【正文】 項(xiàng)目商業(yè)用房起價(jià)為12，最高價(jià)為16，均價(jià)為15。項(xiàng)目總投資額為8,。第十二章 財(cái)務(wù)效益評價(jià)一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析遵循的主要依據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則《投資項(xiàng)目可行性研究指南》二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）銷售收入項(xiàng)目可售建筑面積：項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為15, 總建筑面積：，商場面積（分?jǐn)偤螅?，地下停車庫面積4,，188個(gè)車位.項(xiàng)目經(jīng)營收入確定：考慮相同區(qū)位，相同檔次的樓盤目前銷售狀況，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，綜合確定本項(xiàng)目平均售價(jià)為6800元/ m2. 項(xiàng)目收入估算。（詳見附表 “損益預(yù)測表”）營業(yè)稅5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)按營業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%計(jì)算，所得稅按25%計(jì)算。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析基準(zhǔn)折現(xiàn)率取12%計(jì)算。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目所能支付的最高貸款利率,且該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 售價(jià)10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為負(fù)值，說明售價(jià)對項(xiàng)目贏利的影響大于投資對項(xiàng)目贏利的影響,從而對售價(jià)的控制比對成本的控制更重要.（詳見附表“敏感性分析表”）。第十三章 結(jié)論與建議項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位是經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購買能力的客戶群，對生活品質(zhì)有強(qiáng)烈的追求，有高尚的生活品位，所以項(xiàng)目產(chǎn)品定位也必須滿足這個(gè)階層的居住習(xí)慣及對居住環(huán)境和空間的期望。在三亞市中心城區(qū)可用于開發(fā)的土地日趨奇缺的情況，三亞“金色年華”項(xiàng)目絕佳區(qū)位和高品質(zhì)的產(chǎn)品決定了銷售前景和具有較強(qiáng)的投資收益能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力，同時(shí)，三亞“金色年華”項(xiàng)目將以開發(fā)貸款合作為核心拉動個(gè)人按揭與銀行存款相關(guān)業(yè)務(wù)的合作，三亞天澤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司衷心希望能通過與金融機(jī)構(gòu)的成功合作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的雙贏。有較強(qiáng)的還款能力。就本項(xiàng)目而言，市場的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。貸款還本付息估算表；項(xiàng)目損益預(yù)測表；銷售收入與經(jīng)營稅金估算表。建設(shè)期間的銷售費(fèi)用為投資成本，銷售期間的銷售費(fèi)用列入期間費(fèi)用。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表；1敏感性分析表。銷售收入預(yù)測表。因此本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的競爭力。結(jié)構(gòu)非常合理。三亞“金色年華”項(xiàng)目項(xiàng)目的開發(fā)不僅僅是在三亞灣市中心城區(qū)黃金地段的土地上建起來的公寓樓，為經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購買能力的客戶群打造一種全新的度假生活理念與方式。從本項(xiàng)目的資金來源分析，所籌集資金可以滿足各期資金運(yùn)用所需。附表10給出了兩個(gè)因素上下變動10％時(shí)主要評估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動情況。全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：。%。%計(jì)，項(xiàng)目管理費(fèi)及銷售費(fèi)用等均計(jì)入項(xiàng)目總投資中，詳見附表 “項(xiàng)目總投資估算表”。企業(yè)自籌3200萬元，%；申請銀行貸款3500萬元，%，預(yù)售回籠1,，%。三、投資估算項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成,，各項(xiàng)費(fèi)用估算和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項(xiàng)目總投資估算表”。定價(jià)的高低關(guān)系項(xiàng)目利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分質(zhì)一分價(jià)，正確的項(xiàng)目營銷策略就是要如實(shí)地體現(xiàn)項(xiàng)目本身的價(jià)格，反映出項(xiàng)目的合理價(jià)格，做精確定價(jià)。2．定價(jià)策略（1）定價(jià)策略目前，主要是實(shí)行“謹(jǐn)慎、高效”的原則,以實(shí)現(xiàn)最大利潤化,并以最快速度進(jìn)行銷售為目的。本項(xiàng)目綜合性優(yōu)勢表明本項(xiàng)目最具有稀缺性特征。本項(xiàng)目是一個(gè)新穎的產(chǎn)品,本區(qū)域房地產(chǎn)市場上也是首次推出這種項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目命名：金色年華（三）廣告推廣策略1．推廣時(shí)間：2009年7月至銷售結(jié)束2．推廣階段劃分推廣階段劃分階段任務(wù)推廣核心第一階段開盤炒作項(xiàng)目推廣形象的強(qiáng)勢建立第二階段強(qiáng)銷結(jié)合活動豐富項(xiàng)目的形象第三階段保證旺銷局面享受天然氧吧的健康生活二、定價(jià)策略（一）定價(jià)指導(dǎo)思想隨著海南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及紅沙跨海大橋的建造，三亞紅沙區(qū)域優(yōu)勢驟然發(fā)揮出來。包括設(shè)計(jì)、施工、銷售、竣工驗(yàn)收入住，部分周期相互重疊，銷售周期貫穿其中。江雯、秦波、周發(fā)武：本公司法律顧問，資深律師。有多年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn),對項(xiàng)目的促銷有自己獨(dú)到的風(fēng)解。國家一級注冊設(shè)計(jì)師。長期從事房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理，有豐富的項(xiàng)目施工管理經(jīng)驗(yàn)，善于結(jié)合海南的環(huán)境和氣候條件來安排工程的施工，注重工程項(xiàng)目的效率管理和整體協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目的現(xiàn)場總指揮。從事房地產(chǎn)開發(fā)15年，該直接領(lǐng)導(dǎo)和主持開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目約32萬平方米。第五章 管理組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目開發(fā)商為三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽臺及挑板為淺色涂料。 （二）、造型與色彩建筑體型設(shè)計(jì)上突出熱帶建筑風(fēng)格，以輕巧的陽臺，必要的遮陽構(gòu)件形成造型特色，適應(yīng)海南的地域及氣候特征。