【正文】 但是，中關(guān)村地區(qū)對(duì)住宅的消費(fèi)能力很大，對(duì)高檔公寓需求一直供不應(yīng)求。本地區(qū)商務(wù)人士收入穩(wěn)定豐厚，多數(shù)已擁有居所，和競(jìng)爭(zhēng)激烈、生活狀態(tài)相對(duì)不穩(wěn)定的中關(guān)村人士相比，居住此類公寓將更會(huì)得到他們的認(rèn)同。另外，考慮到高知層人士對(duì)于生活私密性及居住高品質(zhì)方面的需求 ，公寓最好能選在動(dòng)靜皆宜之處，即不要與嘈雜的商務(wù)區(qū)及城市主干道距離過近，以驅(qū)車從居所至商務(wù)密集區(qū)不超過 20分鐘的距離為宜。這是與近期各區(qū)域新推出項(xiàng)目的價(jià)格上 漲顯著相關(guān)。與入市公寓的數(shù)量相比，其銷售情況卻背道而馳。 4. 成交 量 狀況分析 2020年北京市住宅市場(chǎng)成交量小幅縮減 2020年 111月住宅市場(chǎng)成交量為 1597萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為 。黃金位置的高檔、豪華公寓以及具有外資背景的開發(fā)商開發(fā)的公寓項(xiàng)目是他們的首選。從上面的數(shù)據(jù)可以看出， 北京 市的高收入人群的數(shù)量在逐漸增加，這為高檔公寓形成有效需求奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。 專業(yè)人士提醒：雖然投資公寓，收益、回報(bào)都較穩(wěn)定，但這并不說明投資公寓就一定會(huì)穩(wěn)掙不賠 。 客戶群的旺盛需求，必然導(dǎo)致公寓的保值、增值。 酒店式公寓 供應(yīng)分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年開盤的酒店式公寓項(xiàng)目至少有 17個(gè)，加上 07年之前開盤的 7個(gè)項(xiàng)目，總供應(yīng)量不低于 130萬(wàn)平米。 不同面積戶型供應(yīng)量分析 o 戶均建筑面積 60以下及 6080平方米的戶型供應(yīng)套數(shù)占總套數(shù)的比例達(dá)到50%，這主要是因?yàn)榫频晔焦⒐?yīng)量較大所致； o 100— 140平方米的戶型供應(yīng)規(guī)模最大，是公寓市場(chǎng)的主要供應(yīng)戶型。 2. 供給狀況分析 供給量同比增加 據(jù)分析數(shù)據(jù)顯示， 2020 年京城公寓項(xiàng)目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對(duì)較強(qiáng)，同比于 2020 年上漲了 10%。排行前 20位的公寓項(xiàng)目成交均價(jià)大部分在 萬(wàn)元以上，其中將近半數(shù) 的項(xiàng)目均價(jià)超過了 2 萬(wàn)元 /平方米，僅這 20 個(gè)公寓項(xiàng)目《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 10 總成交套數(shù)就達(dá)到了 10834 套；充分顯示出了 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的強(qiáng)大需求。 和公寓市場(chǎng)相關(guān)土地計(jì)劃解讀： 計(jì)劃：嚴(yán)控超過 140平方米 /套的低密度住宅用地 解讀 ：高檔公寓戶型普片較大，此項(xiàng)政策的出臺(tái)，無(wú)疑是在戶型結(jié)構(gòu)上延續(xù)了對(duì)高檔住宅供應(yīng)的限制，這對(duì)現(xiàn)有高檔住宅產(chǎn) 品是一個(gè)利好因素，未來(lái)這類產(chǎn)品將由于產(chǎn)品的稀缺性而價(jià)格持續(xù)上漲。同時(shí)，嚴(yán)格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過 140平方米的低密度、大套型住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)。國(guó)際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動(dòng)性過剩問題在今后一段時(shí)間仍將持續(xù)存在。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。 在住房保障供應(yīng)體系中，廉 租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。相對(duì)來(lái)說，這一稅收額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清算應(yīng)繳的額度。 2020年1— 5月，全國(guó)住宅用地的供應(yīng)量同比增長(zhǎng) %，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加 166%。 受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響，新組建家庭購(gòu)買住房的需求剛性較強(qiáng)。以北京為例，新建商品住房供應(yīng)自 2020年以來(lái)持續(xù)減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積由 2020年的 2205萬(wàn)平方米下降至 2020年的 1706萬(wàn)平方米。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)： 一是土地出讓面積的不足。 五是父母提前為子女購(gòu)房的需求。為防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價(jià)格壟斷，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，國(guó)土資源部規(guī)定要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，對(duì)土 地一次性出讓的規(guī)模進(jìn)行控制。