【正文】 地區(qū)具有較強(qiáng)的生命力。其中 CBD商圈的優(yōu)勢(shì)最為突出，進(jìn)行高端物業(yè)投資收益會(huì)比較明顯。是 2020年新盤中到目前為止?jié)q幅數(shù)量最大的一個(gè)。今年 14月高檔公寓購買客戶還是以本市 城鎮(zhèn)居民（占總體的 34%）和外省市個(gè)人（占總體的 32%）為主。記者從世界城、 Naga上院、建外銀鉆公寓、新城國際公寓的售樓處了解到，雖然這些項(xiàng)目已賣到 2萬元 /平方米以上，但如有意向購買仍可 再享受到至少一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，要是 全款購買享受到的優(yōu)惠則更多。此前有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 1至 2月份，公寓 的供應(yīng)面積占商品住宅總供應(yīng)量的 %。 2020年北京市公寓市場(chǎng)升溫，成交量同比增加 % 2020年 110月北京市不同物業(yè)成交情況 ? 2020年，北京公寓市場(chǎng)升溫，成交量同比增加 %；而普通住宅和別墅成交量均有下降，其中，別墅因受用地限制的影響，同比下降 %。 表：北京典型高檔公寓板塊租金租客情況 高檔公寓板塊 典型項(xiàng)目 租金水平 （美元 / 平米 小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動(dòng)，同時(shí)企業(yè)性質(zhì)及規(guī)模也不需要大面積工作間，購買商住公寓符合他們的需求特點(diǎn)。 這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區(qū)環(huán)境，不僅是小區(qū)的自然環(huán)境、交通環(huán)境，更看中人文環(huán)境，他們會(huì)選擇自己喜歡的環(huán)境和氛圍的項(xiàng)目，既不奢侈也不放棄自 己的追求。 雖然目前高檔公寓仍以外籍人士為主，但外地客戶在不久的將來也將成為這一市場(chǎng)的又一大消費(fèi)群體。而 2020年最高收入組與最低收入組之比為 ∶ 1， 2020年為 ： 1， 2020年這一數(shù)字為 ： 1。這部分租客的具體情況如下 圖 ：客戶職務(wù)組成 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 19 北京 作為國際化大都市，云集了眾多腰纏萬貫的商賈， 北京 的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是 北京的或全國的市場(chǎng)，更是全世界的市場(chǎng)，市場(chǎng)需求非常大。對(duì)于這類人群來說，他們有需求且有能力購買百萬以上的高端物業(yè)，良好的經(jīng)濟(jì)狀況使得利息的少額增加不會(huì)影響到他們置業(yè)計(jì)劃。近兩年，公寓的投資回報(bào)率一直控制在 4%6%，收益穩(wěn)定，適宜投資。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 18 無論是追求生活享受的首次置業(yè)者，還是改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者，都會(huì)選擇購買公寓。 酒店式公寓區(qū)域分布金融街%燕莎%其它%CBD% 三元橋%中關(guān)村% 朝陽區(qū)內(nèi)擁有使館區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，使得它成為酒店式公寓供應(yīng)量最大的區(qū)域，隨著中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的東遷以及國際貿(mào)易往來的加強(qiáng)， CBD的商務(wù)效應(yīng)將更加凸顯出來，在很大程度上都會(huì)促使區(qū)域內(nèi)酒店式公寓租賃市場(chǎng)的上升勢(shì)頭。其中第三季度新增三個(gè)服務(wù)式公寓，提供了 619 套公寓。在此之前，無論在銷售還是租賃市場(chǎng)上，金融街高端住宅項(xiàng)目較為稀缺。 京城陸續(xù) 推出的公寓有老年公寓、青年公寓，商住公寓，服務(wù)式公寓，酒店式公寓等多種形式。奧都 朝陽區(qū) 15 元大都 朝陽區(qū) 16 華彩國際公寓 朝陽區(qū) 17 美倫堡 朝陽區(qū) 18 天際對(duì)于在奧運(yùn)會(huì)一個(gè)月的租金，發(fā)展商普遍預(yù)期至少調(diào)整到現(xiàn)在的三至五倍。人們對(duì)公寓本身的需求相當(dāng)大，促使了即便是在市場(chǎng)上公寓項(xiàng)目供應(yīng)量龐大的情況下依舊價(jià)格飛漲，這其中雖然投資的行為占有很高的比例，但并非主流因素，總體而言還是實(shí)際居住的需求占了主導(dǎo)地位。 分析： 二套個(gè)人住房按揭貸款首付比例的提高對(duì)普通住宅市場(chǎng)需求將有一定的抑制，而對(duì)高檔住宅產(chǎn)品而言影響不大，因?yàn)橥ㄟ^對(duì)多個(gè)高檔住宅項(xiàng)目的調(diào)研可知，高檔住宅的購買客戶《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 9 按揭和一次性付款的比例多為 1： 1，即使是按揭貸款的客戶，首付款的比例也多在 30%以上。 7月，北京市規(guī)劃委發(fā)布《北京市“十一五”保障性住房及“兩限” 商品住房用地布局規(guī)劃》。 中期計(jì)劃要求，保障“十一五”期間廉租房建設(shè) 150萬平方米，市區(qū)政府集中建設(shè)經(jīng)適房 1500萬平方米，兩限房 1500萬平方米，其他比照經(jīng)適房政策的住宅 1500萬平方米。但今年實(shí)際供應(yīng)土地的速度高于去年。 供地計(jì)劃要求，增加廉租房、經(jīng)適房、兩限房和其他中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的 70%。二是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個(gè)渠道。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。央行將可能采取提高存款準(zhǔn)備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動(dòng)性適度偏緊。 