【正文】 廳、兩室兩廳、三室兩廳為公寓供應(yīng)的主要房型； o 三室兩廳供應(yīng)規(guī)模最大，占公寓總供應(yīng)量的的 %；其次為兩室兩廳，占%。其中 %的新供應(yīng)為服務(wù)式公寓，剩余部分均為銷售項目。 2020年至今北京高檔公寓（均價 13000以上）項目數(shù)共計 13個。主力戶型以 120平米以上的大中 戶型為主。另外，世界著名的服務(wù)式公寓管理公司 OAKWOOD 進入北京，在三元橋和白家莊區(qū)域管理的兩個公寓在 今年相繼開業(yè)。 金 融街、中關(guān)村、燕莎三個區(qū)域供應(yīng)量基本相同，都在 10平米左右，三個區(qū)域供應(yīng)之和占總供應(yīng)量的 %，總的來說供應(yīng)量偏小，有較大的發(fā)展空間。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備的要素，而不再是賣點。產(chǎn)品的過渡性，會造成客戶群的狹窄性，所以投資房產(chǎn)最好選擇 成熟品種。所以公寓以其獨特的高貴品質(zhì)，受到越來越多購房者的青睞。公 寓的房價，租金價格都呈現(xiàn)虛高現(xiàn)象。公寓的投資回報率有望提高。購買公寓的人群 主要為兩種，一是高收入人群；二是外籍人士。這樣的話，即便首付提高到 40%，對于購房者來說，相差不是很多，所以對于高端公寓市場來說，影響甚微。 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京高檔公寓租賃市場的需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔負高額的房租費用，同時自己在異地沒有買房定居的需要。可以大膽預測，隨著 北京 的經(jīng)濟發(fā)展和國際地位的不斷提高，高檔公寓在 北京 依然有廣闊的市場前景。 “ 兩外人士 ” 構(gòu)成了高檔公寓較為穩(wěn)定的客戶群。另外，據(jù) 北京 市稅務(wù)部門統(tǒng)計： 2020年 北京 市年工 薪收入 有 。其次，人民幣升值有助于提高外資投入中國房地產(chǎn)行業(yè)的信心。 在面積上， 1居室主要在 60平米左右； 2居室多集中于 90平米； 3居室則上升到； 5居室平均將達到 。這類客戶經(jīng)濟實力雄厚，對于位置優(yōu)越、大戶型高檔公寓的需求依然旺盛，對住宅的綜合品質(zhì)要求高，基本是二次、三次置業(yè)以改善居住條件。 這類客戶購房置業(yè)一方面是為自住，顯示身份地位；另一方面是為投資，為物業(yè)的保值增值。小戶型符合年輕購房 者低積累、高收入、收入上升預期穩(wěn)定的經(jīng)濟特點，同時繁忙高效的工作，較大的工作壓力，使他們對住宅的配套服務(wù)功能提出更高要求，因此他們中意小戶型、中高檔次的服務(wù)式公寓。 外地來京短期或長期工作的年輕白領(lǐng)，可承擔的租金在 25005000元 /月。 外資公司的外籍雇員，可承擔的租金在 5000元 /月以上。 （二）從市場的角度來分析，公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點： *小戶型公寓熱銷，成為公寓市場的亮點； *大戶型豪華公寓受到高收入人士追捧； *中檔公寓的特點不突出，難以在激烈的市場競爭中脫穎而出 ； *投資購買踴躍，個人投資比重逐漸上升； *買房者對公寓的整體素質(zhì)投以更多關(guān)注； *商住公寓的需求依然很大，尤其是在寫字樓相對短缺或價格較高的位置，如中關(guān)村地區(qū)和商務(wù)區(qū)。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 22 通過對供應(yīng)量與成交量的對比可以得出以下結(jié)論： ? 今年的成交量雖然較之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供給量，市場繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 1. 宏觀經(jīng)濟背景： ? 