【正文】 附 表主要經(jīng)濟技術(shù)指標表；項目投資明細表；項目投資計劃與資金籌措表。（四）償債能力分析本項目采用滾動開發(fā)方式，邊開發(fā)，邊銷售，資金循環(huán)良好。（詳見附表“損益預(yù)測表”）（二）成本項目房地產(chǎn)開發(fā)成本總計7,，包括土地費用(土地取得成本及有關(guān)稅費)及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預(yù)見費用，按有關(guān)規(guī)定的比例對應(yīng)計算。所以,稀缺性也是本項目定價的一個重要原則。二、項目實施計劃進度：整個項目二期運作周期預(yù)計從2009年5月初開始到2009年12月底結(jié)案。高級工程師、國家一級建筑師，國家一級項目經(jīng)理。建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。四、機會分析（一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國內(nèi)外建立了強大的品牌力，本項目可借勢而行，減少本項目的告知成本。住宅景觀的不均等。目前，銷售已達60%。在立面造型上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設(shè)計，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使二個組團色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。該類客戶會選7層以下或視野景觀相對差一點的戶型。9317元/平方米，和去年同期比增長30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/根據(jù)市場需求的情況，現(xiàn)在的房價屬恢復(fù)性增長，房價應(yīng)屬正常。2785套（，一線海景公寓、）,。許多項目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。三亞的出租車很多，也很方便，從本項目區(qū)域起步不要打表10元就可以到達中心城區(qū)的任何地方。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。（五）、有利于促進三亞房地產(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展。七、建設(shè)單位概況 本項目開發(fā)商為三亞泰星實業(yè)有限公司。地勢開闊、平坦。項目用地正面臨大東海榆林灣，具有豐富的住居度假元素。費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項目投資計劃與資金籌措表”。三亞地區(qū)相對濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長。三、交通條件1．本項目位于榆亞大道南側(cè)。三亞天藍海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹木長青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩人筆下的“世外桃源”，憑借其得天獨厚的自然風(fēng)光和頂級的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，三亞榮獲“全國生態(tài)示范區(qū)”、園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國人居環(huán)境獎等稱號。2000年以來三亞市的房地產(chǎn)形勢發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)市場供需平衡、價格平衡、結(jié)構(gòu)合理。土地供應(yīng)價格情況：三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例，2003年2004年內(nèi)地價60=100萬元／畝，20052006年土地價格攀升到100200萬元／畝，2007年10月月川新區(qū)臨河12畝土地拍賣到432萬元/畝，2008年2月，拍出每畝762萬元的高價，每平米價格達11,429元。萬平方米，和去年同期相比增長76高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗藍天海景的人來說，本項目是不錯的居家與度假選擇。結(jié)合市調(diào)市場需求和項目特征，將金色年華海景小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標志性建筑”。有隔層空中花園，采光通風(fēng)效果較好，小區(qū)配套設(shè)施有：觀景池、泳池、網(wǎng)球場、會所、停車場（地上和地下）。（六）本項目戶型設(shè)計相宜深淺，以小為主，可變性強，具有緊湊、實用、合理、雅致的優(yōu)點。地域性和集群性銷售可爭取主動。交通條件：本項目位于榆亞大道南側(cè)，距三亞鳳凰國際機場25公里，三亞往海口的班車班次頻繁，每隔20分鐘有一班車前往?？?，約3小時可到達；三亞市內(nèi)主要有2路、4路兩條線路的公交車均經(jīng)過項目所在地，項目右側(cè)為正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風(fēng)景。從事房地產(chǎn)開發(fā)15年，該直接領(lǐng)導(dǎo)和主持開發(fā)的房地產(chǎn)項目約32萬平方米。有多年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗,對項目的促銷有自己獨到的風(fēng)解。本項目是一個新穎的產(chǎn)品,本區(qū)域房地產(chǎn)市場上也是首次推出這種項目。三、投資估算項目總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預(yù)見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成,，各項費用估算和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項目總投資估算表”。全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值：。結(jié)構(gòu)非常合理。建設(shè)期間的銷售費用為投資成本，銷售期間的銷售費用列入期間費用。在三亞市中心城區(qū)可用于開發(fā)的土地日趨奇缺的情況，三亞“金色年華”項目絕佳區(qū)位和高品質(zhì)的產(chǎn)品決定了銷售前景和具有較強的投資收益能力、抗風(fēng)險能力和償債能力，同時，三亞“金色年華”項目將以開發(fā)貸款合作為核心拉動個人按揭與銀行存款相關(guān)業(yè)務(wù)的合作，三亞天澤實業(yè)發(fā)展有限公司衷心希望能通過與金融機構(gòu)的成功合作實現(xiàn)項目開發(fā)的雙贏。