【正文】 見度達8至16米，有些地方達到25米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國際潛水專家認定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。三亞地區(qū)相對濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長。公司成立于1992年，注冊資本金為人民幣2,，公司總資產(chǎn)為人民幣38,。（六）、有利于打開本地房地產(chǎn)市場向外地擴展的新局面。（二）、項目引入“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項目投資計劃與資金籌措表”。八、組織管理根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)規(guī)劃，天澤實業(yè)投資有限公司實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。該公司成立于1992年，注冊資本金為人民幣2,，公司總資產(chǎn)為人民幣38,。項目用地一側(cè)緊臨公路，是從海口進入三亞和從三亞市區(qū)進入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進出入情況良好。項目用地正面臨大東海榆林灣，具有豐富的住居度假元素。三、項目開發(fā)商：三亞泰星實業(yè)有限公司四、項目開發(fā)商法定代表人：童石軍五、項目性質(zhì)：海景小區(qū)。項目用地正面臨大東海榆林灣，具有豐富的住居度假元素。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241三亞泰星實業(yè)有限公司“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項目二期工程可行性研究報告海南****管理咨詢有限公司二OO八年四月十六日目錄第一章:總論‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第一節(jié):項目提要‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第二節(jié):可行性報告依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二章:項目背景‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第一節(jié):項目承建建單位簡介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二節(jié):建設(shè)項目的有利條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第三節(jié):項目建設(shè)的必要性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第三章:項目目市場情況的分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第一節(jié):三亞市旅游市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14第三節(jié):項目自身條件分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17第四節(jié):項目周邊市場環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20第五節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第六節(jié):本項目利弊分析（SWOT分析法）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第四章:項目方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第一節(jié):場地選址‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第二節(jié):項目設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥28第五章:環(huán)境保護‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31第六章:土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第一節(jié):主要經(jīng)濟技術(shù)指標‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第二節(jié):結(jié)構(gòu)設(shè)計‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第七章:公用工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第一節(jié):給排水設(shè)計‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第二節(jié):暖通設(shè)計‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34第三節(jié):電氣設(shè)計‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第八章:管理組織機構(gòu)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37第九章:項目實施進度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥38第十章:營銷策略與銷售計劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥39第十一章:投資估算與資金籌措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥41第十二章:財務(wù)效益評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥43第十三章:結(jié)論與建議‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥46附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 48第一章 總論第一節(jié) 項目提要一、項目名稱：三亞金色年華海景小區(qū)。地勢開闊、平坦。項目用地一側(cè)緊臨公路，是從?？谶M入三亞和從三亞市區(qū)進入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進出入情況良好。地勢開闊、平坦。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。七、建設(shè)單位概況 本項目開發(fā)商為三亞泰星實業(yè)有限公司。上海浦西泰星花園，建筑面積200,；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積32,；海南三亞奧力賽大酒店，計建成面積6,，該酒店按四星級標準建設(shè)和裝修，擁有客房118套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。詳見第六章項目進度安排十一、項目總投資經(jīng)測算，項目總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成,項目總投資額為8,。十二、資金籌措（一）、申請國內(nèi)金融機構(gòu)貸款3500萬元；（二）、企業(yè)自籌資金3200萬元；（三）、預售回籠1,十三、社會效益（一）、可以改善目前三亞市中心對總價要求在35—80萬，單位面積在55120左右平方米的高品質(zhì)的高層度假公寓地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求量。（五）、有利于促進三亞房地產(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展。第二章 項目背景第一節(jié) 項目承建單位簡介項目開發(fā)商為三亞泰星實業(yè)有限公司。第二節(jié) 建設(shè)項目的有利條件一、氣候條件三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風氣候，℃，夏季平均氣溫為28℃，冬季平均氣溫為20℃，℃，℃；年平均降雨量1263mm，510月為雨季，其中810月的降雨量占全年總降雨量的47%。一般來說，季節(jié)風期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點。三亞全市森林覆蓋率達63%，%，；其海洋負氧離子超過8,000個單位；城市空氣質(zhì)量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨厚，無與倫比。三亞的出租車很多，也很方便，從本項目區(qū)域起步不要打表10元就可以到達中心城區(qū)的任何地方。本項目緊鄰的榆亞大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，城市空氣負離子含量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽。近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：，,沿三亞灣濱海路前行,近處是椰樹搖曳生姿，遠處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的”山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。許多項目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。  第三章 項目本身及市場情況分析第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時期。第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運行特征是：投資增長，結(jié)構(gòu)合理，房價穩(wěn)中有升。%。2785套（，一線海景公寓、）,。15201和去年同期相比增長94%。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū)(包括港、澳、臺）都有人在三亞市購買住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等17個國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占3％。根據(jù)市場需求的情況，現(xiàn)在的房價屬恢復性增長，房價應屬正常。三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨一無二的，亞龍灣國家旅游度假區(qū)的旅游度假項目買的不僅僅一個度假產(chǎn)品，一項投資，也可以說是一個奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。2008年前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好，3942套，和去年同期相比增長489317元/平方米，和去年同期比增長30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。金色年華海景小區(qū)是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個高層海景中、小戶型項目，具有標志性。主要為投資型和度假需求型客戶。該類客戶會選7層以下或視野景觀相對差一點的戶型。本項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，—，占總調(diào)查人數(shù)的八成。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。在立面造型上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設(shè)計，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使二個組團色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。三、戶型結(jié)構(gòu)本項目戶型設(shè)計經(jīng)典實用，靈活多變。前者主要技術(shù)指標為：用地面積35,㎡，建筑面積53,㎡，%，綠化率65%以上，由三幢11—13層帶高檔電梯高層和16幢獨立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)。戶型以35平米酒店式標準間為主。目前，銷售已達60%。第六節(jié) 本項目利弊分析（SWOT分析法）一、優(yōu)勢分析（一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)知名度。（五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢宏大，對消費者具