經(jīng)濟持續(xù)走高 07年 19月北京市 GDP ，同比增長 %； ? 股市 08年股市焦灼，樓市將會吸引更多的投機資本； 2. 資金層面： 流動性過剩問題在短時間內(nèi)，無法得到有效解決。 2020年 7月北京 市 公寓項目再放量 成交下滑價格堅挺 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 23 數(shù)據(jù)顯示， 7月北京新盤預計放量將達到 54個，其中公寓放量將出現(xiàn)今年以來的第二次高峰，成為京城當月純新盤供應(yīng)主力。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有兩 個小戶型的公寓項目位于二至三環(huán)，其余的項目和普通住宅一樣均分布在四環(huán)以外區(qū)域；而價格方面明顯能看出與普通住宅的差距，銷售均價已達到 13500元 / 平方米。 市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年 2月份高檔住宅的銷售率為 25%左右，到 4月份再次下降為 %，這些項目中公寓項目占比較大。 受政策調(diào)控和股市影響，購房人在高房價現(xiàn)狀下的觀望情緒增加，但開發(fā)商在實際出售中的讓利行為并不代表對項目銷售擔憂。 北京市歷年一手商品房成交均價 2020年 110月北京 市 公寓不同建面成交均價 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 24 2020年 110月北京市公寓不同建面成交均價 由數(shù)據(jù)可以顯示，北京市公寓類物業(yè) 2020年 110月成交價格態(tài)勢良好，投資前景極為可觀。 從成交價格來看，朝陽區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)的價格明顯上漲，東城區(qū)價格保持穩(wěn) 定，而崇文區(qū)的價格則有所下降?；仡?2020年亞奧區(qū)域公寓 類項目市場，不難發(fā)現(xiàn)在這個板塊公寓項目較住宅項目體量多，可以說是高檔住宅林立，當然房價也是層層飆升，據(jù)不完全統(tǒng)計在售樓盤將近 15個，其中 媒體村公寓 、世奧國際中心、美倫堡、大湖公館、盤古大觀為今年全新亮相的新盤，其中 盤古大觀 今年三季度的成交均價更是達到了 5萬 /平方米，創(chuàng)下了北京單價最貴的記錄， 618平方米的超豪華戶型，曾經(jīng)吸引了太多望塵莫及的民眾。它的二期 B在 2020年 9月開盤，目前均價達到 26500元 /平方米，大戶型更是高達 30000元 /平方米，價格完全可以和 世茂奧臨花園 相 “ 媲美 ” ，據(jù)說在奧運會期間將會有十套公寓租售給歐盟代表團，價格高達 200美元 /月 /平方米，刷新了北京租賃市場的記錄。但是，長期以來，亞奧板塊商業(yè)沒能形成有代表性的區(qū)域購物中心，購物、娛樂及休閑一體的綜合性商業(yè)設(shè)施更是極度匱乏，這也是這個區(qū)域稍顯不足的弱勢。高端物業(yè)的 客戶 以港澳臺商人、海歸派、外籍人士為主，他們對于生活環(huán)境及居住氛圍的要求也較高，對物業(yè)周邊的社區(qū)自然環(huán)境、周邊娛樂環(huán)境都十分注重，所以所選物業(yè)周邊最好能夠擁有多家中高檔餐廳，齊備的娛樂休閑場所以及大型購物場所。 朝陽區(qū) , 7 6 %海淀區(qū) , 1 2 %其他 , 2 2 %1 4 月高檔公寓成交量統(tǒng)計朝陽區(qū)海淀區(qū)其他 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 26 北京市典型區(qū)域公寓市場發(fā)展情況介紹 ? CBD區(qū)域 北 京 CBD地區(qū)的公寓主要有三種形式：服務(wù)式公寓、商住公寓和純居住公寓。 截止到 2020年 3月份，進入到 CBD區(qū)域的世界五百強企業(yè)超過了 169家，若干外資銀行也已陸續(xù)進入到 CBD中來。與此同時， CBD區(qū)域高端公寓的供應(yīng)量增長幅度卻不是很大，目前超 /平方米的在售或?qū)⑷胧械墓㈨椖績H有柏悅居、財富中心二期御金臺等幾個 項目，銷售數(shù)量均沒有超過 200套。