【正文】 江南世家三期 可行性研究報告 法 人 代 表： 總 經(jīng) 理： 總 工 程 師： 項 目 負 責 人： 參加編制人員名單 姓 名 職 稱 工程師 注冊咨詢工程師 注冊咨詢工程師 助理經(jīng)濟師 目 錄 第一章 總論 5 項目名稱??????????????????????? 5 項目承辦單位及基本情況???????????????? 5 研究范圍與研究依據(jù)?????????????????? 5 項目背景??????????? ???????????? 6 項目概況??????????????????????? 7 主要經(jīng)濟技術(shù)指標??????????????????? 8 問題與建議?????????????????????? 9 第二章 市場分析與預測 10 政策及宏觀形勢???????????????????? 10 株洲市房地產(chǎn)市場??????????????????? 12 項目建設(shè)的必要性及目標市場?????????????? 15 價格預測??????????????????????? 17 營銷策略??????????????????????? 19 第三章 項目選址及建設(shè)條件 20 地理位置??????????????????????? 20 建設(shè)條件??????????????????????? 20 土地利用??????????????????????? 21 第四單 建設(shè)規(guī)模及功能標準 22 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模???????????????????? 22 功能設(shè)施標準????????????????????? 22 第五章 工程技術(shù) 方案 23 總體規(guī)劃方案???????????????????? 23 總平面布置 ????????????????????? 23 建筑 ???????????????????????? 25 結(jié)構(gòu) ???????????????????????? 25 供配電 ??????????????????????? 26 弱電 ???????????????????????? 28 給排水 ???????????????????????? 28 消防安全 ??????????????????????? 29 人防 ????????????????????????? 30 水土保持 ?????????????????????? 31 第六章 環(huán)保及節(jié)能 31 環(huán)保 ????? ???????????????????? 31 節(jié)能 ????????????????????????? 32 第七章 項目管理與建設(shè)進度 33 招投標管理 ?????????????????????? 33 工程監(jiān)理 ??????????????????????? 33 物業(yè)管理 ??????????????????????? 34 建設(shè)進度 ??????????????????????? 34 第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置 35 組織機構(gòu) ??????????????????????? 35 人力資源配置 ????????????????????? 35 第九章 投資估算與資金籌措 36 投資依據(jù) ??????????????????????? 36 估算說明 ??????????????????????? 36 建設(shè)項目總投資 ???????????????????? 36 資金籌措 ????????????? ?????????? 40 第十章 財務(wù)分析 40 財務(wù)評價根據(jù)與說明 ????????????????? 40 銷售收入、稅金及附加費估算 ????????????? 41 損益分析 ?????????????????????? 42 動態(tài)盈利分析 ???????????????????? 43 資金來源與運用表及分析 ??????????????? 44 貸款利息 ?????????????????? ???? 45 償債能力分析 ???????????????????? 45 評價結(jié)論與建議 ??????????????????? 46 第十一章 風險分析 46 風險因素識別 ???????????????????? 46 風險程度分析 ???????????????????? 46 風險防范對策 ???????????????????? 47 第十二章 研究結(jié)論與建議 48 結(jié)論 ???????????????????????? 48 建議 ???????????????????????? 49 附圖：總平面規(guī)劃圖（區(qū)位關(guān)系圖） 附件：總平面規(guī)劃圖（區(qū)位關(guān)系圖） 附件： 企業(yè)法人代表營業(yè)執(zhí)照 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，湘建房（株）字第 220 號 國有土地使用權(quán)證，株國用 ［ 2021］ 第 A1183 號 規(guī)劃設(shè)計要求通知，案卷號： 20211015 規(guī)劃設(shè)計總平面圖 第一章 總 論 項目名稱 江南世家三期 項目承辦單位及基本情況 承辦單位：湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊資金： 2021 萬元 注冊地點：株洲市蘆淞區(qū)荷葉沖路 法人代表：顏長庚 湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)限公司于 2021 年 12 月成立，房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（以資質(zhì)證辦準） 。