【正文】 看，寫字樓可售存量總體走勢平穩(wěn)，至年末快速回升。寫字樓可售存量各區(qū)域分布情況（前10名）：寫字樓各項(xiàng)目可售存量分布情況（前10名）：寫字樓潛在供應(yīng)分析據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年，㎡，主要分布于樟木頭、南城和松山湖等地區(qū)。寫字樓潛在供應(yīng)主要分布區(qū)域：寫字樓主要項(xiàng)目潛在供應(yīng)分布情況：四、2011年商業(yè)地產(chǎn)成交排行榜開發(fā)商成交金額排行（前10名）樓盤成交金額排行（前10名）樓盤成交面積排行（前10名）樓盤成交套數(shù)排行（前10名）三級(jí)市場篇一、商鋪2011年東莞全市各商鋪類型放盤均價(jià)情況：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年，東莞三級(jí)市場商鋪放盤均價(jià)為19864元/㎡，從一些重點(diǎn)商鋪類型放盤均價(jià)情況來看，社區(qū)商鋪放盤均價(jià)為13470元/㎡，商業(yè)街商鋪為23137元/㎡，住宅底商為18732元/㎡，寫字樓配套底商為24477元/㎡等。下半年，商鋪放盤均價(jià)總體呈緩慢上漲態(tài)勢。從2011年東莞三級(jí)市場商鋪放盤均價(jià)月度走勢來看，總體呈先揚(yáng)后抑再揚(yáng)的走勢，尤其是6月份后，隨著住宅市場逐漸趨淡，商鋪放盤均價(jià)總體呈緩慢上漲態(tài)勢。9月份以后，由于東莞樓市陷入深度觀望，商業(yè)地產(chǎn)升溫，這一走勢就更加明顯。出售商鋪放盤面積在100㎡以下的單位占比近6成。從2011年東莞三級(jí)市場出售商鋪放盤面積區(qū)間分布情況來看，放盤面積在100㎡以下的商鋪占比59%，所占比重近6成，中小面積的商鋪由于總價(jià)較低，因而也頗受投資客青睞。放盤總價(jià)在200萬元以下的商鋪占比超過5成。從2011年東莞三級(jí)市場商鋪放盤總價(jià)區(qū)間分布情況來看，放盤總價(jià)在200萬元以下的商鋪占比超過5成，%，%，該總價(jià)區(qū)間的商鋪也成為商鋪市場最為搶手的投資品。2011年東莞重點(diǎn)城鎮(zhèn)各商圈放盤均價(jià)情況：2011年東莞重點(diǎn)城鎮(zhèn)各商鋪類型放盤均價(jià)情況：2011年東城、南城各商圈商鋪類型放盤均價(jià)情況：2011年莞城、長安各商圈商鋪類型放盤均價(jià)情況：2011年虎門、常平各商圈商鋪類型放盤均價(jià)情況：2011年萬江、厚街、大嶺山各商圈商鋪類型放盤均價(jià)情況：二、寫字樓2011年東莞重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽欠疟P均價(jià)情況：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年，東莞三級(jí)市場寫字樓放盤均價(jià)為10650元/㎡，從一些重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽欠疟P均價(jià)情況來看，南城區(qū)放盤均價(jià)為12647元/㎡，東城區(qū)為7816元/㎡，萬江區(qū)為13034元/㎡、虎門鎮(zhèn)為9618元/㎡等。2011年寫字樓放盤均價(jià)走勢較穩(wěn)。從2011年東莞三級(jí)市場寫字樓放盤均價(jià)月度走勢來看，價(jià)格走勢較穩(wěn)，總體圍繞著10000元/㎡的中軸線上下波動(dòng)，12月放盤均價(jià)為10974元/㎡，與年初相比變化不大。2011年全年，寫字樓放盤均價(jià)為10650元/㎡。面積寬大的寫字樓成為放盤主力軍。從2011年東莞三級(jí)市場寫字樓放盤面積區(qū)間分布情況來看，面積寬大的寫字樓成為放盤的主力軍，其中面積100150㎡、150200㎡、200300㎡%、%、%，三者所占比重接近55%。另外面積500㎡%，而放盤面積100㎡以下的寫字樓占比僅有15%。放盤總價(jià)200萬元以下的寫字樓為主要需求產(chǎn)品。