【正文】 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。分析表明,本項(xiàng)目工程的投資+10%與投資10%對項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的變化幅度不大，而且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都還大于零，項(xiàng)目始終是是盈利的，可行的；售價(jià)+10%對項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響差不多，而且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都還大于零，項(xiàng)目始終是是盈利的，可行的。 售價(jià)10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為負(fù)值，說明售價(jià)對項(xiàng)目贏利的影響大于投資對項(xiàng)目贏利的影響,從而對售價(jià)的控制比對成本的控制更重要.（詳見附表“敏感性分析表”）。（四）償債能力分析本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，邊開發(fā)，邊銷售，資金循環(huán)良好。從本項(xiàng)目的資金來源分析，所籌集資金可以滿足各期資金運(yùn)用所需。項(xiàng)目經(jīng)營期二年內(nèi)可以收回全部投資,并還清銀行貸款本金及利息。第十三章 結(jié)論與建議項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位是經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購買能力的客戶群，對生活品質(zhì)有強(qiáng)烈的追求，有高尚的生活品位，所以項(xiàng)目產(chǎn)品定位也必須滿足這個(gè)階層的居住習(xí)慣及對居住環(huán)境和空間的期望。三亞“金色年華”項(xiàng)目定位為一個(gè)為追求生活品質(zhì)的階層打造的集休閑、投資于一體的休閑度假居所。三亞“金色年華”項(xiàng)目項(xiàng)目的開發(fā)不僅僅是在三亞灣市中心城區(qū)黃金地段的土地上建起來的公寓樓，為經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購買能力的客戶群打造一種全新的度假生活理念與方式?？梢韵嘈牛齺啞敖鹕耆A”項(xiàng)目開發(fā)必將再次領(lǐng)跑三亞市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場。在三亞市中心城區(qū)可用于開發(fā)的土地日趨奇缺的情況，三亞“金色年華”項(xiàng)目絕佳區(qū)位和高品質(zhì)的產(chǎn)品決定了銷售前景和具有較強(qiáng)的投資收益能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力，同時(shí)，三亞“金色年華”項(xiàng)目將以開發(fā)貸款合作為核心拉動(dòng)個(gè)人按揭與銀行存款相關(guān)業(yè)務(wù)的合作，三亞天澤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司衷心希望能通過與金融機(jī)構(gòu)的成功合作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的雙贏。本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合三亞市國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費(fèi)品市場有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持。結(jié)構(gòu)非常合理。項(xiàng)目建成后，除能為豐富海南省的房地產(chǎn)消費(fèi)市場和促進(jìn)島內(nèi)外的房地產(chǎn)的交流做出巨大貢獻(xiàn)，還能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。有較強(qiáng)的還款能力。它不管是在設(shè)計(jì)方面、建筑質(zhì)量、后期管理，還是投資價(jià)值上都遠(yuǎn)優(yōu)于同檔次項(xiàng)目。因此本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的競爭力。通過我們的研究發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目的投資和開發(fā)過程中，不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。附 表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表；項(xiàng)目投資明細(xì)表；項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表。銷售收入預(yù)測表。成本預(yù)測表。貸款還本付息估算表；項(xiàng)目損益預(yù)測表；銷售收入與經(jīng)營稅金估算表。資金來源與運(yùn)用表。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表；1敏感性分析表。附表1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 單位：萬元序號指標(biāo)單位數(shù)量備注1總開發(fā)用地面積畝2銷售收入萬元4直接開發(fā)成本費(fèi)用萬元5銷售稅金及附加萬元%的稅率計(jì)算6土地增值稅萬元7開發(fā)間接費(fèi)用萬元7利潤總額萬元8所得稅萬元9稅后利潤萬元10投資利潤率％11投資利稅率％12資本金利潤率％13全部投資內(nèi)部收益率％13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元14靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年15動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年其中：稅費(fèi)為期間費(fèi)用。建設(shè)期間的銷售費(fèi)用為投資成本，銷售期間的銷售費(fèi)用列入期間費(fèi)用。附表3項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 單位：萬元序號項(xiàng)目投資占總投資備注一項(xiàng)目建設(shè)總投資1房地產(chǎn)開發(fā)成本土地費(fèi)用依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料建安費(fèi)用附屬工程費(fèi)用室外工程費(fèi)用其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)2房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用銷售費(fèi)用管理費(fèi)用依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料財(cái)務(wù)費(fèi)用％，上浮10%作融資費(fèi)用，擬貸4000萬三年期計(jì)算利息，二資金籌措1　自籌資金2　銀行借貸資金3預(yù)售回籠　合計(jì)三盈余資金50 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241附表4銷售收入預(yù)測表工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 單位：萬元序號項(xiàng) 目建設(shè)期銷售期收入合計(jì)前期施工期11年1月11年12月12年1月12年4月09年5月09年12月10年1月10年12月1住宅銷售收入（萬元）2停車位銷售收入（萬元）3可銷售面積（㎡）4比例（%）附表5資金投入預(yù)測表（成本預(yù)測表）工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 單位：萬元序號項(xiàng)目金額2009年2010年2011年2012年比例金額比例金額比例金額比例金額一土地一級開發(fā)成本1土地費(fèi)用2項(xiàng)目前期費(fèi)用3建筑安裝費(fèi)用4附屬工程費(fèi)5室外工程費(fèi)6其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)二期間費(fèi)用1財(cái)務(wù)費(fèi)用2管理費(fèi)用3銷售費(fèi)用合計(jì) 附表6貸款還本付息估算表工程項(xiàng)目：．三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 單位：萬元序號項(xiàng)目建設(shè)期銷售期前期施工期2011年1月—2011年12月2012年1月—2012年月4月2009年5月—2009年12月2010年1月—2010年12月1年初借款累計(jì)2本年新增借款3本年應(yīng)計(jì)利息4本年應(yīng)還本金5本年還本付息6年底借款累計(jì)附表7項(xiàng)目損益預(yù)測表工程項(xiàng)目：．三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年2012年1銷售收入2直接開發(fā)費(fèi)用3 間接開發(fā)費(fèi)用4銷售稅金及附加5土地增值稅6 年度利潤總額累計(jì)利潤總額7所得稅8稅后利潤9盈余公積金10可分配利潤11投資利潤率投資凈利潤率資本金利潤率附表11敏感性分析結(jié)果表工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率變化率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）變化率%基本方案%投資變化﹢10%%%%10%%%%售價(jià)變化﹢10%%%%10%%%%