【正文】 物業(yè)管理中心設(shè)計(jì)在小區(qū)北側(cè)的旁邊，便于對(duì)整個(gè)小區(qū)的管理。另在徐家橋和臨住宅區(qū)內(nèi)側(cè)設(shè)多個(gè)次入口，以方便人員的出入和小區(qū)內(nèi)人員購物的要求，也滿足了消防的需要。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高， 購物環(huán)境要開闊、明朗、通透，有一定規(guī)模的休閑、保健場(chǎng)所相配套，并使空間有可能再劃分。 第四章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)由多層的大型商品住宅區(qū)、商業(yè)購物區(qū)組成，配套建設(shè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、管理用房、交配電站等公用設(shè)施。湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌出讓獲得該宗地?cái)M進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，符合株洲市土地利用總體規(guī)劃。 3． 2． 7 氣象條件 株洲地區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)型氣候，四季分明，光熱充足，雨水充沛，年平均降 水量 12001600 ㎜，年平均氣溫 ℃。 商業(yè)服務(wù)：項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槭袇^(qū)商業(yè)中心。 通訊：直接由市話通信網(wǎng)接入。通過湘江四橋到天元區(qū)不到 公里。 價(jià)格浮動(dòng)策略：展銷會(huì)期間優(yōu)惠；限期優(yōu)惠；正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；其他措施。 營銷推廣 ①廣告宣傳 針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)德政 .江南世家的形象和“賣 點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。 從上表可看出，類似地段多開發(fā)為高品位商品住宅，價(jià)格一般在 3400元 /平方米左右，商鋪約在 8000 元 /平方米之間。中心廣場(chǎng)板塊基礎(chǔ)配套完備，適宜商住，市區(qū)一級(jí)經(jīng)濟(jì)、文化中心。 樓盤比較表 樓盤名稱 商品住宅 商業(yè)門面 備注 楓溪苑 1600 4000 多層 裕景龍?jiān)? 2500 5000 高層 經(jīng)世 .皇城 3400 8000 高層 惠天然 .山水國際 3800 600010000 高層 錦繡江山 3500 600010000 高層 江南世家三期 3000 8000 高層 從比較可以看出，在蘆淞區(qū)高層住宅均價(jià)在 3400 元 /平方米左右，首層商鋪在 8000 元 /平方米左右。若按每平方米估算投資 1000 元計(jì)算，到 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)將達(dá)到 160 億元，年均房地產(chǎn)開發(fā)投資將達(dá)到 26 億元。 綜合以上分析，隨著株洲市城市化進(jìn)程的加快，株洲市城市居民存在巨大的住宅消費(fèi)需求。 流動(dòng)人口對(duì)城市住宅的需求預(yù)測(cè) 據(jù)測(cè)算，目前在株洲市的城市流動(dòng)人口約有 10 萬人。按照《中華人民共和國人類居住發(fā)展報(bào)告》，關(guān)于 2021 年全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積 26 平方米標(biāo)準(zhǔn)， 20212021 年，株洲市為解決新增城市人員的住房問題，需新增住房建筑面積 520 萬平方米，即平均每年需新建住宅 85 萬平方米。城市人員的增長(zhǎng)，必然出現(xiàn)大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”現(xiàn)象，這些進(jìn)入城市的農(nóng)民產(chǎn)業(yè)工人化，購買住宅將成為他們的首要消費(fèi)。 房地產(chǎn)業(yè)納稅情況及占 GDP 比重（單位：萬元、 %） 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征充分顯現(xiàn)，出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) ①市場(chǎng)總量繼續(xù)優(yōu)質(zhì)低速增長(zhǎng)，海派產(chǎn)品陸續(xù)登場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，概念化樓盤更具生命力； ②產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化、智能化、數(shù)字化、概念設(shè)計(jì)化特征進(jìn)一步明顯； ③生產(chǎn)設(shè)計(jì)能力、市場(chǎng)占有率、客戶吸引力開始向品牌產(chǎn)品、品牌企業(yè)集中，且集中速度加快； ④渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)勢(shì)互補(bǔ)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、內(nèi)外結(jié)合的局面開始中形成； ⑤土地資源稀缺，土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)加??； ⑥不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)依然存在，一定程度上影響市場(chǎng)； 綜上所述，株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面，呈現(xiàn) 出了許多特點(diǎn)、熱點(diǎn)和趨勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行是積極的、良性的，這與北京、上海、杭州等地商品房?jī)r(jià)格上 漲過快、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化的傾向有著本質(zhì)的不同。）