從2011年東莞三級(jí)市場寫字樓放盤總價(jià)區(qū)間分布情況來看，總價(jià)100萬元以下和100200萬元的寫字樓所占比重最高，%%，而放盤總價(jià)在300萬元以上的寫字樓所占比重僅有3成左右。2011年東莞重點(diǎn)鎮(zhèn)街各片區(qū)寫字樓放盤均價(jià)情況：2011年東莞重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目放盤均價(jià)情況：租賃市場篇一、商鋪2011年東莞全市各商鋪類型放盤租金情況：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年，東莞三級(jí)市場商鋪放盤均價(jià)為98元/㎡，從一些重點(diǎn)商鋪類型放盤均價(jià)情況來看，社區(qū)商鋪放盤均價(jià)為48元/㎡，商業(yè)街商鋪為131元/㎡，住宅底商為77元/㎡，購物中心為156元/㎡等。出租商鋪放盤面積在200㎡以下的單位占比超過7成。從2011年東莞三級(jí)市場出租商鋪放盤面積區(qū)間分布情況來看，放盤面積在200㎡以下的商鋪占比74%。從200㎡以下各區(qū)間分布情況來看，各個(gè)區(qū)間占比大體均勻，其中放盤面積100150㎡的商鋪所占比重相對(duì)突出，近16%。另外，放盤面積500㎡以上的商鋪也有近10個(gè)百分點(diǎn)的比例。放盤租金總價(jià)在400015000元的商鋪占比相對(duì)突出。從2011年東莞三級(jí)市場商鋪放盤租金總價(jià)區(qū)間分布情況來看，放盤租金總價(jià)在4000元至15000元的商鋪占比相對(duì)突出，接近45%。另外放盤租金總價(jià)在2萬元和4萬元以上的商鋪也有近10%的比重，顯示出商鋪?zhàn)赓U市場中也有不少承受能力較強(qiáng)的投資客。放盤租金單價(jià)低于40元/㎡和100150元/㎡的商鋪較受歡迎。從2011年東莞三級(jí)市場商鋪放盤租金單價(jià)區(qū)間分布情況來看，放盤租金單價(jià)低于40元/㎡以及單價(jià)在100150元/㎡的商鋪較受歡迎，%%，其余各單價(jià)區(qū)間占比大體均勻，反映出投資客對(duì)對(duì)各個(gè)租金層次的商鋪都有需求。2011年東莞重點(diǎn)城鎮(zhèn)各商圈放盤租金情況：2011年東莞重點(diǎn)城鎮(zhèn)各商鋪類型放盤租金情況：2011年東城、南城各商圈商鋪類型放盤租金情況：2011年長安、莞城各商圈商鋪類型放盤租金情況：2011年萬江、厚街各商圈商鋪類型放盤租金情況：2011年虎門、塘廈、大嶺山、常平各商圈商鋪類型放盤租金情況：二、寫字樓2011年東莞全市各區(qū)域?qū)懽謽欠疟P租金情況：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年，東莞三級(jí)市場寫字樓租金均價(jià)為34元/㎡，從一些重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽欠疟P租金均價(jià)情況來看，東城寫字樓放盤租金均價(jià)為40元/㎡，南城為35元/㎡，莞城為24元/㎡，常平為48元/㎡等。放盤面積100200㎡的寫字樓成為出租熱點(diǎn)單位。從2011年東莞三級(jí)市場寫字樓放盤面積區(qū)間分布情況來看，中等面積的寫字樓成為出租的熱點(diǎn)單位，面積80200㎡的寫字樓最受歡迎，占比56%，其中面積100150㎡的寫字樓所占比例最高，%，另外80100㎡和150200㎡%%。放盤租金總價(jià)在30008000元的寫字樓最受市場青睞。從2011年東莞三級(jí)市場寫字樓放盤租金總價(jià)區(qū)間分布情況來看，放盤租金總價(jià)在3000元至8000元的寫字樓最受市場青睞，占比超過一半。其中放盤租金總價(jià)40006000元的寫字樓最為突出，%。另外租金總價(jià)30004000元與60008000元的寫字樓也頗受投資者歡迎，%%。放盤租金單價(jià)3040元/㎡的寫字樓為市場主流需求。從2011年東莞三級(jí)市場寫字樓放盤租金單價(jià)區(qū)間分布情況來看，放盤租金單價(jià)在3040元/㎡所占比重最為突出，接近46%。