【正文】 品是一個(gè)利好因素，未來這類產(chǎn)品將由于產(chǎn)品的稀缺性而價(jià)格持續(xù)上漲。 6月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋。 10月，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 12月 ， 07年一年共加息六次。排行前 20位的公寓項(xiàng)目成交均價(jià)大部分在 萬元以上，其中將近半數(shù) 的項(xiàng)目均價(jià)超過了 2 萬元 /平方米，僅這 20 個(gè)公寓項(xiàng)目《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 10 總成交套數(shù)就達(dá)到了 10834 套；充分顯示出了 2020 年房地產(chǎn)市場對高檔住宅項(xiàng)目的強(qiáng)大需求。而從售價(jià)來看，進(jìn)入到 2020 年三、四季度以來，整體公寓項(xiàng)目的報(bào)價(jià)幅度上漲較大，這主要是針對散售的項(xiàng)目而言，按成交價(jià)的幅度來看，同比增長達(dá)到了 40%。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年前 3 個(gè)季度，市場新增 5 個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目，一共提供了 1214 套房間，相比 2020 年三季度的 5750 套房間又增長了 21%，總供應(yīng)量達(dá)到 6964 套。發(fā)展商對于一年租期的租約，普遍將租金上調(diào) 10%以上。 2. 供給狀況分析 供給量同比增加 據(jù)分析數(shù)據(jù)顯示， 2020 年京城公寓項(xiàng)目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對較強(qiáng)，同比于 2020 年上漲了 10%。 07 年度可售公寓分布表 : 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 11 編號 項(xiàng)目名稱 區(qū)縣 1 珠江帝景 朝陽區(qū) 2 中廣宜景灣 朝陽區(qū) 3 置地公館 朝陽區(qū) 4 和喬麗致 朝陽區(qū) 5 潤楓水尚 朝陽區(qū) 6 世界城 朝陽區(qū) 7 天鵝灣 朝陽區(qū) 8 蘋果社區(qū) 朝陽區(qū) 9 US聯(lián)邦公寓 朝陽區(qū) 10 美景東方 朝陽區(qū) 11 康斯丹郡 朝陽區(qū) 12 樂成公館 朝陽區(qū) 13 壹線國際 朝陽區(qū) 14 旭輝名敦道 崇文區(qū) 58 北京上舍 崇文區(qū) 59 國瑞城 崇文區(qū) 60 錦上國際公寓 宣武區(qū) 61 輝煌國際廣場 海淀區(qū) 62 永泰園 海淀區(qū) 63 中灣國際 海淀區(qū) 64 中 關(guān)村公館 海淀區(qū) 65 瑞海國際中心 海淀區(qū) 66 新華聯(lián)國際 海淀區(qū) 67 褐石 海淀區(qū) 68 國海廣場 海淀區(qū) 69 御園 海淀區(qū) 70 曦城國際 豐臺(tái)區(qū) 71 順馳藍(lán)調(diào)國際 豐臺(tái)區(qū) 72 天下儒寓 豐臺(tái)區(qū) 73 設(shè)計(jì)師廣場 豐臺(tái)區(qū) 74 金泰城 公寓形式多樣化發(fā)展 客戶對住宅提出更高的要求，需求的多樣 化，使產(chǎn)品功能增多形式多樣化。 不同面積戶型供應(yīng)量分析 o 戶均建筑面積 60以下及 6080平方米的戶型供應(yīng)套數(shù)占總套數(shù)的比例達(dá)到50%，這主要是因?yàn)榫频晔焦⒐?yīng)量較大所致； o 100— 140平方米的戶型供應(yīng)規(guī)模最大，是公寓市場的主要供應(yīng)戶型。從地區(qū)分布來看，部分新供 應(yīng)聚集在金融街地區(qū)。供應(yīng)面積合計(jì) 萬平米，主要供應(yīng)區(qū)域集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)。 一季度北京高檔公寓情況表： 推廣名 坐落位置 容積率 物業(yè)費(fèi)（元 /月平米） 環(huán)線 銷售狀態(tài) 住宅面積 (㎡ ) 均價(jià) /擬售價(jià) (元 /平米） 主力戶型 蘋果社區(qū) 朝陽區(qū)百子灣路 32號 4 3～ 4 1 月開盤 15800 5060平米 美麗經(jīng)典園 海淀區(qū)五路居澤翼住宅小區(qū) 3～ 4 1 月開盤 13000 130平米 1 月拿證 天鵝灣名苑 朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店 4 4～ 5 1 月開盤 12020/14000 110180/250350平米 西城晶華 西城區(qū)豐盛 胡同 2～ 1 月開盤 25000 150240平米 2～ 19000 150平米 潤楓水尚 朝陽區(qū)姚家 園 113號 3 4～ 5 1 月開盤 17000 1 160平米 2 月拿證 六十六號公寓 東城區(qū)新中街 1 號 2～ 3 2 月拿證 25000 上第 MOMA 海淀區(qū)西三旗清河南庫 