【正文】 京、上海、杭州等地商品房價格上 漲過快、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化的傾向有著本質(zhì)的不同。按照《中華人民共和國人類居住發(fā)展報告》，關于 2021 年全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積 26 平方米標準， 20212021 年，株洲市為解決新增城市人員的住房問題，需新增住房建筑面積 520 萬平方米，即平均每年需新建住宅 85 萬平方米。 綜合以上分析，隨著株洲市城市化進程的加快，株洲市城市居民存在巨大的住宅消費需求。 樓盤比較表 樓盤名稱 商品住宅 商業(yè)門面 備注 楓溪苑 1600 4000 多層 裕景龍苑 2500 5000 高層 經(jīng)世 .皇城 3400 8000 高層 惠天然 .山水國際 3800 600010000 高層 錦繡江山 3500 600010000 高層 江南世家三期 3000 8000 高層 從比較可以看出，在蘆淞區(qū)高層住宅均價在 3400 元 /平方米左右，首層商鋪在 8000 元 /平方米左右。 從上表可看出，類似地段多開發(fā)為高品位商品住宅，價格一般在 3400元 /平方米左右，商鋪約在 8000 元 /平方米之間。 價格浮動策略：展銷會期間優(yōu)惠；限期優(yōu)惠；正常銷售期段浮動價；其他措施。 通訊：直接由市話通信網(wǎng)接入。 3． 2． 7 氣象條件 株洲地區(qū)屬亞熱帶季風濕潤型氣候，四季分明，光熱充足，雨水充沛，年平均降 水量 12001600 ㎜，年平均氣溫 ℃。 第四章 建設規(guī)模及功能標準 建設內(nèi)容及規(guī)模 本項目規(guī)劃建設由多層的大型商品住宅區(qū)、商業(yè)購物區(qū)組成，配套建設社區(qū)服務網(wǎng)點、管理用房、交配電站等公用設施。另在徐家橋和臨住宅區(qū)內(nèi)側(cè)設多個次入口，以方便人員的出入和小區(qū)內(nèi)人員購物的要求，也滿足了消防的需要。 總平面布置 布局 本工程總平面布置以“山體 利用地勢的平整和開闊性，用區(qū)前廣場與城市 干道相接。 內(nèi)部消防車道：消防車由小區(qū)入口進入，小區(qū)內(nèi)部各建筑均設有環(huán)形消防車道。戶型設計充分考慮當?shù)氐臍夂驐l件，夏天較為炎熱，要盡量避免非方正戶型的出現(xiàn)，做到明廳、明廚、明衛(wèi)。住 宅需要系數(shù)取 3600KW，計算容量為 936KW。計量方式采用低壓計量。 應急照明 在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設疏散照明，應急照明和疏散照明指示標志，采用蓄電池作備用電源，且連續(xù)供電時間不少于 20min。樹木照明根據(jù)樹木形狀來布燈，照明必須與樹的形體相適應，許多植物的顏色和外觀隨季節(jié)的變化，照明業(yè)須適應這種變化。 給排水 .1 給水 1）給水水源 本工程的給水源由株洲市一水廠城市供水設施供給，蘆淞路有一條DN450 的給水管通過。/d，最大時用大量未 32m179。/d，時用水量為 4 m179。給水管順場內(nèi)道路地勢埋地敷設，埋深 1 米。在填方區(qū)做混凝土管道基礎。 4）本工程給水系統(tǒng)設計為生活、消防合一給水系統(tǒng)。 4）超過 60W 的白熾燈、碘鎢燈、高壓汞燈等不贏直接安裝在可燃裝飾或可燃構(gòu)件上。根據(jù)實際情況，對臨時性松散表土做適當壓實，對較大坡面做邊坡支護處理。排放的生活污水不含其它有害物質(zhì)，需處理后方可排放。道路及施工現(xiàn)場應配合灑水設備，定時灑水，減少 起塵量，并及時清掃路面，防止二次揚塵。應認真填報《株洲市建設項目招標事項核準表》，報株洲市招投標辦公室核準。公司經(jīng)營管理機構(gòu)擬設辦公室、工程技術部、人力資源部、財務融資部、營銷策劃部、物業(yè)管理公司。 員工培訓 員工實行向社會公開招聘制度。 （ 3）樓盤滾動開發(fā)資金 萬元，占總投資的 %。只要抓緊銷售，財務指標均好。 借款利息 本項目向銀行申請貸款 5000 萬元，貸款期限為 2 年，按年利率%計算，應支付銀行利息 756 萬元。資金風險方面存在較大風險，經(jīng)營管理風險、政策風險、工程風險、外部協(xié)作條件存在一般4 累計盈余資金 0 風險。 