【正文】 三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，℃，夏季平均氣溫為28℃，冬季平均氣溫為20℃，℃，℃；年平均降雨量1263mm，510月為雨季，其中810月的降雨量占全年總降雨量的47%。海霧飄過(guò)，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。三亞全市森林覆蓋率達(dá)63%，%，；其海洋負(fù)氧離子超過(guò)8,000個(gè)單位；城市空氣質(zhì)量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國(guó)人民的“大陽(yáng)臺(tái)”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨(dú)厚，無(wú)與倫比。三亞的出租車很多，也很方便，從本項(xiàng)目區(qū)域起步不要打表10元就可以到達(dá)中心城區(qū)的任何地方。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，城市空氣負(fù)離子含量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽(yù)。許多項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)合理，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。2785套（，一線海景公寓、）,。和去年同期相比增長(zhǎng)94%。根據(jù)市場(chǎng)需求的情況，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)屬恢復(fù)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)屬正常。2008年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，9317元/平方米，和去年同期比增長(zhǎng)30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/金色年華海景小區(qū)是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個(gè)高層海景中、小戶型項(xiàng)目，具有標(biāo)志性。該類客戶會(huì)選7層以下或視野景觀相對(duì)差一點(diǎn)的戶型。經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對(duì)市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費(fèi)者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費(fèi)用方面，—，占總調(diào)查人數(shù)的八成。在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)和線腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級(jí)涂料，使二個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。前者主要技術(shù)指標(biāo)為：用地面積35,㎡，建筑面積53,㎡，%，綠化率65%以上，由三幢11—13層帶高檔電梯高層和16幢獨(dú)立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)。目前，銷售已達(dá)60%。（五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項(xiàng)目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢(shì)宏大，對(duì)消費(fèi)者具有新鮮度和向往感。住宅景觀的不均等。（二）來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力，營(yíng)銷過(guò)程中容易處于的被動(dòng)地位。四、機(jī)會(huì)分析（一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國(guó)內(nèi)外建立了強(qiáng)大的品牌力，本項(xiàng)目可借勢(shì)而行，減少本項(xiàng)目的告知成本。項(xiàng)目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來(lái)填補(bǔ)該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)童石軍：三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、法定代表人。高級(jí)工程師、國(guó)家一級(jí)建筑師，國(guó)家一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理。李巧馳: 本公司銷售總監(jiān)。二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度：整個(gè)項(xiàng)目二期運(yùn)作周期預(yù)計(jì)從2009年5月初開(kāi)始到2009年12月底結(jié)案。（二）定價(jià)思路1．定價(jià)原則（1）以市場(chǎng)測(cè)試和資金回流為定價(jià)原則。所以,稀缺性也是本項(xiàng)目定價(jià)的一個(gè)重要原則。第十一章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)《海南省建筑安裝裝飾工程概算定額》類似建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國(guó)家及海南省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定材料和設(shè)備價(jià)格信息二、估算范圍（除紅沙大橋道路占地外，實(shí)際審批面積：15,，㎡），商場(chǎng)面積（分?jǐn)偤螅?，地下停車?kù)面積4,（地下和地上停車場(chǎng)一共188個(gè))。（詳見(jiàn)附表“損益預(yù)測(cè)表”）（二）成本項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總計(jì)7,，包括土地費(fèi)用(土地取得成本及有關(guān)稅費(fèi))及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定的比例對(duì)應(yīng)計(jì)算。相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為（詳見(jiàn)附表“項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表”）全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%。（四）償債能力分析本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，邊開(kāi)發(fā)，邊銷售，資金循環(huán)良好。本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費(fèi)品市場(chǎng)有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持。附 表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表；項(xiàng)目投資明細(xì)表；項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表。附表3項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目投資占總投資備注一項(xiàng)目建設(shè)總投資1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地費(fèi)用依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料建安費(fèi)用附屬工程費(fèi)用室外工程費(fèi)用其他費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷售費(fèi)用管理費(fèi)用依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料財(cái)務(wù)費(fèi)用％，上浮10%作融資費(fèi)用，擬貸4000萬(wàn)三年期計(jì)算利息，二資金籌措1　自籌資金2　銀行借貸資金3預(yù)售回籠　合計(jì)三盈余資金50 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241附表4銷售收入預(yù)測(cè)表工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)期銷售期收入合計(jì)前期施工期11年1月11年12月12年1月12年4月09年5月09年12月10年1月10年12月1住宅銷售收入（萬(wàn)元）2停車位銷售收入（萬(wàn)元）3可銷售面積（㎡）4比例（%）附表5資金投入預(yù)測(cè)表（成本預(yù)測(cè)表）工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額2009年2010年2011年2012年比例金額比例金額比例金額比例金額一土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本1土地費(fèi)用2項(xiàng)目前期費(fèi)用3建筑安裝費(fèi)用4附屬工程費(fèi)5室外工程費(fèi)6其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)二期間費(fèi)用1財(cái)務(wù)費(fèi)用2管理費(fèi)用3銷售費(fèi)用合計(jì) 附表6貸款還本付息估算表工程項(xiàng)目：．三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期銷售期前期施工期2011年1月—2011年12月2012年1月—2012年月4月2009年5月—2009年12月2010年1月—2010年12月1年初借款累計(jì)2本年新增借款3本年應(yīng)計(jì)利息4本年應(yīng)還本金5本年還本付息6年底借款累計(jì)附表7項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表工程項(xiàng)目：．三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年2012年1銷售收入2直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用3 間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用4銷售稅金及附加5土地增值稅6 年度利潤(rùn)總額累計(jì)利潤(rùn)總額7所得稅8稅后利潤(rùn)9盈余公積金10可分配利潤(rùn)11投資利潤(rùn)率投資凈利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率附表11敏感性分析結(jié)果表工程項(xiàng)目：三亞.“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率變化率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）萬(wàn)元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）變化率%基本方案%投資變化﹢10%%%%10%%%%售價(jià)變化﹢10%%%%10%%%%