5～ 3 月開盤 14000 13500 TIMES(東恒時(shí)代二期） 朝陽區(qū)朝陽路十里堡“方恒家園” 4～ 5 3 月開盤 14500 新華聯(lián)麗景珊瑚灣 朝陽區(qū)朝陽路華堂商場對面 5 4～ 5 2 月開盤 13500 1 160平米 3 月開盤 14000 合生國際花園 朝陽國貿(mào)橋南 600 米東三環(huán)西側(cè) 2～ 3 1 月開盤 17000 40130平米 2 月開盤 21000 1 140平米 歐陸經(jīng)典 朝陽區(qū)北苑 路 172號 4～ 5 1 月開盤 20559 13000 4070平米 世界城 朝陽區(qū)東大橋路 10號 8 2～ 3 1 月開盤 27000 5587平米 US聯(lián)邦公寓 朝陽區(qū)三元 3～ 4 2 月 22500 200平米 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 16 東橋南 1000米 開盤 2020年第一、二季度新供應(yīng)量列表： 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 供應(yīng)量 2020年第一季度 1. 匯富 66 朝陽區(qū) 158 2020年第二季度 Apartment Beijing 朝陽區(qū) 236 西城區(qū) 205 3號 朝陽區(qū) 210 15號 朝陽區(qū) 209 西城區(qū) 600 朝陽區(qū) 300 20202020年各季度新增高檔公寓供應(yīng)走 勢 服務(wù)式公寓供應(yīng)量 分析 2020 年前三個(gè)季度，市場新增五個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目，一共提供了 1,214 套房間，相比 2020 年三季度的 5,750 套房間增長了 21％，總供應(yīng)量達(dá)到 6,964 套。 酒店式公寓 供應(yīng)分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年開盤的酒店式公寓項(xiàng)目至少有 17個(gè)，加上 07年之前開盤的 7個(gè)項(xiàng)目，總供應(yīng)量不低于 130萬平米。其它分散分布的項(xiàng)目總供應(yīng)量為 19萬平米，占總供應(yīng)量的 ％。房子作為特殊的商品其性價(jià)比已經(jīng)不再是前幾年的嚴(yán)重脫鉤，而是比較適合市場真實(shí)情況，性價(jià)比高的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，取得驕人的銷售業(yè)績。交通便利、商圈成熟、商業(yè)氛圍濃厚、管理到位的公寓應(yīng)該是投資首選。 客戶群的旺盛需求，必然導(dǎo)致公寓的保值、增值。 而如今，經(jīng)過幾年的調(diào)整與恢復(fù)，公寓房產(chǎn)已經(jīng)度過泡沫期，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。 公寓抗震性分析 面對北京房產(chǎn)市場的過度繁榮，國家在不斷的出臺(tái)相關(guān)政策加以控制。歸根一點(diǎn)，都是經(jīng)濟(jì)狀況比較好的人。 專業(yè)人士提醒：雖然投資公寓，收益、回報(bào)都較穩(wěn)定，但這并不說明投資公寓就一定會(huì)穩(wěn)掙不賠 。其中，歐美人占到 65%，其他是港澳臺(tái)人、日本人和華裔等。 外地客戶增勢明顯 調(diào)查顯示高檔公寓中外地人的比例從 2020年的 ％增長到 2020年前十個(gè)月的 ％，這從一定程度上說明 北京 的房地產(chǎn)市場就是全國各地的市場， 北京 是首都，擁有其他城市所無法取代的優(yōu)勢，其他城市的高收入人群常常把在 北京 購房看作是一種榮譽(yù)。 本地客戶需求強(qiáng)勁 北京 市統(tǒng)計(jì)局公布的 北京 城市居民生活狀況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2020年 1～ 10月， 北京 市城市居民人均可支配收入為 14668元，同比增長 %。從上面的數(shù)據(jù)可以看出， 北京 市的高收入人群的數(shù)量在逐漸增加，這為高檔公寓形成有效需求奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。高檔公寓由于其過硬的品質(zhì)和特殊的區(qū)位，使之擁有良好的投資回報(bào)率，成為投資客戶的理想選擇。這是該類群體對于居住空間的寬敞性和居住環(huán)境的舒適性要求較高的真實(shí)體現(xiàn)。 從海外歸來的人士，或有國外生活經(jīng)歷人士，可承擔(dān)的購房總價(jià)在 100萬元左右。黃金位置的高檔、豪華公寓以及具有外資背景的開發(fā)商開發(fā)的公寓項(xiàng)目是他們的首選。 小型文化、商貿(mào)、咨詢服務(wù)公司和自由職業(yè)者，可承擔(dān)的購房總價(jià)在 100萬元以上。 這類客戶以租用公寓為主，他們的需求特點(diǎn)將直接影響投資者。 外籍雇員會(huì)根據(jù)公司給予的住房預(yù)算來安排自己的住房，他們?nèi)砸宰庥梅?wù)式公寓為主。 4. 