【導(dǎo)讀】中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！貨到驗(yàn)貨后付款！2020年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上價(jià)格漲幅較大。同比上漲%，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲連續(xù)保持兩位數(shù)。一方面，供給量大幅度下滑。30個(gè)月低于住宅銷(xiāo)售面積。以北京為例，新建商品住房供應(yīng)自2020年以來(lái)持續(xù)減少，批準(zhǔn)。預(yù)售面積由2020年的2205萬(wàn)平方米下降至2020年的1706萬(wàn)平方米。資金流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致了投資性需求增長(zhǎng)較快。性購(gòu)房者提前入市，也造成需求驟增。年，計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為1750公頃，而實(shí)際入市的只有900公頃，僅為計(jì)劃的51%；在房?jī)r(jià)快速上升的過(guò)程中，多種需求集中釋放。商品房的貸款比例高于一次性付款的比例，貸款的比例一般達(dá)到60%以上。二是婚齡人口對(duì)住房的需求。受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響，新。組建家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需求剛性較強(qiáng)。四是城市拆遷導(dǎo)致的剛性需。父母提前為子女購(gòu)房的需求。在目前房?jī)r(jià)上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表?！?020房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！

　　

【正文】 6月純新盤(pán)中公寓占主角的狀況。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有兩 個(gè)小戶型的公寓項(xiàng)目位于二至三環(huán)，其余的項(xiàng)目和普通住宅一樣均分布在四環(huán)以外區(qū)域；而價(jià)格方面明顯能看出與普通住宅的差距，銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)到 13500元 / 平方米。與入市公寓的數(shù)量相比，其銷(xiāo)售情況卻背道而馳。記者昨天在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，不少公寓銷(xiāo)售情況并不是很好。其中，開(kāi)盤(pán)不久的 US聯(lián)邦公寓已銷(xiāo)售房屋套數(shù)不到 20%；維多利亞花園從 2020年 9月開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，銷(xiāo)售周期已近兩年，但銷(xiāo)售率也未過(guò)半；而入市快兩年的 Naga上院，在管理網(wǎng)上所顯 示的天盛金大廈 (上院天恒公寓 )D座，沒(méi)有一套顯示已銷(xiāo)售，均為可售房源。 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年 2月份高檔住宅的銷(xiāo)售率為 25%左右，到 4月份再次下降為 %，這些項(xiàng)目中公寓項(xiàng)目占比較大。在上述項(xiàng)目銷(xiāo)量猛然下跌的同時(shí)，其成交價(jià) 格也同樣跌宕起伏。記者從世界城、 Naga上院、建外銀鉆公寓、新城國(guó)際公寓的售樓處了解到，雖然這些項(xiàng)目已賣(mài)到 2萬(wàn)元 /平方米以上，但如有意向購(gòu)買(mǎi)仍可 再享受到至少一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，要是 全款購(gòu)買(mǎi)享受到的優(yōu)惠則更多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 1至 5月份，高檔住宅的整體成交均價(jià)在 18269元 /平方米，多數(shù)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的 售價(jià)都變成 “ 高開(kāi)低走 ” 。 受政策調(diào)控和股市影響，購(gòu)房人在高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀下的觀望情緒增加，但開(kāi)發(fā)商在實(shí)際出售中的讓利行為并不代表對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售擔(dān)憂。