其中放盤租金單價(jià)在3540元/㎡的寫字樓所占比重相對(duì)突出，%，另外3035元/㎡%。從中也可以看出，當(dāng)前放盤租金單價(jià)3040元/㎡的寫字樓為東莞市場主流需求租金。2011年東莞重點(diǎn)鎮(zhèn)街各片區(qū)寫字樓放盤租金情況：2011年東莞重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目放盤租金情況：市場總結(jié)篇2011年東莞商鋪成交大幅放量。隨著住宅市場的調(diào)控逐步深入，以及第四季度東莞樓市陷入深度觀望，更多的資金從住宅市場撤出，投向商業(yè)地產(chǎn)。與此同時(shí)，東莞開發(fā)商也加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的推售力度，以此來回籠資金，2011年，東莞商鋪成交大幅放量，㎡，%；成交套數(shù)3550套，%；，%。推售商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商回籠資金的重要手段。2010年以來，東莞商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有升溫的趨勢，2011年這一趨勢得以延續(xù)，尤其是在第4季度，隨著東莞樓市陷入深度觀望，住宅成交跌至冰點(diǎn)，不少開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，通過推售商鋪來回籠資金。從實(shí)際情況來看，這一戰(zhàn)略效果顯著，占其銷售金額的近10%。另外一些主流開發(fā)商在商業(yè)市場也斬獲頗豐，，佳兆業(yè)地產(chǎn)接近1億元等。社區(qū)商鋪的主流需求地位進(jìn)一步突出。社區(qū)商鋪因?yàn)橛泄潭ǖ南M(fèi)群，靈活的經(jīng)營業(yè)態(tài)，加上收益穩(wěn)定和不太高的入市門檻，滿足了部分投資者希望淺嘗商業(yè)投資的想法，因而頗受不少投資客的青睞。從2011年東莞商鋪成交類型來看，社區(qū)商鋪的成交比重高達(dá)74%，不少住宅項(xiàng)目里面的商鋪物業(yè)成交非常火爆，如2011年萬科，葡萄莊園成交9224萬元，新世紀(jì)領(lǐng)居成交9176億元，新世紀(jì)星城成交8775萬元，江南第一城成交8688萬元等。社區(qū)商鋪的旺盛需求，直接帶動(dòng)了全市商業(yè)成交的大幅上升，2011年社區(qū)商鋪的主流需求地位進(jìn)一步突出。2011年專業(yè)市場類商鋪陸續(xù)開業(yè)。上半年，東莞商業(yè)市場陸續(xù)迎來2個(gè)專業(yè)市場類商鋪的開業(yè)，4月中旬，大嶺山悅和義烏小商品城一期約600套商鋪正式對(duì)外正式發(fā)售。4月下旬，位于南城區(qū)的珠三角國際商貿(mào)城隆重舉行開業(yè)盛典，12月初，其二期商鋪已在近期開始招商。同時(shí)，業(yè)界又傳來了黃江正醞釀打造一個(gè)小商品批發(fā)市場，龍昌國際也將涉及小商品專業(yè)市場的消息。再加上萬江千昱發(fā)小商品城等項(xiàng)目，東莞專業(yè)市場類商鋪猶如雨后春筍，陸續(xù)在莞邑大地破土而出。2011年東莞專業(yè)市場類商鋪的陸續(xù)開業(yè)，成為東莞商業(yè)市場發(fā)展的又一股生力軍。臨近廣深鎮(zhèn)區(qū)的商鋪銷售火紅。2011年，隨著廣深樓市持續(xù)遇冷，不少廣深投資客將眼光瞄向了臨近的東莞，商鋪也成為了一些投資客的首選對(duì)象。2011年，一些臨近廣深鎮(zhèn)區(qū)的商鋪銷售火紅，如大朗鎮(zhèn)的大朗毛織貿(mào)易中心商鋪成交457套，中堂鎮(zhèn)的東港城成交90套，樟木頭鎮(zhèn)的富盈山水華府成交74套，石碣鎮(zhèn)的盈拓酈苑和駿隆君悅天城分別成交61套和50套，塘廈鎮(zhèn)的丹緹軒成交60套，鳳崗鎮(zhèn)的佳兆業(yè)水岸豪門成交38套，長安鎮(zhèn)的萬科廣場成交36套等。星河城等項(xiàng)目入市，東莞高端商業(yè)項(xiàng)目開始增多。