二是明確了土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。在住房保障供應(yīng)體系的政策設(shè)計(jì)上，通過廉租住房保障范圍的擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，解決 “ 夾心層 ” 的住房困難問題。央行將可能采取提高存款準(zhǔn)備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動(dòng)性適度偏緊。二是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個(gè)渠道。但今年實(shí)際供應(yīng)土地的速度高于去年。 7月，北京市規(guī)劃委發(fā)布《北京市“十一五”保障性住房及“兩限” 商品住房用地布局規(guī)劃》。人們對(duì)公寓本身的需求相當(dāng)大，促使了即便是在市場(chǎng)上公寓項(xiàng)目供應(yīng)量龐大的情況下依舊價(jià)格飛漲，這其中雖然投資的行為占有很高的比例，但并非主流因素，總體而言還是實(shí)際居住的需求占了主導(dǎo)地位。奧都 朝陽(yáng)區(qū) 15 元大都 朝陽(yáng)區(qū) 16 華彩國(guó)際公寓 朝陽(yáng)區(qū) 17 美倫堡 朝陽(yáng)區(qū) 18 天際在此之前，無(wú)論在銷售還是租賃市場(chǎng)上，金融街高端住宅項(xiàng)目較為稀缺。 酒店式公寓區(qū)域分布金融街%燕莎%其它%CBD% 三元橋%中關(guān)村% 朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)擁有使館區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，使得它成為酒店式公寓供應(yīng)量最大的區(qū)域，隨著中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的東遷以及國(guó)際貿(mào)易往來(lái)的加強(qiáng)， CBD的商務(wù)效應(yīng)將更加凸顯出來(lái)，在很大程度上都會(huì)促使區(qū)域內(nèi)酒店式公寓租賃市場(chǎng)的上升勢(shì)頭。近兩年，公寓的投資回報(bào)率一直控制在 4%6%，收益穩(wěn)定，適宜投資。這部分租客的具體情況如下 圖 ：客戶職務(wù)組成 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 19 北京 作為國(guó)際化大都市，云集了眾多腰纏萬(wàn)貫的商賈， 北京 的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是 北京的或全國(guó)的市場(chǎng)，更是全世界的市場(chǎng)，市場(chǎng)需求非常大。 雖然目前高檔公寓仍以外籍人士為主，但外地客戶在不久的將來(lái)也將成為這一市場(chǎng)的又一大消費(fèi)群體。 小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動(dòng)，同時(shí)企業(yè)性質(zhì)及規(guī)模也不需要大面積工作間，購(gòu)買商住公寓符合他們的需求特點(diǎn)。 2020年北京市公寓市場(chǎng)升溫，成交量同比增加 % 2020年 110月北京市不同物業(yè)成交情況 ? 2020年，北京公寓市場(chǎng)升溫，成交量同比增加 %；而普通住宅和別墅成交量均有下降，其中，別墅因受用地限制的影響，同比下降 %。記者從世界城、 Naga上院、建外銀鉆公寓、新城國(guó)際公寓的售樓處了解到，雖然這些項(xiàng)目已賣到 2萬(wàn)元 /平方米以上，但如有意向購(gòu)買仍可 再享受到至少一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，要是 全款購(gòu)買享受到的優(yōu)惠則更多。是 2020年新盤中到目前為止?jié)q幅數(shù)量最大的一個(gè)。服務(wù)式公寓面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國(guó)公司的高層管理人員，在 CBD地區(qū)具有較強(qiáng)的生命力。在戶型方面，該類高端人群似乎更傾向于 1－ 2居，約 60－ 90平米，該比例占到整個(gè)需求量的 ％。 在王府井、 CBD、燕莎和中關(guān)村四大商圈中，高檔的服務(wù)式公寓和高檔寫字樓以王府井地區(qū)最為齊全，由于王府井商圈的客戶構(gòu)成主要是國(guó)際知名企業(yè)，所以這一地區(qū)的企業(yè)高管對(duì)物業(yè)本身及其配套比其他客戶群更為挑剔。而這樣的樓盤大多分布在中關(guān)村的核心地帶。與此同時(shí)， CBD區(qū)域高端公寓的供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度卻不是很大，目前超 /平方米的在售或?qū)⑷胧械墓㈨?xiàng)目?jī)H有柏悅居、財(cái)富中心二期御金臺(tái)等幾個(gè) 項(xiàng)目，銷售數(shù)量均沒有超過 200套。但是，長(zhǎng)期以來(lái)，亞奧板塊商業(yè)沒能形成有代表性的區(qū)域購(gòu)物中心，購(gòu)物、娛樂及休閑一體的綜合性商業(yè)設(shè)施更是極度匱乏，這也是這個(gè)區(qū)域稍顯不足的弱勢(shì)。 北京市歷年一手商品房成交均價(jià) 2020年 110月北京 市 公寓不同建面成交均價(jià) 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 24 2020年 110月北京市公寓不同建面成交均價(jià) 由數(shù)據(jù)可以顯示，北京市公寓類物業(yè) 2020年 110月成交價(jià)格態(tài)勢(shì)良好，投資前景極為可觀。 