出于對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期及樓市前景看好，開(kāi)發(fā)商寧愿堅(jiān)持長(zhǎng)線銷(xiāo)售，也不肯降價(jià)拋售。買(mǎi)賣(mài)雙方的心理落差在一定程度上導(dǎo)致高價(jià)房成交下滑。 5. 價(jià)格狀況分析 近年數(shù)據(jù)顯示一手住宅房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高，股市資本向房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，流動(dòng)性過(guò)剩都將成為房?jī)r(jià)上漲的助 動(dòng)力， 08年，奧運(yùn)會(huì)將全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，龐大的市場(chǎng)需求必將帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。 北京市歷年一手商品房成交均價(jià) 2020年 110月北京 市 公寓不同建面成交均價(jià) 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 24 2020年 110月北京市公寓不同建面成交均價(jià) 由數(shù)據(jù)可以顯示，北京市公寓類(lèi)物業(yè) 2020年 110月成交價(jià)格態(tài)勢(shì)良好，投資前景極為可觀。 2020年北京 市 公寓 價(jià)格上漲的 主因分析 高檔公寓交易量萎縮源于國(guó)內(nèi)客戶大幅度減少，而價(jià)格上漲最主要的原因是海外客戶的增加。今年 14月高檔公寓購(gòu)買(mǎi)客戶還是以本市 城鎮(zhèn)居民（占總體的 34%）和外省市個(gè)人（占總體的 32%）為主。同比去年，除華僑及港澳臺(tái)人士顯著增加外，其他類(lèi)型客戶購(gòu)買(mǎi)量均有明顯下降；從客戶所占的比例來(lái)看，外省市 個(gè)人有明顯下降，而本市城鎮(zhèn)居民、外國(guó)個(gè)人及機(jī)構(gòu)均有所增加，尤其華僑及港澳臺(tái)人士有明顯增加；從不同客戶成交價(jià)格來(lái)看，占總體市場(chǎng)份額 66%的本市城鎮(zhèn)居民和外省市個(gè)人，價(jià)格每平方米平均上漲了 1000元以上；而對(duì)華僑及港澳臺(tái)人士和外國(guó)個(gè)人及機(jī)構(gòu)，價(jià)格每平方米平均上漲了 3000元以上。 從成交價(jià)格來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)的價(jià)格明顯上漲，東城區(qū)價(jià)格保持穩(wěn) 定，而崇文區(qū)的價(jià)格則有所下降。這是與近期各區(qū)域新推出項(xiàng)目的價(jià)格上 漲顯著相關(guān)。如：朝陽(yáng)區(qū)的柏悅居、尚都國(guó)際中心、工體 3號(hào)、蘋(píng)果公寓等，海淀區(qū)的文津國(guó)際公寓、遠(yuǎn)中悅?cè)R公寓等，西城區(qū)的長(zhǎng)安興融中心、豐僑公寓等。 2020年北京市亞奧區(qū)域公寓價(jià)格漲幅分析 1990年亞運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，使北四環(huán)直接受益，形成了以亞運(yùn)村為核心的一個(gè)亞運(yùn)區(qū)域，造成了當(dāng)時(shí)整個(gè)城市的格局也因此重心北移的現(xiàn)象，面對(duì)今天北京的申奧成功和 2020年的臨近，這個(gè)區(qū)域已在原有的基礎(chǔ)上擴(kuò)大、發(fā)展，形成了今天的亞奧主中心區(qū)?；仡?2020年亞奧區(qū)域公寓 類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)在這個(gè)板塊公寓項(xiàng)目較住宅項(xiàng)目體量多，可以說(shuō)是高檔住宅林立，當(dāng)然房?jī)r(jià)也是層層飆升，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)在售樓盤(pán)將近 15個(gè)，其中 媒體村公寓 、世奧國(guó)際中心、美倫堡、大湖公館、盤(pán)古大觀為今年全新亮相的新盤(pán)，其中 盤(pán)古大觀 今年三季度的成交均價(jià)更是達(dá)到了 5萬(wàn) /平方米，創(chuàng)下了北京單價(jià)最貴的記錄， 618平方米的超豪華戶型，曾經(jīng)吸引了太多望塵莫及的民眾。 