9月1日，號(hào)稱東莞第一名品購物中心的星河城正式試業(yè)，作為東莞高端商業(yè)項(xiàng)目，星河城在5月即已全面完成招商，其招徠的眾多國際一線品牌，將打破東莞無名片消費(fèi)的尷尬局面，星河城將成為東莞城市的一張新名片。10月底，虎門國際購物中心舉行招商簽約新聞發(fā)布會(huì)，作為虎門首個(gè)集休閑、娛樂、購物、餐飲、商務(wù)、文化、辦公為一體的一站式五星級(jí)購物中心，虎門國際購物中心的入市宣告了東莞又一個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目的誕生。長期以來，東莞消費(fèi)力分散，商業(yè)檔次低端，商業(yè)市場的發(fā)展還停留在較為初始的形態(tài)，星河城、虎門國際購物中心等高端項(xiàng)目的入市，將在一定程度改變這一局面，帶動(dòng)?xùn)|莞高端商業(yè)的發(fā)展。品牌商家開始進(jìn)駐東莞商業(yè)市場。9月1日，星河城正式試業(yè)，其在5月份即已全面完成招商。作為東莞首個(gè)高端購物中心，其招徠的國際一線品牌眾多，如ZARA、Hamp。M等國際品牌已如期開業(yè)，另外還有哈根達(dá)斯引領(lǐng)下的餐飲業(yè)，紅館KTV、保利博納、伊麗莎白等頂級(jí)娛樂休閑品牌，“全球化妝品零售權(quán)威” SEPHORA，以及亨吉利世界名表中心等國內(nèi)外著名高端品牌。眾多國內(nèi)外著名高端品牌商家的入駐，將結(jié)束東莞缺乏高端品牌商家的歷史，有利于改善東莞高端消費(fèi)嚴(yán)重外流的局面，促進(jìn)東莞高端商業(yè)市場的發(fā)展。寫字樓供應(yīng)持續(xù)放量，高端寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)上市。2011年東莞寫字樓供應(yīng)持續(xù)放量，㎡，%。同時(shí)，高端寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)上市，如南城區(qū)的環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心，㎡，㎡等。環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、廣發(fā)金融大廈這些甲級(jí)寫字樓的陸續(xù)入市，直接提升了東莞寫字樓的檔次，成為了2011年東莞寫字樓市場的一大亮點(diǎn)。2011年商業(yè)地產(chǎn)只租不售現(xiàn)象增多。㎡，㎡，㎡，%。另一方面，㎡，㎡，㎡，%。無論是從商鋪還是寫字樓供應(yīng)情況來看，未納入銷售的部分都超過了40%，用于銷售的面積不足6成。這主要是由于一些開發(fā)商將寫字樓物業(yè)自己持有，只租不售。當(dāng)前，商業(yè)項(xiàng)目只租不售，統(tǒng)一招商經(jīng)營，已逐漸成為部分開發(fā)商的共識(shí)。受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型推動(dòng)，中小寫字樓空置率有所下降，同時(shí)租金穩(wěn)步上升。2008年以來隨著東莞經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)加快，一些投資資金表現(xiàn)出創(chuàng)業(yè)型特征，不少私企老板把錢投入到轉(zhuǎn)型、創(chuàng)業(yè)上去，因而產(chǎn)生了數(shù)量可觀的辦公需求。由于轉(zhuǎn)型或創(chuàng)業(yè)的公司剛開始規(guī)模都不大，中小規(guī)模的寫字樓就成為了他們的首選目標(biāo)。另外，東莞臨街商鋪由于租金逐漸上漲，高租金的壓力，使得原來一些非零售業(yè)態(tài)的營業(yè)單位，如機(jī)械、印刷、廣告、裝修、分公司辦事處等類型的公司開始遷入寫字樓。微小企業(yè)的進(jìn)駐，使得城區(qū)一些中小寫字樓空置率有所下降，同時(shí)租金穩(wěn)步上升，如華凱廣場、第一國際、中環(huán)財(cái)富廣場、勝和廣場等項(xiàng)目，與去年同期相比都出現(xiàn)不同程度的租金上漲，%到20%不等。