【正文】 消費(fèi)者分類：在高層中、小戶需求型購房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶：一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風(fēng)景，價格不是首要因素。據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。以四個建筑單元為核心，采取錯位錯層方式設(shè)計(jì)，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。按四星級酒店配套：游泳池、網(wǎng)球場、貴賓會所、健身房、中西餐廳、大小會議室、兒童活動室、娛樂中心、商務(wù)中心、便利超市等。（二）金色年華海景小區(qū)獨(dú)占海景資源和山景資源，高層小戶型將為住戶帶來良好的視野和風(fēng)景。二、劣勢分析（一）本項(xiàng)目位于三亞東部的紅沙鎮(zhèn)，雖然項(xiàng)目獨(dú)立封閉管理，與當(dāng)?shù)孛裾蝗谙嗵?，對于高端消費(fèi)者的觀念中，本項(xiàng)目似乎地段檔次欠高。待小區(qū)及紅沙鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會更進(jìn)一步優(yōu)化。但由于市政府準(zhǔn)備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。（六）連帶本項(xiàng)目，周邊已有3個上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊鄰紅沙鎮(zhèn)，這對本項(xiàng)目的商鋪來說，具有良好的市場經(jīng)營前景。 （二）、造型與色彩建筑體型設(shè)計(jì)上突出熱帶建筑風(fēng)格，以輕巧的陽臺，必要的遮陽構(gòu)件形成造型特色，適應(yīng)海南的地域及氣候特征。第五章 管理組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目開發(fā)商為三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司。本項(xiàng)目的現(xiàn)場總指揮。國家一級注冊設(shè)計(jì)師。江雯、秦波、周發(fā)武：本公司法律顧問，資深律師。（二）項(xiàng)目命名：金色年華（三）廣告推廣策略1．推廣時間：2009年7月至銷售結(jié)束2．推廣階段劃分推廣階段劃分階段任務(wù)推廣核心第一階段開盤炒作項(xiàng)目推廣形象的強(qiáng)勢建立第二階段強(qiáng)銷結(jié)合活動豐富項(xiàng)目的形象第三階段保證旺銷局面享受天然氧吧的健康生活二、定價策略（一）定價指導(dǎo)思想隨著海南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及紅沙跨海大橋的建造，三亞紅沙區(qū)域優(yōu)勢驟然發(fā)揮出來。本項(xiàng)目綜合性優(yōu)勢表明本項(xiàng)目最具有稀缺性特征。定價的高低關(guān)系項(xiàng)目利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分質(zhì)一分價，正確的項(xiàng)目營銷策略就是要如實(shí)地體現(xiàn)項(xiàng)目本身的價格，反映出項(xiàng)目的合理價格，做精確定價。企業(yè)自籌3200萬元，%；申請銀行貸款3500萬元，%，預(yù)售回籠1,，%。%。附表10給出了兩個因素上下變動10％時主要評估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動情況。三亞“金色年華”項(xiàng)目項(xiàng)目的開發(fā)不僅僅是在三亞灣市中心城區(qū)黃金地段的土地上建起來的公寓樓，為經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購買能力的客戶群打造一種全新的度假生活理念與方式。因此本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的競爭力。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表；1敏感性分析表。貸款還本付息估算表；項(xiàng)目損益預(yù)測表；銷售收入與經(jīng)營稅金估算表。有較強(qiáng)的還款能力。第十三章 結(jié)論與建議項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位是經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購買能力的客戶群，對生活品質(zhì)有強(qiáng)烈的追求，有高尚的生活品位，所以項(xiàng)目產(chǎn)品定位也必須滿足這個階層的居住習(xí)慣及對居住環(huán)境和空間的期望。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目所能支付的最高貸款利率,且該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。（詳見附表 “損益預(yù)測表”）營業(yè)稅5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)按營業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%計(jì)算，所得稅按25%計(jì)算。項(xiàng)目總投資額為8,。（2）基本定價依據(jù)本樓盤定價的主要是依據(jù)周邊樓盤的價位,結(jié)合樓盤自身的特點(diǎn)及周邊高層樓盤的價格以及一線海景住宅價格發(fā)展趨勢所制定。另一方面,確保銷售速度,加速資金回流。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗(yàn)藍(lán)天海景的人來說，本項(xiàng)目是不錯的居家與度假選擇。會計(jì)師職稱。對海南建筑文化有深刻的認(rèn)識，對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目有許多前沿的思想，也是周邊環(huán)境發(fā)展的和諧使者。童石軍董事長長期關(guān)注我國信用體系建設(shè)，2000年至2002年，專程赴美國考察信用體系建設(shè)問題，并為此向黨和政府提出多項(xiàng)社會信用體系建設(shè)提案，是中國目前具有極高信用名望的企業(yè)家。三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要指標(biāo)：建筑整體由兩期組成：一期由一棟7層樓（已建）構(gòu)成，㎡；二期小高層15層一棟，17層兩棟，高層25層一棟，低層會所3層一棟組成。