美倫堡 和 媒體村公寓 算是今年亞奧區(qū)域關(guān)注最多的公寓項(xiàng)目，首先 媒體村公寓 較其它項(xiàng)目位置稍遠(yuǎn)，價(jià)格也是所有樓盤(pán)中最低的一個(gè)，而且自從 10 月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，價(jià)格基本上沒(méi)有太大的浮動(dòng)，始終保持 12020元 /平方米，入市以來(lái)，在這么一個(gè)小戶型推出便會(huì)被快速哄搶的時(shí)代，仍然主打中小戶型，目前開(kāi)過(guò)盤(pán)的六棟樓所省已不多； 美倫堡 是 一個(gè)步行 10分鐘便可到達(dá)奧運(yùn)場(chǎng)館的精品樓盤(pán)，二、三居也是它的主打戶型，樓體為小高層板樓，但最小面積至少要 114平方米，適合那種中高層收入，并且家 庭人口適當(dāng)?shù)臉I(yè)主居住，今年一《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 25 共開(kāi)過(guò)兩次盤(pán)，目前仍有 3棟未開(kāi)，從半年前的 15000元 /平方米上漲的目前的 18500元 /平方米，半年漲幅比例高達(dá) 23%。是 2020年新盤(pán)中到目前為止?jié)q幅數(shù)量最大的一個(gè)。 這里要說(shuō)一下 榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部 這個(gè) 04年就已經(jīng)開(kāi)過(guò)盤(pán)的項(xiàng)目。它的二期 B在 2020年 9月開(kāi)盤(pán)，目前均價(jià)達(dá)到 26500元 /平方米，大戶型更是高達(dá) 30000元 /平方米，價(jià)格完全可以和 世茂奧臨花園 相 “ 媲美 ” ，據(jù)說(shuō)在奧運(yùn)會(huì)期間將會(huì)有十套公寓租售給歐盟代表團(tuán)，價(jià)格高達(dá) 200美元 /月 /平方米，刷新了北京租賃市場(chǎng)的記錄。老項(xiàng)目的價(jià)格漲幅同樣不遜色于新盤(pán)， 07全年同樣擁有 47%的高比例。 馬上進(jìn)入到奧運(yùn)年，吹向樓市的這股奧運(yùn)東風(fēng)來(lái)勢(shì)仍然后勁十足，從榮尊堡高價(jià)租售可以再次證明，亞奧這個(gè)區(qū)域不可復(fù)制的價(jià)值，尤其是這個(gè)區(qū)域的公寓， 如果購(gòu)房者能夠抓住這樣一個(gè)機(jī)遇，充分發(fā)揮公寓項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，上升空間仍將不可估量。但這個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為住宅底商和社區(qū)型商業(yè)，且得益于居住人群的高消費(fèi)能力，中高檔餐飲發(fā)展迅速。但是，長(zhǎng)期以來(lái)，亞奧板塊商業(yè)沒(méi)能形成有代表性的區(qū)域購(gòu)物中心，購(gòu)物、娛樂(lè)及休閑一體的綜合性商業(yè)設(shè)施更是極度匱乏，這也是這個(gè)區(qū)域稍顯不足的弱勢(shì)。 6. 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r分析 投資公寓 要緊貼商圈 目前北京較成熟的商圈包括： CBD商圈、亞運(yùn)村商圈、中關(guān)村商圈及燕莎商圈。其中 CBD商圈的優(yōu)勢(shì)最為突出，進(jìn)行高端物業(yè)投資收益會(huì)比較明顯。物業(yè)周邊寫(xiě)字樓及商務(wù)區(qū)里的企業(yè)金領(lǐng)、外籍人士等高薪階層為高端物業(yè)提供了較穩(wěn)定的市場(chǎng)支持。高端物業(yè)的 客戶 以港澳臺(tái)商人、海歸派、外籍人士為主，他們對(duì)于生活環(huán)境及居住氛圍的要求也較高，對(duì)物業(yè)周邊的社區(qū)自然環(huán)境、周邊娛樂(lè)環(huán)境都十分注重，所以所選物業(yè)周邊最好能夠擁有多家中高檔餐廳，齊備的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所以及大型購(gòu)物場(chǎng)所。另外，考慮到高知層人士對(duì)于生活私密性及居住高品質(zhì)方面的需求 ，公寓最好能選在動(dòng)靜皆宜之處，即不要與嘈雜的商務(wù)區(qū)及城市主干道距離過(guò)近，以驅(qū)車(chē)從居所至商務(wù)密集區(qū)不超過(guò) 20分鐘的距離為宜。 高檔公寓在成交區(qū)域分布上更加分散，市場(chǎng)熱點(diǎn)不一 今年 14月高檔公寓成交量主要還是集中在朝陽(yáng)區(qū)（占總體 76%），同比去年市場(chǎng)集中度有所下降（去年 14月朝陽(yáng)區(qū)占 84%），其次是海淀區(qū)（占 12%，同比變化很?。?。