【正文】 物業(yè)管理中心設計在小區(qū)北側(cè)的旁邊，便于對整個小區(qū)的管理。另在徐家橋和臨住宅區(qū)內(nèi)側(cè)設多個次入口，以方便人員的出入和小區(qū)內(nèi)人員購物的要求，也滿足了消防的需要。套型的靈活性和適應性要求更高， 購物環(huán)境要開闊、明朗、通透，有一定規(guī)模的休閑、保健場所相配套，并使空間有可能再劃分。 第四章 建設規(guī)模及功能標準 建設內(nèi)容及規(guī)模 本項目規(guī)劃建設由多層的大型商品住宅區(qū)、商業(yè)購物區(qū)組成，配套建設社區(qū)服務網(wǎng)點、管理用房、交配電站等公用設施。湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌出讓獲得該宗地擬進行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，符合株洲市土地利用總體規(guī)劃。 3． 2． 7 氣象條件 株洲地區(qū)屬亞熱帶季風濕潤型氣候，四季分明，光熱充足，雨水充沛，年平均降 水量 12001600 ㎜，年平均氣溫 ℃。 商業(yè)服務：項目區(qū)域為市區(qū)商業(yè)中心。 通訊：直接由市話通信網(wǎng)接入。通過湘江四橋到天元區(qū)不到 公里。 價格浮動策略：展銷會期間優(yōu)惠；限期優(yōu)惠；正常銷售期段浮動價；其他措施。 營銷推廣 ①廣告宣傳 針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對德政 .江南世家的形象和“賣 點”集中進行廣告宣傳。 從上表可看出，類似地段多開發(fā)為高品位商品住宅，價格一般在 3400元 /平方米左右，商鋪約在 8000 元 /平方米之間。中心廣場板塊基礎配套完備，適宜商住，市區(qū)一級經(jīng)濟、文化中心。 樓盤比較表 樓盤名稱 商品住宅 商業(yè)門面 備注 楓溪苑 1600 4000 多層 裕景龍苑 2500 5000 高層 經(jīng)世 .皇城 3400 8000 高層 惠天然 .山水國際 3800 600010000 高層 錦繡江山 3500 600010000 高層 江南世家三期 3000 8000 高層 從比較可以看出，在蘆淞區(qū)高層住宅均價在 3400 元 /平方米左右，首層商鋪在 8000 元 /平方米左右。若按每平方米估算投資 1000 元計算，到 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計將達到 160 億元，年均房地產(chǎn)開發(fā)投資將達到 26 億元。 綜合以上分析，隨著株洲市城市化進程的加快，株洲市城市居民存在巨大的住宅消費需求。 流動人口對城市住宅的需求預測 據(jù)測算，目前在株洲市的城市流動人口約有 10 萬人。按照《中華人民共和國人類居住發(fā)展報告》，關于 2021 年全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積 26 平方米標準， 20212021 年，株洲市為解決新增城市人員的住房問題，需新增住房建筑面積 520 萬平方米，即平均每年需新建住宅 85 萬平方米。城市人員的增長，必然出現(xiàn)大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”現(xiàn)象，這些進入城市的農(nóng)民產(chǎn)業(yè)工人化，購買住宅將成為他們的首要消費。 房地產(chǎn)業(yè)納稅情況及占 GDP 比重（單位：萬元、 %） 房地產(chǎn)市場特征充分顯現(xiàn)，出現(xiàn)新的競爭趨勢 ①市場總量繼續(xù)優(yōu)質(zhì)低速增長，海派產(chǎn)品陸續(xù)登場，市場競爭更加激烈，概念化樓盤更具生命力； ②產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化、智能化、數(shù)字化、概念設計化特征進一步明顯； ③生產(chǎn)設計能力、市場占有率、客戶吸引力開始向品牌產(chǎn)品、品牌企業(yè)集中，且集中速度加快； ④渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度進一步加強，強勢互補、優(yōu)勢互補、內(nèi)外結(jié)合的局面開始中形成； ⑤土地資源稀缺，土地爭奪戰(zhàn)加??； ⑥不正當競爭依然存在，一定程度上影響市場； 綜上所述，株洲市房地產(chǎn)市場保持了穩(wěn)定增長的局面，呈現(xiàn) 出了許多特點、熱點和趨勢，整個市場的運行是積極的、良性的，這與北京、上海、杭州等地商品房價格上 漲過快、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化的傾向有著本質(zhì)的不同。）： 商品房屋銷售總額、竣工價值情況 2021 年，全市實際銷售商品房面積 萬 m178。增幅為 %,其中住宅施工房屋面積 萬 m178。 