2020年 7月北京 市 公寓項(xiàng)目再放量 成交下滑價(jià)格堅(jiān)挺 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 23 數(shù)據(jù)顯示， 7月北京新盤預(yù)計(jì)放量將達(dá)到 54個(gè)，其中公寓放量將出現(xiàn)今年以來(lái)的第二次高峰，成為京城當(dāng)月純新盤供應(yīng)主力。 外資公司的外籍雇員，可承擔(dān)的租金在 5000元 /月以上。這類客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對(duì)于位置優(yōu)越、大戶型高檔公寓的需求依然旺盛，對(duì)住宅的綜合品質(zhì)要求高，基本是二次、三次置業(yè)以改善居住條件。 “ 兩外人士 ” 構(gòu)成了高檔公寓較為穩(wěn)定的客戶群。購(gòu)買公寓的人群 主要為兩種，一是高收入人群；二是外籍人士。產(chǎn)品的過渡性，會(huì)造成客戶群的狹窄性，所以投資房產(chǎn)最好選擇 成熟品種。主力戶型以 120平米以上的大中 戶型為主。 可售公寓分布表 ： 區(qū) 域 數(shù) 量 朝陽(yáng)區(qū) 49 海淀區(qū) 9 豐臺(tái)區(qū) 7 西城區(qū) 5 東城區(qū) 2 崇文區(qū) 3 宣武區(qū) 1 昌平區(qū) 3 大興區(qū) 5 房山區(qū) 2 懷柔區(qū) 1 順義區(qū) 2 通州區(qū) 1 密云區(qū) 1 分析： 朝陽(yáng)區(qū)為公寓供應(yīng)主要區(qū)域，未來(lái)仍將是熱點(diǎn)區(qū)域； 西城區(qū)作為老城區(qū)，可開發(fā)用地越來(lái)越少，由于未來(lái)建設(shè)用地的停止供應(yīng)，公寓供應(yīng)仍會(huì)持續(xù)走低； 海淀 區(qū)四環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目用地越來(lái)越少，未來(lái)公寓供應(yīng)將主要集中在四環(huán)以外。奧運(yùn)會(huì)則更為北京服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，尤其是位于北京商務(wù)中心區(qū)及燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，市場(chǎng)需求 旺盛，空置率保持較低水平。 公寓市場(chǎng)相關(guān)政策分析： 政策： 9月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 8 ? 公布土地中期計(jì)劃 2020年至 2020年，本市土地供應(yīng)總量控制在 24200公頃以內(nèi)，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在 14000公頃內(nèi)。 ? 保障性住房、中低價(jià)位商品房等用地占 7成 供地計(jì)劃顯示，今年北京市擬供應(yīng)土地總面積為 6300公頃，其中住宅用地 1600公頃。 另一方面，高收入者投資投機(jī)需求將積極入市。 四是優(yōu)先《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 6 確保廉租住房建設(shè)用地。對(duì)于第一套自住購(gòu)房的貸款仍是采取保護(hù)及鼓勵(lì)的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。 建設(shè)用地 使用權(quán)證書必《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 5 須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期取得。當(dāng)前地價(jià)房?jī)r(jià) “ 倒掛 ” 的狀況已經(jīng)造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時(shí)間，放緩銷售速度等方式捂盤惜售。 各種需求分析 在房?jī)r(jià)快速上升的過程中，多種需求集中釋放。《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 1 20202020年度北京公寓市場(chǎng)研究報(bào)告 北京 XXX 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二○○八年一 月 目 錄 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 2 第一部分 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 ...................................... 3 1. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) ..................................................... 3 2. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施與分析 .......................................... 4 3. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)若干影響因素分析 ...................................... 6 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計(jì)劃解讀和宏觀政策分析 .................. 7 第二部分 2020 年北京市公寓市場(chǎng)狀況分析 ...................................... 9 1. 總體概述 .................................................................................... 9 2. 供給狀況分析 ...............................................................