五是多渠道解決低收入家庭的住房問題。在住房保障供應(yīng)體系的政策設(shè)計(jì)上，通過廉租住房保障范圍的擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，解決 “ 夾心層 ” 的住房困難問題。 加快完善住房保障制度 在房?jī)r(jià)快速上漲，低收入家庭住房問題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。二是明確了土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。 從 2020年 2月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。為防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價(jià)格壟斷，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，國土資源部規(guī)定要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，對(duì)土 地一次性出讓的規(guī)模進(jìn)行控制。 2. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施與分析 2020年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需 求、解決低收入家庭住房問題。 五是父母提前為子女購房的需求。 高收入家庭對(duì)改善型需求的支付能力比較強(qiáng)，家庭收入越高，利用自有資金購房的比例越高，據(jù)對(duì)某城市調(diào) 查，高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例，一次性付款的比例一般達(dá)到 60%以上；而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例，貸款的比例一般達(dá)到 60%以上。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)： 一是土地出讓面積的不足。 我們分析，導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)高漲的原因主要是供不應(yīng)求。以北京為例，新建商品住房供應(yīng)自 2020年以來持續(xù)減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積由 2020年的 2205萬平方米下降至 2020年的 1706萬平方米。根據(jù)建設(shè)銀行 研究部的報(bào)告， 2020年初至 2020年 5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購置土地面積 ，但實(shí)際僅開發(fā)完成 ，不足購置面積的 60%。 受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響，新組建家庭購買住房的需求剛性較強(qiáng)。 除以上以居住為目的的需求外，還包括部分以投資和投機(jī)為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，在購買新建商品房后，原有舊房并沒有在存量房市場(chǎng)立即上市交易，更多地是繼續(xù)持有用于投資。 2020年1— 5月，全國住宅用地的供應(yīng)量同比增長 %，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加 166%。 國土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過 3年。相對(duì)來說，這一稅收額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清算應(yīng)繳的額度。截至 2020年 6月，廣東東莞市累計(jì)處置閑置土地面積 ，占應(yīng)處置閑置土地的 %，對(duì) 10470畝的閑置土地征收土地閑置費(fèi)達(dá) 。 在住房保障供應(yīng)體系中，廉 租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。其二，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。國際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動(dòng)性過剩問題在今后一段時(shí)間仍將持續(xù)存在。 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計(jì)劃解讀和宏觀政策分析 土地計(jì)劃 低密度大套型住宅項(xiàng)目用地將受到嚴(yán)格控制。同時(shí)，嚴(yán)格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過 140平方米的低密度、大套型住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)。尤其值得注意的是今年提出的“兩限”商品房用地的供應(yīng)速度。 和公寓市場(chǎng)相關(guān)土地計(jì)劃解讀： 計(jì)劃：嚴(yán)控超過 140平方米 /套的低密度住宅用地 解讀 ：高檔公寓戶型普片較大，此項(xiàng)政策的出臺(tái)，無疑是在戶型結(jié)構(gòu)上延續(xù)了對(duì)高檔住宅供應(yīng)的限制，這對(duì)現(xiàn)有高檔住宅產(chǎn) 品是一個(gè)利好因素，未來這類產(chǎn)品將由于產(chǎn)品的稀缺性而價(jià)格持續(xù)上漲。 10月，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。排行前 20位的公寓項(xiàng)目成交均價(jià)大部分在 萬元以上，其中將近半數(shù) 的項(xiàng)目均價(jià)超過了 2 萬元 /平方米，僅這 20 個(gè)公寓項(xiàng)目《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 10 總成交套數(shù)就達(dá)到了 10834 套；充分顯示出了 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的強(qiáng)大需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年前 3 個(gè)季度，市場(chǎng)新增 5 個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目，一共提供了 1214 套房間，相比 2020 年三季度的 5750 套房間又增長了 21%，總供應(yīng)量達(dá)到 6964 套。 