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2021 年，全市共完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較上一年同期增長30%，其中住宅開發(fā)投資 億元，達到了歷史最高水平。 五是堅持加強宏觀調(diào)控，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。 二是堅持以需求為導向，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)。中國人民銀行 ［ 2021］ 121 號文《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，主要從防范金融風險角度要求各金融機構(gòu)從嚴控制房地產(chǎn)貸款。 但是，在市場快速發(fā)展過程中也存在一些問題，突出表現(xiàn)在： 一是一些地方投資增幅過大，價格增長過快。 5 年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長直接和間接拉動GDP 增長每年保持在于 2 個百分點左右。同時，住宅質(zhì)量不斷提高，配套設施和居民環(huán)境得到改善。 2021年，個人購買新舊住房和建房支出總額約 8000 億元，其中，購買新建商品住宅交易額 4500 億元。房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理迅速發(fā)展，服務 內(nèi)容不斷增加，房地產(chǎn)市場服務體系基本建立。目前，住房實物分配已經(jīng)在全國范圍內(nèi)停止，大多數(shù)城市實施了住房分配貨幣化。本項目建設資金擬全部自籌，理論上資金成本是最低的，但效率較低，而且開發(fā)商也因此承擔了全部風險，這在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中少見，建議適當調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，按 3： 4： 3（自有資金：銀行貸款：預售款）比例籌措，將風險分散。就本項目而 言，目標消費群體的收入處于中 等偏上，銷售單價都較高，因此目標消費群體對建筑品質(zhì)的關心程度和遠景規(guī)劃可能高于價格?，F(xiàn)在的市政配套 離遠期規(guī)劃布局有一定距離，盡管銷售目標基本商定，還有待于進一步落實，因此，開發(fā)商應掌握好開發(fā)節(jié)拍，策略上堅持控制資源、落實銷售對象的原則，掌握開發(fā)的主動權(quán)。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 詳見下表： 表 12 序號 指標名稱 單位 指標 備注 1 總用地面積 ㎡ 0 2 總建筑面積 ㎡ 0 住宅建筑面積 ㎡ 0 門面建筑面積 ㎡ 地下停車場 ㎡ 3 住宅戶數(shù) 戶 600 4 建筑密度 ％ 5 容積率 6 綠地率 ％ 7 建設總工期 年 8 總投資 萬元 1 9 總收入 萬元 4 10 銷售稅金 萬元 11 所得稅 萬元 12 利潤總額 萬元 13 稅后利潤 萬元 14 投資利潤率 % 15 投資利稅率 % 問題與建議 本項目主要面向蘆淞區(qū)私營業(yè)主及周邊藍領階層、灰領階層建設普通住宅區(qū)和市場區(qū)，并以市場化的方式進行開發(fā)，這與國務院國發(fā) ［ 2021］18 號《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神是一致的，其總體方向符合國家投資政策導向。其中 2021 年 5000 萬元， 2021年投入 萬元。總停車位 325 個，地面停車位 95 個，地下停車位 118 個，建筑底層架空停車位 112 個。本次研究旨在通過對有關情況詳細調(diào)查的基礎上進行可行性分析，作為項目是否投資開發(fā)的決策依據(jù)及項目招商、融資的參考依據(jù)。 進入 21 世紀，株洲市人民政府通過實施“城市發(fā)展戰(zhàn)略”，城市基礎設施日益完完善，城區(qū)范圍不斷外延，城市容貌煥然一新，這極大地帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項目背景 株洲市地處湖南省中部，為長、株、譚“金三角”重要一隅，是我國南方最大的鐵路交通樞紐，具有得天獨厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢。公司注冊資金 2021萬元，其中顏長庚出資 1950萬元，占股份 %。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（以資質(zhì)證辦準） 。 36 投資依據(jù) ??????????????????????? 36 估算說明 ??????????????????????? 36 建設項目總投資 ???????????????????? 36 資金籌措 ????????????? ?????????? 40 第十章 財務分析 23 總體規(guī)劃方案???????????????????? 23 總平面布置 ????????????????????? 