然而，東城區(qū)是成交量唯一增長(zhǎng)的區(qū)域，同比增加 5%以上。 朝陽(yáng)區(qū) , 7 6 %海淀區(qū) , 1 2 %其他 , 2 2 %1 4 月高檔公寓成交量統(tǒng)計(jì)朝陽(yáng)區(qū)海淀區(qū)其他 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 26 北京市典型區(qū)域公寓市場(chǎng)發(fā)展情況介紹 ? CBD區(qū)域 北 京 CBD地區(qū)的公寓主要有三種形式：服務(wù)式公寓、商住公寓和純居住公寓。國(guó)貿(mào)、嘉里、京廣均為北京市具有代表性的高檔服務(wù)式公寓，租金高、出租率高，深受?chē)?guó)際租戶的歡迎。服務(wù)式公寓面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國(guó)公司的高層管理人員，在 CBD地區(qū)具有較強(qiáng)的生命力。商住公寓以現(xiàn)代城、旺座中心和韋伯傳媒公寓為代表，因 CBD中檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量的相對(duì)不足又具備小型家庭辦公的優(yōu)勢(shì)而占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額。 截止到 2020年 3月份，進(jìn)入到 CBD區(qū)域的世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)超過(guò)了 169家，若干外資銀行也已陸續(xù)進(jìn)入到 CBD中來(lái)。為了避免業(yè)態(tài)單一導(dǎo)致 商務(wù)死城的出現(xiàn)，北京 CBD借鑒了國(guó)外 CBD的成功經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃之初就嚴(yán)格界定了各種物業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)比例，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)總量與公寓、酒店、商業(yè)等配套商務(wù)設(shè)施的比例為 1比 1。但就目前情形看，未來(lái)兩年 CBD 區(qū)域新增公寓約在 60 萬(wàn)平方米。 2020年第一季度，北京市中高檔公寓市場(chǎng)的新增需求量為 2311套，其中需求量最大的區(qū)域仍是燕莎朝陽(yáng)商圈和 CBD商圈，占到本市新增需求量的 66％。與此同時(shí)， CBD區(qū)域高端公寓的供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度卻不是很大，目前超 /平方米的在售或?qū)⑷胧械墓㈨?xiàng)目?jī)H有柏悅居、財(cái)富中心二期御金臺(tái)等幾個(gè) 項(xiàng)目，銷(xiāo)售數(shù)量均沒(méi)有超過(guò) 200套。 CBD 商圈和燕莎商圈 , 66%其他商圈 , 44%2020 年北京市第一季度中高檔公寓需求量比例CB D 商圈和燕莎商圈其他商圈 未來(lái)兩年，北京 CBD將有超過(guò) 13000位外籍工作人員，其中 CEO老板級(jí)的人物最少占 10%，加上原來(lái)在 CBD地區(qū)里面的外籍員工，都將是 CBD住宅部分很重要的支撐點(diǎn)?？梢酝茢?，由于頂級(jí)住宅供應(yīng)量有限，預(yù)計(jì)此類(lèi)住宅未來(lái)在 CBD的租金每天每平方米將維持在 16到 18美元左右。 ? 金融街 區(qū)域 隨著金融街形象的確立和影響的擴(kuò)大，金融街將是國(guó)際金融巨子進(jìn)入中國(guó)的首選之地，對(duì)高檔居所的需求將隨之增加。另外，國(guó)內(nèi)金融行業(yè)、通信行業(yè) 和上市公司對(duì)于本地區(qū)公寓也將產(chǎn)生需求，且該地區(qū)寫(xiě)字樓眾多，公寓的商務(wù)功能相對(duì)較弱，更貼近居住的本質(zhì)。本地區(qū)商務(wù)人士收入穩(wěn)定豐厚，多數(shù)已擁有居所，和競(jìng)爭(zhēng)激烈、生活狀態(tài)相對(duì)不穩(wěn)定的中關(guān)村人士相比，居住此類(lèi)公寓將更會(huì)得到他們的認(rèn)同。 西城區(qū)政府對(duì)外宣布，金融街拓展方案已通過(guò)北京市政府批準(zhǔn)，拓展工作即將全面展開(kāi)。 “ 金融街的進(jìn)一步擴(kuò)張將會(huì)對(duì)這一區(qū)域的高檔公寓配備提出更高的要求。 ” 專(zhuān)家對(duì)此指出。 