2. 供給狀況分析 供給量同比增加 據(jù)分析數(shù)據(jù)顯示， 2020 年京城公寓項(xiàng)目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對(duì)較強(qiáng)，同比于 2020 年上漲了 10%。名敦道 崇文區(qū) 58 北京上舍 崇文區(qū) 59 國瑞城 崇文區(qū) 60 錦上國際公寓 宣武區(qū) 61 輝煌國際廣場(chǎng) 海淀區(qū) 62 永泰園 海淀區(qū) 63 中灣國際 海淀區(qū) 64 中 關(guān)村公館 海淀區(qū) 65 瑞海國際中心 海淀區(qū) 66 新華聯(lián)國際 海淀區(qū) 67 褐石 海淀區(qū) 68 國海廣場(chǎng) 海淀區(qū) 69 御園 海淀區(qū) 70 曦城國際 豐臺(tái)區(qū) 71 順馳藍(lán)調(diào)國際 豐臺(tái)區(qū) 72 天下儒寓 豐臺(tái)區(qū) 73 設(shè)計(jì)師廣場(chǎng) 豐臺(tái)區(qū) 74 金泰城 不同面積戶型供應(yīng)量分析 o 戶均建筑面積 60以下及 6080平方米的戶型供應(yīng)套數(shù)占總套數(shù)的比例達(dá)到50%，這主要是因?yàn)榫频晔焦⒐?yīng)量較大所致； o 100— 140平方米的戶型供應(yīng)規(guī)模最大，是公寓市場(chǎng)的主要供應(yīng)戶型。供應(yīng)面積合計(jì) 萬平米，主要供應(yīng)區(qū)域集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)。 酒店式公寓 供應(yīng)分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年開盤的酒店式公寓項(xiàng)目至少有 17個(gè)，加上 07年之前開盤的 7個(gè)項(xiàng)目，總供應(yīng)量不低于 130萬平米。房子作為特殊的商品其性價(jià)比已經(jīng)不再是前幾年的嚴(yán)重脫鉤，而是比較適合市場(chǎng)真實(shí)情況，性價(jià)比高的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，取得驕人的銷售業(yè)績(jī)。 客戶群的旺盛需求，必然導(dǎo)致公寓的保值、增值。 公寓抗震性分析 面對(duì)北京房產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮，國家在不斷的出臺(tái)相關(guān)政策加以控制。 專業(yè)人士提醒：雖然投資公寓，收益、回報(bào)都較穩(wěn)定，但這并不說明投資公寓就一定會(huì)穩(wěn)掙不賠 。 外地客戶增勢(shì)明顯 調(diào)查顯示高檔公寓中外地人的比例從 2020年的 ％增長到 2020年前十個(gè)月的 ％，這從一定程度上說明 北京 的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是全國各地的市場(chǎng)， 北京 是首都，擁有其他城市所無法取代的優(yōu)勢(shì)，其他城市的高收入人群常常把在 北京 購房看作是一種榮譽(yù)。從上面的數(shù)據(jù)可以看出， 北京 市的高收入人群的數(shù)量在逐漸增加，這為高檔公寓形成有效需求奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。這是該類群體對(duì)于居住空間的寬敞性和居住環(huán)境的舒適性要求較高的真實(shí)體現(xiàn)。黃金位置的高檔、豪華公寓以及具有外資背景的開發(fā)商開發(fā)的公寓項(xiàng)目是他們的首選。 這類客戶以租用公寓為主，他們的需求特點(diǎn)將直接影響投資者。 4. 成交 量 狀況分析 2020年北京市住宅市場(chǎng)成交量小幅縮減 2020年 111月住宅市場(chǎng)成交量為 1597萬平方米，成交套數(shù)為 。 3. 需求 層面： ? 住房剛性需求依舊巨大。與入市公寓的數(shù)量相比，其銷售情況卻背道而馳。出于對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期及樓市前景看好，開發(fā)商寧愿堅(jiān)持長線銷售，也不肯降價(jià)拋售。這是與近期各區(qū)域新推出項(xiàng)目的價(jià)格上 漲顯著相關(guān)。老項(xiàng)目的價(jià)格漲幅同樣不遜色于新盤， 07全年同樣擁有 47%的高比例。另外，考慮到高知層人士對(duì)于生活私密性及居住高品質(zhì)方面的需求 ，公寓最好能選在動(dòng)靜皆宜之處，即不要與嘈雜的商務(wù)區(qū)及城市主干道距離過近，以驅(qū)車從居所至商務(wù)密集區(qū)不超過 20分鐘的距離為宜。為了避免業(yè)態(tài)單一導(dǎo)致 商務(wù)死城的出現(xiàn)，北京 CBD借鑒了國外 CBD的成功經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃之初就嚴(yán)格界定了各種物業(yè)類型的開發(fā)比例，寫字樓的開發(fā)總量與公寓、酒店、商業(yè)等配套商務(wù)設(shè)施的比例為 1比 1。本地區(qū)商務(wù)人士收入穩(wěn)定豐厚，多數(shù)已擁有居所，和競(jìng)爭(zhēng)激烈、生活狀態(tài)相對(duì)不穩(wěn)定的中關(guān)村人士相比，居住此類公寓將更會(huì)得到他們的認(rèn)同。此外，中關(guān)村西區(qū)已走出建設(shè)期，城鐵 13號(hào)線、規(guī)劃中的地鐵 4號(hào)線、 10號(hào)線環(huán)抱其內(nèi)，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)更使置業(yè)投資者格外青睞。但是，中關(guān)村地區(qū)對(duì)住宅的消費(fèi)能力很大，對(duì)高檔公寓需求一直供不應(yīng)