二、建筑設(shè)計(jì)（一）、單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)以人為本，結(jié)合海南的地域及氣候特點(diǎn)，注重通風(fēng)、采光及遮陽設(shè)計(jì)，即滿足居住舒適要求，也符合市場需求。（四）目前三亞市房地產(chǎn)市場需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線基本上無樓可售。因?yàn)闃I(yè)主享受了較好的物業(yè)服務(wù)。榆林港有望成為國際優(yōu)良的海軍基地和游艇港灣。（八）項(xiàng)目所在地負(fù)氧離子高達(dá)11000個單位（北京天安門處150個單位），適合于居住與度假。目前，銷售已基本完畢。該項(xiàng)目為精裝修小戶型酒店式公寓，共500套40平米客房。小區(qū)以四個主題熱帶園林景觀小品配合四個建筑單元，整體內(nèi)外空間交錯穿插，一氣呵成，園林、步行道、綠地、小品等前后呼應(yīng)，渾然一體。第四節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)思路是創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力體現(xiàn)21世紀(jì)居住建筑人性化的原則。調(diào)查方式：同類問卷抽樣調(diào)查實(shí)際發(fā)放問卷：150份回收有效問卷：126份基本市場參數(shù)如下：1．接受調(diào)查的常住人口比例2．潛在客戶購房原因3．大眾了解樓盤信息的渠道5．購房人群對車庫的需求6．潛在客戶的職業(yè)分布7．購買高層中、小戶型房產(chǎn)的主要動機(jī)8．潛在購房者認(rèn)為合理的價位9．潛在購房者理想的套面積10．潛在購房者理想的戶型：11．購房時主要聽取誰的意見市場調(diào)查結(jié)果分析臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點(diǎn)是視野開闊，臨海景觀是本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗(yàn)享受生活。元/,基于以下因素分析，預(yù)期新政策對三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項(xiàng)目不會造成太大的價格的影響：三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標(biāo)市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強(qiáng)烈的購買力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對價格不是很敏感。三亞商品房市場主要在島外三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場，2006年，%，%。平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓萬平方米，和去年同期相比增長76建成投入使用后提供優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè)管理服務(wù)，充分引入“以人為本”和“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。據(jù)上?！段膮R報(bào)》近期評選的“中國最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國有公交公司，完善城區(qū)公交體系。2009年，榆亞大道將成為繼三亞灣路之后，三亞市標(biāo)志性的熱帶景觀道路，從而也可極大的提高項(xiàng)目的升值潛力。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)，310月之東北季風(fēng)時海流為西南方向，而58月之西北季風(fēng)時，海流是朝東北方向。（八）、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會就業(yè)機(jī)會。％計(jì)，貸款期限為3年。主要開發(fā)項(xiàng)目有：上海浦東“五牛城”，建成面積為84,，是上海浦東標(biāo)志性建筑之一，和諧五牛組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項(xiàng)目左則通過，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項(xiàng)目左則通過，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約2公里車程。六、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約2公里車程。建筑整體由兩期組成：一期由一棟7層樓（已建）構(gòu)成，㎡；二期小高層15層一棟，17層兩棟，高層25層一棟，低層會所3層一棟組成。九、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬于高層度假公寓，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵基礎(chǔ)均設(shè)隔震墊，且水泵進(jìn)出水管上均設(shè)置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。（三）、三亞泰星金色年華項(xiàng)目定位為:結(jié)合該項(xiàng)目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶需求，項(xiàng)目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。三亞眾多的海灣各有佳景。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建設(shè)亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。，每隔20分鐘有一班車前往海口，約3小時可到達(dá)。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。城市規(guī)劃的逐步實(shí)施和城市基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。（二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費(fèi)三重功能的產(chǎn)品。3942套，和去年同期相比增長48平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年第一季度三亞市商品房平均價格是9317元／平方米。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強(qiáng)，特別受內(nèi)地游客的青睞。2785套（，一線海景公寓、）,。和去年