【正文】 的加息，首付的提高，都是為了給過熱的房?jī)r(jià)降降溫。近兩年，公寓的投資回報(bào)率一直控制在 4%6%，收益穩(wěn)定，適宜投資。因此，投資房產(chǎn)，公寓是較好的選擇。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 18 無論是追求生活享受的首次置業(yè)者，還是改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者，都會(huì)選擇購買公寓。 3. 需求 狀況 分析 公寓多樣化需求 客觀地說，每種房產(chǎn)都有一定的消費(fèi)者，但不是所有的房產(chǎn)品種都有投資價(jià)值。 酒店式公寓區(qū)域分布金融街%燕莎%其它%CBD% 三元橋%中關(guān)村% 朝陽區(qū)內(nèi)擁有使館區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，使得它成為酒店式公寓供應(yīng)量最大的區(qū)域，隨著中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的東遷以及國際貿(mào)易往來的加強(qiáng)， CBD的商務(wù)效應(yīng)將更加凸顯出來，在很大程度上都會(huì)促使區(qū)域內(nèi)酒店式公寓租賃市場(chǎng)的上升勢(shì)頭。 從地域分布來看， CBD商圈依然是酒店式公寓比較集中的區(qū)域，供應(yīng)量達(dá)到了 平米，占總供應(yīng)量的 %，這與 CBD集中了大量的外企、駐華使領(lǐng)館及辦事機(jī)構(gòu)有很大關(guān)系。其中第三季度新增三個(gè)服務(wù)式公寓，提供了 619 套公寓。朝陽區(qū)依然保持高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)的龍頭，總供應(yīng)面積約為 44萬平米；排在第二位的海淀區(qū)供應(yīng)面積 。在此之前，無論在銷售還是租賃市場(chǎng)上，金融街高端住宅項(xiàng)目較為稀缺。 高檔公寓供應(yīng)量大于去年 2020年上半年，高端公寓供應(yīng)量高達(dá) 1,918套，僅半年的市場(chǎng)供應(yīng)就超過了 2020年全年的供應(yīng)量。 京城陸續(xù) 推出的公寓有老年公寓、青年公寓，商住公寓，服務(wù)式公寓，酒店式公寓等多種形式。 MINI 豐臺(tái)區(qū) 75 方莊 6號(hào) 豐臺(tái)區(qū) 76 撲滿山 豐臺(tái)區(qū) 77 北京隨園公寓 昌平區(qū) 78 矩陣 昌平區(qū) 79 佳蓮時(shí)代廣場(chǎng) 昌平區(qū) 80 珠江奧古斯塔 大興區(qū) 81 榮京麗都 大興區(qū) 82 國融國際 大興區(qū) 83 廣廈家園 大興區(qū) 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 13 84 清城時(shí)代廣場(chǎng) 大興區(qū) 85 綠城百合公寓 房山區(qū) 86 昊騰花園 房山區(qū) 87 人濟(jì)莊園 懷柔區(qū) 88 琴湖灣 順義區(qū) 89 藍(lán)星花園 順義區(qū) 90 月亮河城堡 通州區(qū) 91 柏林山水 密云區(qū) 可售公寓集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū) 從可售項(xiàng)目的數(shù)量來分析，朝陽區(qū)有 49個(gè)，占新增量總數(shù) 53%，海淀區(qū)地區(qū)有 9個(gè)，占新增量總數(shù) 10%。奧都 朝陽區(qū) 15 元大都 朝陽區(qū) 16 華彩國際公寓 朝陽區(qū) 17 美倫堡 朝陽區(qū) 18 天際 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年開盤銷售的公寓有 91 個(gè)。對(duì)于在奧運(yùn)會(huì)一個(gè)月的租金，發(fā)展商普遍預(yù)期至少調(diào)整到現(xiàn)在的三至五倍。外資企業(yè)的高級(jí)管理層和資深員工構(gòu)成了北京市服務(wù)式公寓需求的主體。人們對(duì)公寓本身的需求相當(dāng)大，促使了即便是在市場(chǎng)上公寓項(xiàng)目供應(yīng)量龐大的情況下依舊價(jià)格飛漲，這其中雖然投資的行為占有很高的比例，但并非主流因素，總體而言還是實(shí)際居住的需求占了主導(dǎo)地位。 2020年公寓市場(chǎng)“漲聲”一片 據(jù) 分析數(shù)據(jù)顯示， 2020 年京城公寓項(xiàng)目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對(duì)較強(qiáng)，同比于 2020 年上漲了 10%。 分析： 二套個(gè)人住房按揭貸款首付比例的提高對(duì)普通住宅市場(chǎng)需求將有一定的抑制，而對(duì)高檔住宅產(chǎn)品而言影響不大，因?yàn)橥ㄟ^對(duì)多個(gè)高檔住宅項(xiàng)目的調(diào)研可知，高檔住宅的購買客戶《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 9 按揭和一次性付款的比例多為 1： 1，即使是按揭貸款的客戶，首付款的比例也多在 30%以上。 10月，發(fā)改委和商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2020 年 修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。 7月，北京市規(guī)劃委發(fā)布《北京市“十一五”保障性住房及“兩限” 商品住房用地布局規(guī)劃》。公寓是高檔住宅市場(chǎng)的主要組成部分，高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地的限制供應(yīng)將使公寓市場(chǎng)的供應(yīng)逐漸減少。 中期計(jì)劃要求，保障“十一五”期間廉租房建設(shè) 150萬平方米，市區(qū)政府集中建設(shè)經(jīng)適房 1500萬平方米，兩限房 1500萬平方米，其他比照經(jīng)適房政策的住宅 1500萬平方米。根據(jù)計(jì)劃，我市今年將供應(yīng)此類用地 180公頃。但今年實(shí)際供應(yīng)土地的速度高于去年。 同時(shí)，該計(jì)劃還提出，從嚴(yán)控制黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項(xiàng)目用地的供應(yīng)，禁止黨政機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目的土地供應(yīng)。 