很容易讓人對08 年公寓市場充滿信心，但究竟市場會怎么發(fā)展，我們需要更加深入的調(diào)查和分析。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 14 供給公寓戶型分析 o 一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳為公寓供應(yīng)的主要房型； o 三室兩廳供應(yīng)規(guī)模最大，占公寓總供應(yīng)量的的 %；其次為兩室兩廳，占%。另外，世界著名的服務(wù)式公寓管理公司 OAKWOOD 進入北京，在三元橋和白家莊區(qū)域管理的兩個公寓在 今年相繼開業(yè)。所以公寓以其獨特的高貴品質(zhì)，受到越來越多購房者的青睞。這樣的話，即便首付提高到 40%，對于購房者來說，相差不是很多，所以對于高端公寓市場來說，影響甚微。另外，據(jù) 北京 市稅務(wù)部門統(tǒng)計： 2020年 北京 市年工 薪收入 有 。 這類客戶購房置業(yè)一方面是為自住，顯示身份地位；另一方面是為投資，為物業(yè)的保值增值。 （二）從市場的角度來分析，公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點： *小戶型公寓熱銷，成為公寓市場的亮點； *大戶型豪華公寓受到高收入人士追捧； *中檔公寓的特點不突出，難以在激烈的市場競爭中脫穎而出 ； *投資購買踴躍，個人投資比重逐漸上升； *買房者對公寓的整體素質(zhì)投以更多關(guān)注； *商住公寓的需求依然很大，尤其是在寫字樓相對短缺或價格較高的位置，如中關(guān)村地區(qū)和商務(wù)區(qū)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有兩 個小戶型的公寓項目位于二至三環(huán)，其余的項目和普通住宅一樣均分布在四環(huán)以外區(qū)域；而價格方面明顯能看出與普通住宅的差距，銷售均價已達到 13500元 / 平方米。 從成交價格來看，朝陽區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)的價格明顯上漲，東城區(qū)價格保持穩(wěn) 定，而崇文區(qū)的價格則有所下降。高端物業(yè)的 客戶 以港澳臺商人、海歸派、外籍人士為主，他們對于生活環(huán)境及居住氛圍的要求也較高，對物業(yè)周邊的社區(qū)自然環(huán)境、周邊娛樂環(huán)境都十分注重，所以所選物業(yè)周邊最好能夠擁有多家中高檔餐廳，齊備的娛樂休閑場所以及大型購物場所。另外，國內(nèi)金融行業(yè)、通信行業(yè) 和上市公司對于本地區(qū)公寓也將產(chǎn)生需求，且該地區(qū)寫字樓眾多，公寓的商務(wù)功能相對較弱，更貼近居住的本質(zhì)。其原因，是長期以來中關(guān)村眾多的科研院所、企事業(yè)單位占據(jù)了大部分土地，可開發(fā)的土地