據(jù)調(diào)查，金融街周邊區(qū)域高檔公寓的需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級(jí)員工、國(guó)內(nèi)大型私企老板等高階層人士，以商務(wù)居住為 主。在戶型方面，該類(lèi)高端人群似乎更傾向于 1－ 2居，約 60－ 90平米，該比例占到整個(gè)需求量的 ％。而細(xì)數(shù)金融《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 27 街周邊在售或即將開(kāi)盤(pán)的高檔公寓，包括西絨線胡同 26 號(hào)、西派國(guó)際公寓、天安國(guó)匯等，其中大部分項(xiàng)目戶型面積通常在 120平方米以上。 ? 中關(guān)村區(qū)域 中關(guān)村作為“中國(guó)的硅谷，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿@人，其不但擁有優(yōu)越的教育、科技環(huán)境。此外，中關(guān)村西區(qū)已走出建設(shè)期，城鐵 13號(hào)線、規(guī)劃中的地鐵 4號(hào)線、 10號(hào)線環(huán)抱其內(nèi)，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)更使置業(yè)投資者格外青睞。 中關(guān)村以及周邊地區(qū)的公寓普遍呈現(xiàn)出兩種類(lèi)型：一種就是緊湊型小戶 型。這樣的公寓比較適合急于置業(yè)卻經(jīng)濟(jì)能力有限的年輕白領(lǐng)。而這樣的樓盤(pán)大多分布在中關(guān)村的核心地帶。另一種就是房屋結(jié)構(gòu)戶型齊全的大面積住宅，這樣的樓盤(pán)多數(shù)集中在萬(wàn)柳地區(qū)。舒適優(yōu)美的生活環(huán)境、設(shè)備齊全的生活設(shè)施、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、成熟繁華的商業(yè)地段構(gòu)成了萬(wàn)柳地區(qū)周邊的生活氛圍，使生活在這里的人們充分享受到了充足的生活保障。 中關(guān)村高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)量不大，到目前為止，供應(yīng)面積為 57萬(wàn)平方米，提供 2800多套高檔公寓。其原因，是長(zhǎng)期以來(lái)中關(guān)村眾多的科研院所、企事業(yè)單位占據(jù)了大部分土地，可開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)較少，政府 2020年已經(jīng)下文不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，要把有限的土地用在刀刃上，今后主要以公建為主。但是，中關(guān)村地區(qū)對(duì)住宅的消費(fèi)能力很大，對(duì)高檔公寓需求一直供不應(yīng)求。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，中關(guān)村核心區(qū)住宅的供應(yīng)量?jī)H有 450萬(wàn)平方米，而高檔公寓更是稀缺。前幾年，市場(chǎng)上供應(yīng)的高檔公寓以商住公寓為主，今年新上市的公寓項(xiàng)目中有幾個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，如新中關(guān)和遠(yuǎn)中悅?cè)R國(guó)際酒店公寓。 ? 王府井區(qū)域 王府井地區(qū)的交通，隨著金寶街的落成可謂是四通八達(dá)。這不僅得益于金寶街將王府井大街和東二環(huán)直接相連 ,而且位于王府井南端的東方廣場(chǎng)還提供了超過(guò) 2020 個(gè)地下停車(chē)位，令一部分機(jī)動(dòng)車(chē)在東方廣場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)就可實(shí)現(xiàn)南北、東西轉(zhuǎn)向分流的功能，交通新規(guī)劃和充足的停車(chē)位促使該商圈更具升值潛力。 在王府井、 CBD、燕莎和中關(guān)村四大商圈中，高檔的服務(wù)式公寓和高檔寫(xiě)字樓以王府井地區(qū)最為齊全，由于王府井商圈的客戶構(gòu)成主要是國(guó)際知名企業(yè)，所以這一地區(qū)的企業(yè)高管對(duì)物業(yè)本身及其配套比其他客戶群更為挑剔。位于王府井商圈核心地位的 “ 東方豪庭公寓 ” ,由于其置身于東方廣場(chǎng)獨(dú)特的 “ 城中之城 ” 設(shè)計(jì)中，讓公寓住客盡享便利生活。住戶步行數(shù)分鐘即可到達(dá) “ 東方新天地 ” 商場(chǎng)、 “ 東方經(jīng)貿(mào)城 ” 寫(xiě)字樓 、 “ 北京東方君悅大酒店 ” ，此外公寓的住戶還可以享用 C l u b O a