后市展望篇2012年宏觀經(jīng)濟(jì)利趨于好轉(zhuǎn)，為商業(yè)需求奠下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。％，％，％，四季度預(yù)計(jì)低于9%，經(jīng)濟(jì)增速呈逐季回落勢頭，但年末，經(jīng)濟(jì)形勢已趨于好轉(zhuǎn)。1月初，中國物流采購聯(lián)合會(huì)公布，％，重回50％的榮枯分水嶺上方。如果綜合考慮月度新增貸款反彈、工業(yè)利潤增速初步企穩(wěn)等情況，經(jīng)濟(jì)增長底部正逐漸探明，此前對(duì)于經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑的悲觀預(yù)期將得到較大程度修正。2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2012年經(jīng)濟(jì)社會(huì)工作的總基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”，要繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期三者關(guān)系，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。另外，在近日召開的全國金融工作會(huì)議上，溫家寶強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求，牢牢把握發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)這一堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，從多方面采取措施，確保資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，有效解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴問題，堅(jiān)決抑制社會(huì)資本脫實(shí)向虛、以錢炒錢，防止虛擬經(jīng)濟(jì)過度自我循環(huán)和膨脹，防止出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象。據(jù)此來看，2012年經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍具有多種有利條件。在穩(wěn)政策、穩(wěn)增長、穩(wěn)物價(jià)、穩(wěn)大局的背景下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長將具有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，工業(yè)生產(chǎn)將保持平穩(wěn)較快增長速度。加大農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，７００萬套保障性住房開工建設(shè)等，將會(huì)拉動(dòng)新開工項(xiàng)目增加。結(jié)構(gòu)性減稅等積極財(cái)政政策落實(shí)，將有利于企業(yè)健康發(fā)展，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)自主增長的能力與水平，也有利于就業(yè)增長和居民增收，拉動(dòng)消費(fèi)需求保持穩(wěn)定增長。據(jù)此判斷，預(yù)計(jì)2012年經(jīng)濟(jì)發(fā)展將呈現(xiàn)出“一季度低開，二、三季度穩(wěn)走，四季度可能有所回升”的較好局面。2012年宏觀經(jīng)濟(jì)趨于好轉(zhuǎn)，也為商業(yè)需求奠下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。CPI穩(wěn)步下降，2012年貨幣政策穩(wěn)中趨松