建筑材料批零兼營。公司設(shè)有開發(fā)部、工程部、財務(wù)部、銷售部和綜合管理辦工室等部門，共有員工 32 人，其中 80%以上具有工程、竣工商品房近 140000 平方米，投資逾 14500 萬元。 湖南德政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由顏長庚和徐鐵庚共同出資 組建的股份制企業(yè)。公司注冊資金 2021萬元，其中顏長庚出資 1950萬元，占股份 %。徐鐵庚出資 50 萬元，占股份 %。 研究范圍與研究依據(jù) 研究主要范圍： 根據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，本執(zhí)行研究范圍主要包括市場分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面內(nèi)容。 研究主要依據(jù)： 1）株洲市人民政府令《株洲市征地補償安置條例實施辦法》； 2)《株洲市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》； 3）《株洲市城市總體規(guī)劃 2021—— 2020》； 4）《投資項目可行性研究指南（試用版）》，國家計委計辦投資 ［ 2021］15 號審定； 5）國家計委、 建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； 6)建設(shè)部建材 ［ 2021］ 205 號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 7）株洲市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)； 8)建設(shè)方提供的其它資料； 9）建設(shè)單位關(guān)于編制項目可行性研究報告的委托書； 10）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范。 項目背景 株洲市地處湖南省中部，為長、株、譚“金三角”重要一隅，是我國南方最大的鐵路交通樞紐，具有得天獨厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢。改革開放以來，株洲的政治、經(jīng)濟、文化和社會 各項事業(yè)取得了長 足的發(fā)展。 2021 年，株洲市區(qū)人口達 76 萬人，根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，到 2021 年，將發(fā)展成為 100 萬人口的綜合性城市。 2021 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 355 億元，其中：第一產(chǎn)業(yè) 52 億元，第二產(chǎn)業(yè) 172 億元，第三產(chǎn)業(yè) 130 億元，全市在崗職工年均工資 10536 元 /人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7920 元。 進入 21 世紀，株洲市人民政府通過實施“城市發(fā)展戰(zhàn)略”，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完完善，城區(qū)范圍不斷外延，城市容貌煥然一新，這極大地帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 蘆淞區(qū)是株洲市商業(yè)活動最為活躍的區(qū)域 ，第三產(chǎn)業(yè)成就裴然，非公有制經(jīng) 濟得到了較快發(fā)展，飲食、文化、娛樂業(yè)形成了一定的規(guī)模， 2021年，全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值超越 2021 年的 億元，市場經(jīng)營總額達 70 億元，個體私營經(jīng)濟年總收入達 1000 萬元，市場經(jīng)濟經(jīng)過幾年調(diào)整、形成了北以建材裝飾材料為主，中以服飾為主，南以摩托車及配件為主，其間以電腦、建材產(chǎn)品、書刊、副食、煙酒批發(fā)等特色市場為補充體系，美食在蘆淞，消費在蘆淞的格局其本形成。 本項目選址正是位于蘆淞區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展核心地帶，去年開通的蘆淞大橋位于建寧港入口湘江的上游，連接蘆淞區(qū)的建寧大道和天元區(qū)的泰山路，河東引橋高架跨越沿江南 路、建設(shè)南路后，與建寧大道平交，區(qū)域商 務(wù)氛圍極濃，其周邊與多家大型超市、專業(yè)市場鄰近，通過多條公交路線可便捷通達市內(nèi)各區(qū)，場地內(nèi)山、水條件極其優(yōu)越，適宜住宅的開發(fā)建設(shè)。 業(yè)主經(jīng)反復踏勘、論證，基本確立了投資項目。本次研究旨在通過對有關(guān)情況詳細調(diào)查的基礎(chǔ)上進行可行性分析，作為項目是否投資開發(fā)的決策依據(jù)及項目招商、融資的參考依據(jù)。 項目概況 建設(shè)地點 株洲市蘆淞區(qū)荷葉路。 規(guī)劃占地 178。，規(guī)劃建設(shè) 3 棟 25 層住宅建筑，總建筑面積 69752 ㎡共 600 套住宅，工程總投資 萬元。總停車位 325 個，地面停車位 95 個，地下停車位 118 個，建筑底層架空停車位 112 個。建設(shè)期限： 2021 年 6 月 —— 2021 年 12 月。建設(shè)目標：本項目主要是為了順應(yīng)株