第十一章 風險分析 風險因素識別 本項目風險因素主要是市場風險、資金風險、經(jīng)營管理風險、政策風險、工程風險、外部協(xié)作條件風險。采用單因素的分析方法，分別考察以上因素變動率為 + （一） 10%時，對財務內(nèi)部收益率的影響程度。 詳見下表： 銷售收入及銷售稅金表 序號 項目 單位 2021 2021 2021 合計 銷售比率 % 50 50 100 1 銷售收入 萬元 住宅 萬元 銷售量 6920 ㎡ 單位 310 元 /㎡ 門面 萬元 0 銷售量 548 ㎡ 單位 800 元 /㎡ 車庫 萬元 805 銷售量 230 個 單位 萬元 /個 損益分析 項目利潤總額： 萬元，所得稅總額 萬元，稅后利潤總額為： 萬元。 江南世家三期概算 表一 單位：萬元 序號 費用名稱 計算依據(jù) 投資金額（萬元） 備注 面積（㎡） 單價（元 /㎡） 一 建安工程 1 住宅建安費用 69204 1140 建筑工程 69204 1000 樁基礎工程 69204 50 電氣工程 69204 35 給排水工程 69204 30 消防工程 69204 25 2 商業(yè)建安工程 548 950 建筑工程 548 850 樁基礎工程 548 50 電氣工程 548 25 給排水工程 548 15 消防工程 548 10 3 地下車庫 1150 地下車庫建安工程 1050 樁基礎工程 50 電氣、給排水工程 40 消防工程 10 4 弱電管線預埋 69752 0 0 5 煤氣工程 69752 0 0 6 電梯費用 360 30 萬 /臺 7 室外附屬工程 69752 35 二 工程建設其他費 44 1 工程設計費 20 2 工程監(jiān)理費 15 3 地質(zhì)勘察費 4 環(huán)保評估費 1 5 施工圖審查費 2 6 招投標服務費 2 7 工程立項費 三 相關報建費 見表二、三 四 銷售費用 3% 五 營業(yè)稅及附加 10% 六 不可預見費 5% 七 土地成本 1400 1 購工業(yè)用地費用 1050 2 用地變城鎮(zhèn)混合地 250 2 土方工程 100 八 總計（靜態(tài)總投資） 69752 2400 工程項目相關報建費 表二：住宅部分 單位：萬元 序號 費用名稱 計費依據(jù)㎡ 費率元 /㎡ 金額（萬元） 備注 1 市政公用設施配套費 69204 140 2 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費 69204 3 工程定額測定費 69204 5 白蟻防治費 69204 6 抗震設防確認費 項目 2021 7 文物考古調(diào)查、勘探費 69204 8 價格調(diào)節(jié)基金 69204 2 9 新型墻體材料發(fā)展基金 69204 10 散裝水泥發(fā)展基 金 69204 11 水土保持設施補償費 69204 12 勞?；? 3 % 13 人防工程費 69204 42 14 合計 工程項目相關報建費 表三：商 業(yè)部分 單位：萬元 序號 費用名稱 計費依據(jù)㎡ 費率元 /㎡ 金額（萬元） 備注 1 市政公用設施配套費 548 190 2 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費 548 3 工程定額測定費 548 5 白蟻防治費 548 6 抗震設防確認費 7 文物考古調(diào)查、勘探費 548 8 價格調(diào)節(jié)基金 548 9 新型墻體材料發(fā)展基金 548 10 散裝水泥發(fā)展基金 69204 11 水土保持設施補償費 548 12 勞?；? 6 % 13 人防工程費 548 42 14 合計 資金籌措 根據(jù)建設方資金籌措方案，本項目所需 萬元建設資金，來源暫定如下： （ 1）建設單位自有資金 6000 萬元，占總投資的 %。 職工工資福利 職工工資和福利以國家及省市有關規(guī)定為基本依據(jù)，具體執(zhí)行標準根據(jù)企業(yè)需要，將體現(xiàn)對生產(chǎn)技術人員的傾斜的政策，按部門及職務劃分等級。 ③ 2021 年 12 月底以前全部竣工。該項目應嚴 格按照《招標投標法》等法律法規(guī)實施。 ①工程施工時避免夜間進行，以免影響周邊居民的休息。 環(huán)境治理及保護方案 1）廢水處理 本工程的生活污水排水量為 500m179。 水土保持 水土流失影響因素 本項目在 工程建設過程中的場地平整、道路修建等到作業(yè)的均會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時，易發(fā)生水土流失。 