（二）項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析基準折現(xiàn)率取12%計算。本項目商業(yè)用房起價為12，最高價為16，均價為15。本項目與三亞麗景海景小區(qū)、三亞皇家生態(tài)海景花園和三亞藍月灣海景酒店公寓多個小區(qū)構(gòu)成競爭樓盤，項目可比性較大，消費者在購房時也首先會進行比較衡量，由于本項目是高層項目，且有臨海優(yōu)勢，故在定價上應(yīng)在競爭樓盤的均價以上浮動。注重建筑外型、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、住居環(huán)境的配套融合。公司長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。金色年華海景小區(qū)位于大東海榆林灣畔，與三亞紅沙鎮(zhèn)隔街相鄰，是榆林灣畔目前在建的規(guī)模和規(guī)格均處于唯一狀態(tài)的住宅開發(fā)項目。能否起到“羊群”效應(yīng)，既要看市場需求，又要看三亞紅沙整體效應(yīng)的發(fā)揮。（四）本項目規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領(lǐng)先效應(yīng)”。（一）、周邊住宅小區(qū)分布情況 本項目附近有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和藍月灣海景酒店公寓多個小區(qū)。物業(yè)收費有市場依據(jù)。第三節(jié) 項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文等各種因素綜合考慮。（三）2008年初三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。商品房銷售總金額（三）、在社會主義市場經(jīng)濟體制逐步建立的過程當中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國家和各級部門對房地產(chǎn)控制還是比較嚴，但現(xiàn)在靠市場、靠經(jīng)營，靠市場規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準則。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國際水準設(shè)計的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚天下；夢幻般的海棠灣，不遠的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。主要開發(fā)項目有：上海浦東“五牛城”，建成面積為84,，是上海浦東標志性建筑之一，和諧五牛組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目；上海浦西泰星花園，建筑面積200,；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積32,；海南三亞奧力賽大酒店，計建成面積6,，該酒店按四星級標準建設(shè)和裝修，擁有客房118套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。十、項目實施進度安排2009年4月30好之前為前期準備階段，預(yù)計到2010年12月31日項目竣工驗收，整個項目開發(fā)經(jīng)營期估計為3年時間。項目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。項目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶，擁有千年古井和天主教堂。公司長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。（七）、帶動三亞及其他周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項目所在地。項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計均為專業(yè)團隊聯(lián)手擎創(chuàng)。9317元/平方米，和去年同期比增長30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/這些政策主要是針對上海、廣州等房價整體水平已經(jīng)很高，房價又在瘋長的大城市。15201（二）產(chǎn)品定位（市場定量調(diào)查分析）調(diào)查時間：—調(diào)查地點：三亞市鳳凰機場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；海口市環(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次?，F(xiàn)每套均價為40萬左右。（三）目前，本項目周邊漁民作業(yè)區(qū)面積較大，魚排餐館較多，降低了本地塊的品味，2009年10月后海軍基地和市政府準備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。（三）本地區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多，周邊地區(qū)2004年以前開發(fā)的樓盤，—3倍。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑格調(diào)高雅，別致、具有地域特色。孫勇：本項目策劃師和現(xiàn)場協(xié)調(diào)者。時 間項 目 內(nèi) 容備 注09年4月30日前組建項目籌建領(lǐng)導(dǎo)小組已完成09年9月30日前完成地下室及停車場施工準備進行10年1月31日前2至4樓封頂,5樓建到15層已完成設(shè)計10年5月31日前1樓、5樓封頂已完成設(shè)計10年7月31日前進入裝修及園林綠化工程已完成設(shè)計10年11月30日前完成最后裝修,配備家具及部分電器已完成設(shè)計10年12月31日本項目工程基本峻工驗收本項目工程基本完畢第七章 營銷策略及銷售計劃本項目是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個高層海景中、小戶型項目，具有標志性。采取“低開高走”的定價策略,并實行有效的銷控。在損益計算中，計算各種稅金。項目經(jīng)營期二年內(nèi)可以收回全部投資,并還清銀行貸款本金及利息。成本預(yù)測表。通過我們的研究發(fā)現(xiàn)，在項目的投資和開發(fā)過程中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強，因此本項目的投資