成交 量 狀況分析 2020年北京市住宅市場成交量小幅縮減 2020年 111月住宅市場成交量為 1597萬平方米，成交套數(shù)為 。 ? 今年上半年證券市場的活躍，增強(qiáng)了投資者對宏觀投資環(huán)境的信心，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場交易的相對活躍。 3. 需求 層面： ? 住房剛性需求依舊巨大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前 5個(gè)月，公寓供應(yīng)面積為111萬平方米，與 2020年前 5個(gè)月 68萬平方米的公寓供應(yīng)總面積相比，增長了近一倍。與入市公寓的數(shù)量相比，其銷售情況卻背道而馳。在上述項(xiàng)目銷量猛然下跌的同時(shí)，其成交價(jià) 格也同樣跌宕起伏。出于對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期及樓市前景看好，開發(fā)商寧愿堅(jiān)持長線銷售，也不肯降價(jià)拋售。 2020年北京 市 公寓 價(jià)格上漲的 主因分析 高檔公寓交易量萎縮源于國內(nèi)客戶大幅度減少，而價(jià)格上漲最主要的原因是海外客戶的增加。這是與近期各區(qū)域新推出項(xiàng)目的價(jià)格上 漲顯著相關(guān)。 美倫堡 和 媒體村公寓 算是今年亞奧區(qū)域關(guān)注最多的公寓項(xiàng)目，首先 媒體村公寓 較其它項(xiàng)目位置稍遠(yuǎn)，價(jià)格也是所有樓盤中最低的一個(gè)，而且自從 10 月份開盤以來，價(jià)格基本上沒有太大的浮動(dòng)，始終保持 12020元 /平方米，入市以來，在這么一個(gè)小戶型推出便會(huì)被快速哄搶的時(shí)代，仍然主打中小戶型，目前開過盤的六棟樓所省已不多； 美倫堡 是 一個(gè)步行 10分鐘便可到達(dá)奧運(yùn)場館的精品樓盤，二、三居也是它的主打戶型，樓體為小高層板樓，但最小面積至少要 114平方米，適合那種中高層收入，并且家 庭人口適當(dāng)?shù)臉I(yè)主居住，今年一《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 25 共開過兩次盤，目前仍有 3棟未開，從半年前的 15000元 /平方米上漲的目前的 18500元 /平方米，半年漲幅比例高達(dá) 23%。老項(xiàng)目的價(jià)格漲幅同樣不遜色于新盤， 07全年同樣擁有 47%的高比例。 6. 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r分析 投資公寓 要緊貼商圈 目前北京較成熟的商圈包括： CBD商圈、亞運(yùn)村商圈、中關(guān)村商圈及燕莎商圈。另外，考慮到高知層人士對于生活私密性及居住高品質(zhì)方面的需求 ，公寓最好能選在動(dòng)靜皆宜之處，即不要與嘈雜的商務(wù)區(qū)及城市主干道距離過近，以驅(qū)車從居所至商務(wù)密集區(qū)不超過 20分鐘的距離為宜。國貿(mào)、嘉里、京廣均為北京市具有代表性的高檔服務(wù)式公寓，租金高、出租率高，深受國際租戶的歡迎。為了避免業(yè)態(tài)單一導(dǎo)致 商務(wù)死城的出現(xiàn)，北京 CBD借鑒了國外 CBD的成功經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃之初就嚴(yán)格界定了各種物業(yè)類型的開發(fā)比例，寫字樓的開發(fā)總量與公寓、酒店、商業(yè)等配套商務(wù)設(shè)施的比例為 1比 1。 CBD 商圈和燕莎商圈 , 66%其他商圈 , 44%2020 年北京市第一季度中高檔公寓需求量比例CB D 商圈和燕莎商圈其他商圈 未來兩年，北京 CBD將有超過 13000位外籍工作人員，其中 CEO老板級的人物最少占 10%，加上原來在 CBD地區(qū)里面的外籍員工，都將是 CBD住宅部分很重要的支撐點(diǎn)。本地區(qū)商務(wù)人士收入穩(wěn)定豐厚，多數(shù)已擁有居所，和競爭激烈、生活狀態(tài)相對不穩(wěn)定的中關(guān)村人士相比，居住此類公寓將更會(huì)得到他們的認(rèn)同。 據(jù)調(diào)查，金融街周邊區(qū)域高檔公寓的需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企老板等高階層人士，以商務(wù)居住為 主。此外，中關(guān)村西區(qū)已走出建設(shè)期，城鐵 13號線、規(guī)劃中的地鐵 4號線、 10號線環(huán)抱其內(nèi)，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)更使置業(yè)投資者格外青睞。另一種就是房屋結(jié)構(gòu)戶型齊全的大面積住宅，這樣的樓盤多數(shù)集中在萬柳地區(qū)。但是，中關(guān)村地區(qū)對住宅的消費(fèi)能力很大，對高檔公寓需求一直供不應(yīng)求。這不僅得益于金寶街將王府井大街和東二環(huán)直接相連 ,而且位于王府井南端的東方廣場還提供了超過 2020 個(gè)地下停車位，令一部分機(jī)動(dòng)車在東方廣場地下停車場內(nèi)就可實(shí)現(xiàn)南北、東西轉(zhuǎn)向分流的功能，交通新規(guī)劃和充足的停車位促使該商圈更具升值潛