交通條件：本項(xiàng)目位于榆亞大道南側(cè)，距三亞鳳凰國際機(jī)場25公里，三亞往?？诘陌嘬嚢啻晤l繁，每隔20分鐘有一班車前往?？?，約3小時(shí)可到達(dá)；三亞市內(nèi)主要有2路、4路兩條線路的公交車均經(jīng)過項(xiàng)目所在地，項(xiàng)目右側(cè)為正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點(diǎn)連成一片，使本項(xiàng)目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風(fēng)景。（六）連帶本項(xiàng)目，周邊已有3個(gè)上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊鄰紅沙鎮(zhèn)，這對本項(xiàng)目的商鋪來說，具有良好的市場經(jīng)營前景。（二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進(jìn)入三亞度假休閑，為本項(xiàng)目市場提供更多機(jī)會。但由于市政府準(zhǔn)備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。地域性和集群性銷售可爭取主動。待小區(qū)及紅沙鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會更進(jìn)一步優(yōu)化。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。二、劣勢分析（一）本項(xiàng)目位于三亞東部的紅沙鎮(zhèn)，雖然項(xiàng)目獨(dú)立封閉管理，與當(dāng)?shù)孛裾蝗谙嗵帲瑢τ诟叨讼M(fèi)者的觀念中，本項(xiàng)目似乎地段檔次欠高。（六）本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)相宜深淺，以小為主，可變性強(qiáng)，具有緊湊、實(shí)用、合理、雅致的優(yōu)點(diǎn)。（二）金色年華海景小區(qū)獨(dú)占海景資源和山景資源，高層小戶型將為住戶帶來良好的視野和風(fēng)景。按四星級酒店配套：游泳池、網(wǎng)球場、貴賓會所、健身房、中西餐廳、大小會議室、兒童活動室、娛樂中心、商務(wù)中心、便利超市等。有隔層空中花園，采光通風(fēng)效果較好，小區(qū)配套設(shè)施有：觀景池、泳池、網(wǎng)球場、會所、停車場（地上和地下）。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。小區(qū)輪廓設(shè)計(jì)上，15—25層住宅錯(cuò)落有致，擺布有序，四個(gè)單元屋頂造型豐富，整個(gè)小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。以四個(gè)建筑單元為核心，采取錯(cuò)位錯(cuò)層方式設(shè)計(jì)，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。結(jié)合市調(diào)市場需求和項(xiàng)目特征，將金色年華海景小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑”。據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。從目標(biāo)消費(fèi)者的分析來看，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。消費(fèi)者分類：在高層中、小戶需求型購房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶：一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風(fēng)景，價(jià)格不是首要因素。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個(gè)特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗(yàn)藍(lán)天海景的人來說，本項(xiàng)目是不錯(cuò)的居家與度假選擇。商品房銷售總金額平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓%；,萬平方米，和去年同期相比增長76三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強(qiáng)勁的需求。（二）宏觀調(diào)控新政對三亞房地產(chǎn)影響情況分析2006年5月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,新政出臺的主要目的是抑制上漲過快的住房價(jià)格，同時(shí)要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升：2003年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)進(jìn)入市場為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快增長階段，商品房銷售價(jià)格有較大幅度的提高。土地供應(yīng)價(jià)格情況：三亞土地市場價(jià)格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例，2003年2004年內(nèi)地價(jià)60=100萬元／畝，20052006年土地價(jià)格攀升到100200萬元／畝，2007年10月月川新區(qū)臨河12畝土地拍賣到432萬元/畝，2008年2月，拍出每畝762萬元的高價(jià)，每平米價(jià)格達(dá)11,429元。元/商品房平均銷售價(jià)格,2000年以來三亞市的房地產(chǎn)形勢發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)市場供需平衡、價(jià)格平衡、結(jié)構(gòu)合理。（一）、配合國民經(jīng)濟(jì)增長從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。 三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司投資興建的三亞金色年華海景小區(qū)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)將項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢發(fā)揮到極至。隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達(dá)北京、上海、廣州等城市的跨?？瓦\(yùn)列車已經(jīng)通車。三亞天藍(lán)海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹木長青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩人筆下的“世外桃源”，憑借其得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和頂級的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，三亞榮獲“全國生態(tài)示范區(qū)”、園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國人居環(huán)境獎等稱號。5．本項(xiàng)目右側(cè)正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點(diǎn)連成一片，使本項(xiàng)目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風(fēng)景。三亞市內(nèi)主要有2路、4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。三亞鳳凰國際機(jī)場現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢、青島、深圳等國內(nèi)23個(gè)城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京9條國際航線。三、交通條件1．本項(xiàng)目位于榆亞大道南側(cè)。三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。二、生態(tài)條件三亞的海水清澈透明，能