： 商品房屋銷售總額、竣工價(jià)值情況 2021 年，全市實(shí)際銷售商品房面積 萬 m178。增幅為 %,其中住宅施工房屋面積 萬 m178。 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2021 年，全市共完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較上一年同期增長(zhǎng)30%，其中住宅開發(fā)投資 億元，達(dá)到了歷史最高水平。 五是堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理。 二是堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)。中國人民銀行 ［ 2021］ 121 號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，主要從防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度要求各金融機(jī)構(gòu)從嚴(yán)控制房地產(chǎn)貸款。 但是，在市場(chǎng)快速發(fā)展過程中也存在一些問題，突出表現(xiàn)在： 一是一些地方投資增幅過大，價(jià)格增長(zhǎng)過快。 5 年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長(zhǎng)直接和間接拉動(dòng)GDP 增長(zhǎng)每年保持在于 2 個(gè)百分點(diǎn)左右。同時(shí)，住宅質(zhì)量不斷提高，配套設(shè)施和居民環(huán)境得到改善。 2021年，個(gè)人購買新舊住房和建房支出總額約 8000 億元，其中，購買新建商品住宅交易額 4500 億元。房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理迅速發(fā)展，服務(wù) 內(nèi)容不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系基本建立。目前，住房實(shí)物分配已經(jīng)在全國范圍內(nèi)停止，大多數(shù)城市實(shí)施了住房分配貨幣化。本項(xiàng)目建設(shè)資金擬全部自籌，理論上資金成本是最低的，但效率較低，而且開發(fā)商也因此承擔(dān)了全部風(fēng)險(xiǎn)，這在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中少見，建議適當(dāng)調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，按 3： 4： 3（自有資金：銀行貸款：預(yù)售款）比例籌措，將風(fēng)險(xiǎn)分散。就本項(xiàng)目而 言，目標(biāo)消費(fèi)群體的收入處于中 等偏上，銷售單價(jià)都較高，因此目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)建筑品質(zhì)的關(guān)心程度和遠(yuǎn)景規(guī)劃可能高于價(jià)格?，F(xiàn)在的市政配套 離遠(yuǎn)期規(guī)劃布局有一定距離，盡管銷售目標(biāo)基本商定，還有待于進(jìn)一步落實(shí)，因此，開發(fā)商應(yīng)掌握好開發(fā)節(jié)拍，策略上堅(jiān)持控制資源、落實(shí)銷售對(duì)象的原則，掌握開發(fā)的主動(dòng)權(quán)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 詳見下表： 表 12 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 ㎡ 0 2 總建筑面積 ㎡ 0 住宅建筑面積 ㎡ 0 門面建筑面積 ㎡ 地下停車場(chǎng) ㎡ 3 住宅戶數(shù) 戶 600 4 建筑密度 ％ 5 容積率 6 綠地率 ％ 7 建設(shè)總工期 年 8 總投資 萬元 1 9 總收入 萬元 4 10 銷售稅金 萬元 11 所得稅 萬元 12 利潤(rùn)總額 萬元 13 稅后利潤(rùn) 萬元 14 投資利潤(rùn)率 % 15 投資利稅率 % 問題與建議 本項(xiàng)目主要面向蘆淞區(qū)私營業(yè)主及周邊藍(lán)領(lǐng)階層、灰領(lǐng)階層建設(shè)普通住宅區(qū)和市場(chǎng)區(qū)，并以市場(chǎng)化的方式進(jìn)行開發(fā)，這與國務(wù)院國發(fā) ［ 2021］18 號(hào)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神是一致的，其總體方向符合國家投資政策導(dǎo)向。其中 2021 年 5000 萬元， 2021年投入 萬元。總停車位 325 個(gè)，地面停車位 95 個(gè)，地下停車位 118 個(gè)，建筑底層架空停車位 112 個(gè)。本次研究旨在通過對(duì)有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性分析，作為項(xiàng)目是否投資開發(fā)的決策依據(jù)及項(xiàng)目招商、融資的參考依據(jù)。 進(jìn)入 21 世紀(jì)，株洲市人民政府通過實(shí)施“城市發(fā)展戰(zhàn)略”，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完完善，城區(qū)范圍不斷外延，城市容貌煥然一新，這極大地帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項(xiàng)目背景 株洲市地處湖南省中部，為長(zhǎng)、株、譚“金三角”重要一隅，是我國南方最大的鐵路交通樞紐，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。公司注冊(cè)資金 2021萬元，其中顏長(zhǎng)庚出資 1950萬元，占股份 %。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（以資質(zhì)證辦準(zhǔn)） 。 36 投資依據(jù) ??????????????????????? 36 估算說明 ??????????????????????? 36 建設(shè)項(xiàng)目總投資 ???????????????????? 36 資金籌措 ????????????? ?????????? 40 第十章 財(cái)務(wù)分析 23 總體規(guī)劃方案???????????????????? 23 總平面布置 ????????????????????? 