23 建筑 ???????????????????????? 25 結(jié)構(gòu) ???????????????????????? 25 供配電 ??????????????????????? 26 弱電 ???????????????????????? 28 給排水 ???????????????????????? 28 消防安全 ??????????????????????? 29 人防 ????????????????????????? 30 水土保持 ?????????????????????? 31 第六章 環(huán)保及節(jié)能 10 政策及宏觀形勢???????????????????? 10 株洲市房地產(chǎn)市場??????????????????? 12 項目建設的必要性及目標市場?????????????? 15 價格預測??????????????????????? 17 營銷策略??????????????????????? 19 第三章 項目選址及建設條件 江南世家三期 可行性研究報告 法 人 代 表： 總 經(jīng) 理： 總 工 程 師： 項 目 負 責 人： 參加編制人員名單 姓 名 職 稱 工程師 注冊咨詢工程師 注冊咨詢工程師 助理經(jīng)濟師 目 錄 第一章 總論 20 地理位置??????????????????????? 20 建設條件??????????????????????? 20 土地利用??????????????????????? 21 第四單 建設規(guī)模及功能標準 31 環(huán)保 ????? ???????????????????? 31 節(jié)能 ????????????????????????? 32 第七章 項目管理與建設進度 46 風險因素識別 ???????????????????? 46 風險程度分析 ???????????????????? 46 風險防范對策 ???????????????????? 47 第十二章 研究結(jié)論與建議 48 結(jié)論 ???????????????????????? 48 建議 ???????????????????????? 49 附圖：總平面規(guī)劃圖（區(qū)位關系圖） 附件：總平面規(guī)劃圖（區(qū)位關系圖） 附件： 企業(yè)法人代表營業(yè)執(zhí)照 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，湘建房（株）字第 220 號 國有土地使用權(quán)證，株國用 ［ 2021］ 第 A1183 號 規(guī)劃設計要求通知，案卷號： 20211015 規(guī)劃設計總平面圖 第一章 總 論 項目名稱 江南世家三期 項目承辦單位及基本情況 承辦單位：湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊資金： 2021 萬元 注冊地點：株洲市蘆淞區(qū)荷葉沖路 法人代表：顏長庚 湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)限公司于 2021 年 12 月成立，房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。 湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由顏長庚和徐鐵庚共同出資 組建的股份制企業(yè)。 研究主要依據(jù)： 1）株洲市人民政府令《株洲市征地補償安置條例實施辦法》； 2)《株洲市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》； 3）《株洲市城市總體規(guī)劃 2021—— 2020》； 4）《投資項目可行性研究指南（試用版）》，國家計委計辦投資 ［ 2021］15 號審定； 5）國家計委、 建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； 6)建設部建材 ［ 2021］ 205 號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 7）株洲市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)； 8)建設方提供的其它資料； 9）建設單位關于編制項目可行性研究報告的委托書； 10）其他有關專業(yè)設計規(guī)范。 2021 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 355 億元，其中：第一產(chǎn)業(yè) 52 億元，第二產(chǎn)業(yè) 172 億元，第三產(chǎn)業(yè) 130 億元，全市在崗職工年均工資 10536 元 /人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7920 元。 業(yè)主經(jīng)反復踏勘、論證，基本確立了投資項目。規(guī)劃建設 3 棟 25 層住宅建筑，總建筑面積 69752 ㎡共 600 套住宅