供地計(jì)劃要求，增加廉租房、經(jīng)適房、兩限房和其他中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的 70%。保障性住房、兩限房和其他中低價(jià)位中小套 型商品房用地需達(dá)到住宅供地總量的 70%。二是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個(gè)渠道。持續(xù)的流動(dòng)性過剩導(dǎo)致了資本市場(chǎng)迅速膨脹，迅速推 動(dòng)了國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的攀升，資產(chǎn)價(jià)格處于高位震蕩狀態(tài)。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時(shí)還面臨著開發(fā)企業(yè)將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中的可能。央行將可能采取提高存款準(zhǔn)備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動(dòng)性適度偏緊。 相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值，一定會(huì)推動(dòng)人們自覺或不自覺地去 “ 以幣求貨 ” ，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產(chǎn) “ 縮水 ” 風(fēng)險(xiǎn)。 五是多渠道解決低收入家庭的住房問題。其三，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10%。在住房保障供應(yīng)體系的政策設(shè)計(jì)上，通過廉租住房保障范圍的擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，解決 “ 夾心層 ” 的住房困難問題。明確了對(duì)低收入家庭的住房保障是保障其居住權(quán)，以租賃方式保障為主，而不是幫助其獲得住房產(chǎn)權(quán)。 加快完善住房保障制度 在房?jī)r(jià)快速上漲，低收入家庭住房問題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。 實(shí)行差別的住房抵押貸款政策 2020年 9月， 中國人民銀行和中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ，對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下，以及超過 90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于 20%和30%。二是明確了土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。 從 2020年 2月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。部分地方政府開始限制出讓土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開發(fā)時(shí)限，超過開發(fā)時(shí)限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金。為防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價(jià)格壟斷，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，國土資源部規(guī)定要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，對(duì)土 地一次性出讓的規(guī)模進(jìn)行控制。廣州出臺(tái)措施重點(diǎn)加大經(jīng)營性商品住宅用地供應(yīng)量，從 2020年開始連續(xù) 3年確保廣州十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地 5平方公里以上，其中 2020年供應(yīng) ，住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積 1250萬平方米， 是過去兩年供地量的兩倍 ，增大了土地供應(yīng)量，加快了供地速度。 2. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施與分析 2020年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需 求、解決低收入家庭住房問題。 地價(jià)房?jī)r(jià) “ 倒掛 ” 現(xiàn)象分析 2020年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量地價(jià)房?jī)r(jià) “ 倒掛 ” 的現(xiàn)象，即招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓 土地的樓面地價(jià)接近或高于同地段在售新建房屋的價(jià)格。 五是父母提前為子女購房的需求。 三是城市新增常住人口的住房需求。 高收入家庭對(duì)改善型需求的支付能力比較強(qiáng)，家庭收入越高，利用自有資金購房的比例越高，據(jù)對(duì)某城市調(diào) 查，高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例，一次性付款的比例一般達(dá)到 60%以上；而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例，貸款的比例一般達(dá)到 60%以上。 特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)： 一是土地出讓面積的不足。另一方面，需求快速膨脹。 我們分析，導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)高漲的原因主要是供不應(yīng)求。 70 個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高， 8月份，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，二手住房銷售價(jià)格同比上漲 %，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià) 上漲連續(xù)保持兩位數(shù)。以北京為例，新建商品住房供應(yīng)自 2020年以來持續(xù)減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積由 2020年的 2205萬平方米下降至 2020年的 1706萬平方米。 