23 建筑 ???????????????????????? 25 結(jié)構(gòu) ???????????????????????? 25 供配電 ??????????????????????? 26 弱電 ???????????????????????? 28 給排水 ???????????????????????? 28 消防安全 ??????????????????????? 29 人防 ????????????????????????? 30 水土保持 ?????????????????????? 31 第六章 環(huán)保及節(jié)能 10 政策及宏觀形勢(shì)???????????????????? 10 株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)??????????????????? 12 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及目標(biāo)市場(chǎng)?????????????? 15 價(jià)格預(yù)測(cè)??????????????????????? 17 營銷策略??????????????????????? 19 第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 江南世家三期 可行性研究報(bào)告 法 人 代 表： 總 經(jīng) 理： 總 工 程 師： 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人： 參加編制人員名單 姓 名 職 稱 工程師 注冊(cè)咨詢工程師 注冊(cè)咨詢工程師 助理經(jīng)濟(jì)師 目 錄 第一章 總論 20 地理位置??????????????????????? 20 建設(shè)條件??????????????????????? 20 土地利用??????????????????????? 21 第四單 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 31 環(huán)保 ????? ???????????????????? 31 節(jié)能 ????????????????????????? 32 第七章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度 46 風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 ???????????????????? 46 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 ???????????????????? 46 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 ???????????????????? 47 第十二章 研究結(jié)論與建議 48 結(jié)論 ???????????????????????? 48 建議 ???????????????????????? 49 附圖：總平面規(guī)劃圖（區(qū)位關(guān)系圖） 附件：總平面規(guī)劃圖（區(qū)位關(guān)系圖） 附件： 企業(yè)法人代表營業(yè)執(zhí)照 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，湘建房（株）字第 220 號(hào) 國有土地使用權(quán)證，株國用 ［ 2021］ 第 A1183 號(hào) 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知，案卷號(hào)： 20211015 規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱 江南世家三期 項(xiàng)目承辦單位及基本情況 承辦單位：湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊(cè)資金： 2021 萬元 注冊(cè)地點(diǎn)：株洲市蘆淞區(qū)荷葉沖路 法人代表：顏長(zhǎng)庚 湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)限公司于 2021 年 12 月成立，房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。 湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由顏長(zhǎng)庚和徐鐵庚共同出資 組建的股份制企業(yè)。 研究主要依據(jù)： 1）株洲市人民政府令《株洲市征地補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》； 2)《株洲市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》； 3）《株洲市城市總體規(guī)劃 2021—— 2020》； 4）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》，國家計(jì)委計(jì)辦投資 ［ 2021］15 號(hào)審定； 5）國家計(jì)委、 建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 6)建設(shè)部建材 ［ 2021］ 205 號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 7）株洲市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)； 8)建設(shè)方提供的其它資料； 9）建設(shè)單位關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書； 10）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。 2021 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 355 億元，其中：第一產(chǎn)業(yè) 52 億元，第二產(chǎn)業(yè) 172 億元，第三產(chǎn)業(yè) 130 億元，全市在崗職工年均工資 10536 元 /人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7920 元。 業(yè)主經(jīng)反復(fù)踏勘、論證，基本確立了投資項(xiàng)目。規(guī)劃建設(shè) 3 棟 25 層住宅建筑，總建筑面積 69752 ㎡共 600 套住宅