2）在公共建筑的疏散通道和公共出入口處設置疏散照明，應急照明和疏散照明指示標志，采用蓄電池作為電源，且連續(xù)工作時間不少于20min。 2）本工程消防總用水量為 162 立方米 /小時， 324 立方米 /次。生活污水水質(zhì)受污染，需處理后方可排放。管道接口為橡膠密封圈接口。/h。 澆灑道路及綠化用水定額為 2L/㎡住宅設有有線電視系統(tǒng)，其設備和線路應滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊蟆? 小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。 住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關。在住宅小區(qū)各區(qū)域的負荷中心安裝戶外箱式變電站，將 10KV 電源降為 220/380V 后對各區(qū)域低壓用電設備供電。 供配電 負荷等級 商業(yè)、住宅用電負荷屬三級負荷。戶型內(nèi) 平面方整，起居生活區(qū)域臥式分區(qū)明確，客廳與主臥室均有良好的朝向與景觀。東面和西面兩個入口，均與城市道路有機聯(lián)系，外來車 輛和住戶車輛可直接入架空層車庫，區(qū)內(nèi)以二級路為各組團間的接線，組團內(nèi)部的道路聯(lián)系每個住戶，避免了流線交叉，另外宅前或宅后河道路旁邊設有停車位，可供臨時訪客停車之用。 2）在規(guī)劃布局中充分利用地形特點，設中心花園為整個小區(qū)的中心，堅持以人為本的設計原則，總平面功能分區(qū)合理，戶型經(jīng)典雅致，住宅全部南北朝向交錯排布，有利于房間的采光和通風，同事避免了住宅間前后的干擾，也使東西兩個方向建筑立面形式有豐富的韻律感。小區(qū)內(nèi)的道路布置以自然流線型為主，豐富了小區(qū)的平面造型，使整個小區(qū)顯得富有生氣、更加靈活。 ① 外墻：水泥抹光，高級外墻漆； ② 內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間墻面粉水泥砂漿、其余房間墻面及頂棚刮仿瓷涂料； ③ 地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為水泥砂漿找平； ④ 門窗：入戶門為高級防盜門，戶內(nèi)留門洞，高級塑鋼窗； ⑤ 衛(wèi)生間：蹲式大便器； ⑥ 有線電視、寬帶網(wǎng)、電話線戶內(nèi)預埋； 公用工程 園區(qū)設有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、地面停車場、室內(nèi)外消防、配電房、公共照明、電子防盜 系統(tǒng)、通風及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 3． 3． 3 拆遷安置方案 建設單位擬根據(jù)有關標準和安置辦法，對單位拆遷戶進行一次性貨幣之補償安置方案。 3． 2． 5 地質(zhì) 根據(jù)項目場地巖石 工程勘察報告，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)影響其穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象和可液化地層，場地是穩(wěn)定的，宜于興建擬建建筑物；場地水文地質(zhì)條件簡單，地下水較貧乏，地下水對砼及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋不具腐蝕性；歷史上未發(fā)生過 6 級以上地震，地基土壤持力層厚，承載力較強，宜于工程建設。 3． 2． 2 基礎設施條件 供水：此牌范圍由市一水廠供水，可從蘆淞路城市自來水管接入。 ②促銷 本項目主要針對周邊多層次消費者，促銷手段以有針對性的舉辦展銷會為主，其余方式包括：內(nèi)部認購、現(xiàn)場樣板房促銷、廣告宣傳、靈活多樣的付款方式、工程質(zhì)量和進度的承諾等。高家坳板塊因商業(yè)（摩托及配件）概念提出而引人注目，商業(yè)流擬從白石港載流，抓穩(wěn)北向客流， 吸引南向人流，輻射到河西。 價格預測 驗對樓盤的價格預測可采取市場比較法，選擇鄰近地區(qū)的樓盤或者是處于同一共需圈的樓盤作為比較對象。到 2021 年，株洲市流動人口