土地供應(yīng)量分析 近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，造成市場(chǎng)供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期。根據(jù)建設(shè)銀行 研究部的報(bào)告， 2020年初至 2020年 5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購置土地面積 ，但實(shí)際僅開發(fā)完成 ，不足購置面積的 60%。 一是改善型需求。 受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響，新組建家庭購買住房的需求剛性較強(qiáng)。 目前，我國處于城市建設(shè)快速推進(jìn)時(shí)期，城市房屋拆遷帶來的被動(dòng)需求隨之增加。 除以上以居住為目的的需求外，還包括部分以投資和投機(jī)為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，在購買新建商品房后，原有舊房并沒有在存量房市場(chǎng)立即上市交易，更多地是繼續(xù)持有用于投資?！?捂盤惜售 ” 現(xiàn)象，正是 “ 期指化 ” 房地比價(jià)導(dǎo)致的必然結(jié)果。 2020年1— 5月，全國住宅用地的供應(yīng)量同比增長 %，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加 166%。 土地出讓規(guī)模過大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開發(fā)周期過長導(dǎo)致變相囤積土地，使出讓土地?zé)o法按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)；其二是規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局，推高房?jī)r(jià)。 國土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過 3年。 四是 改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅。相對(duì)來說，這一稅收額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清算應(yīng)繳的額度。在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)后，才可公開出讓。截至 2020年 6月，廣東東莞市累計(jì)處置閑置土地面積 ，占應(yīng)處置閑置土地的 %，對(duì) 10470畝的閑置土地征收土地閑置費(fèi)達(dá) 。第二套房的首付成數(shù)提至 4成，這一政策有望有效地抑制投資投機(jī)需求， 深圳在該政策出臺(tái)后，市場(chǎng)成交量明顯下降。 在住房保障供應(yīng)體系中，廉 租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。其二，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。 根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，切實(shí)保證供應(yīng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。 貨幣政策刺激高收入投機(jī)者積極入市 為應(yīng)對(duì)目前物價(jià)上漲過快的趨勢(shì)，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時(shí)期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。一是高收入者的邊際消費(fèi)傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越 多的資金用于儲(chǔ)蓄和投資。國際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動(dòng)性過剩問題在今后一段時(shí)間仍將持續(xù)存在。 外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì) 近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動(dòng)性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國流動(dòng)異?；钴S，大量國際游資流入國內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)因素，一是國內(nèi)房?jī)r(jià)仍然保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取 高額的投資回報(bào)。 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計(jì)劃解讀和宏觀政策分析 土地計(jì)劃 低密度大套型住宅項(xiàng)目用地將受到嚴(yán)格控制。在1600公頃的住宅用地中，經(jīng)適房和廉 租房 等保障性住房用地為 220公頃，“兩限”商品房和其他商品房用地分別為 180公頃和 1200公頃。同時(shí)，嚴(yán)格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過 140平方米的低密度、大套型住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)。 ? 兩限商品房實(shí)際供地已超全年計(jì)劃 雖然今年的住宅商品房用地包括兩限商品房在內(nèi)只有 1380公頃，比去年減少了 200多公頃。尤其值得注意的是今年提出的“兩限”商品房用地的供應(yīng)速度。在 2020年至 2020年的土地供應(yīng)總量中，住宅用地占 6400公頃，其中，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房用地 860公頃，“兩限 房”用地 740公頃。 和公寓市場(chǎng)相關(guān)土地計(jì)劃解讀： 計(jì)劃：嚴(yán)控超過 140平方米 /套的低密度住宅用地 解讀 ：高檔公寓戶型普片較大，此項(xiàng)政策的出臺(tái)，無疑是在戶型結(jié)構(gòu)上延續(xù)了對(duì)高檔住宅供應(yīng)的限制，這對(duì)現(xiàn)有高檔住宅產(chǎn)