另外，國內(nèi)金融行業(yè)、通信行業(yè) 和上市公司對于本地區(qū)公寓也將產(chǎn)生需求，且該地區(qū)寫字樓眾多，公寓的商務(wù)功能相對較弱，更貼近居住的本質(zhì)。 ” 專家對此指出。 ? 中關(guān)村區(qū)域 中關(guān)村作為“中國的硅谷，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿@人，其不但擁有優(yōu)越的教育、科技環(huán)境。而這樣的樓盤大多分布在中關(guān)村的核心地帶。其原因，是長期以來中關(guān)村眾多的科研院所、企事業(yè)單位占據(jù)了大部分土地，可開發(fā)的土地已經(jīng)較少，政府 2020年已經(jīng)下文不再批準住宅項目，要把有限的土地用在刀刃上，今后主要以公建為主。 ? 王府井區(qū)域 王府井地區(qū)的交通，隨著金寶街的落成可謂是四通八達。住戶步行數(shù)分鐘即可到達 “ 東方新天地 ” 商場、 “ 東方經(jīng)貿(mào)城 ” 寫字樓 、 “ 北京東方君悅大酒店 ” ，此外公寓的住戶還可以享用 C l u b O a s i。 在王府井、 CBD、燕莎和中關(guān)村四大商圈中，高檔的服務(wù)式公寓和高檔寫字樓以王府井地區(qū)最為齊全，由于王府井商圈的客戶構(gòu)成主要是國際知名企業(yè)，所以這一地區(qū)的企業(yè)高管對物業(yè)本身及其配套比其他客戶群更為挑剔。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，中關(guān)村核心區(qū)住宅的供應(yīng)量僅有 450萬平方米，而高檔公寓更是稀缺。舒適優(yōu)美的生活環(huán)境、設(shè)備齊全的生活設(shè)施、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、成熟繁華的商業(yè)地段構(gòu)成了萬柳地區(qū)周邊的生活氛圍，使生活在這里的人們充分享受到了充足的生活保障。 中關(guān)村以及周邊地區(qū)的公寓普遍呈現(xiàn)出兩種類型：一種就是緊湊型小戶 型。在戶型方面，該類高端人群似乎更傾向于 1－ 2居，約 60－ 90平米，該比例占到整個需求量的 ％。 西城區(qū)政府對外宣布，金融街拓展方案已通過北京市政府批準，拓展工作即將全面展開。可以推斷，由于頂級住宅供應(yīng)量有限，預計此類住宅未來在 CBD的租金每天每平方米將維持在 16到 18美元左右。但就目前情形看，未來兩年 CBD 區(qū)域新增公寓約在 60 萬平方米。服務(wù)式公寓面向短期出差、有住房預算的跨國公司的高層管理人員，在 CBD地區(qū)具有較強的生命力。 高檔公寓在成交區(qū)域分布上更加分散，市場熱點不一 今年 14月高檔公寓成交量主要還是集中在朝陽區(qū)（占總體 76%），同比去年市場集中度有所下降（去年 14月朝陽區(qū)占 84%），其次是海淀區(qū)（占 12%，同比變化很?。Ｆ渲?CBD商圈的優(yōu)勢最為突出，進行高端物業(yè)投資收益會比較明顯。 馬上進入到奧運年，吹向樓市的這股奧運東風來勢仍然后勁十足，從榮尊堡高價租售可以再次證明，亞奧這個區(qū)域不可復制的價值，尤其是這個區(qū)域的公寓， 如果購房者能夠抓住這樣一個機遇，充分發(fā)揮公寓項目的優(yōu)勢，上升空間仍將不可估量。是 2020年新盤中到目前為止?jié)q幅數(shù)量最大的一個。如：朝陽區(qū)的柏悅居、尚都國際中心、工體 3號、蘋果公寓等，海淀區(qū)的文津國際公寓、遠中悅?cè)R公寓等，西城區(qū)的長安興融中心、豐僑公寓等。今年 14月高檔公寓購買客戶還是以本市 城鎮(zhèn)居民（占總體的 34%）和外省市個人（占總體的 32%）為主。買賣雙方的心理落差在一定程度上導致高價房成交下滑。記者從世界城、 Naga上院、建外銀鉆公寓、新城國際公寓的售樓處了解到，雖然這些項目已賣到 2萬元 /平方米以上，但如有意向購買仍可 再享受到至少一個點的優(yōu)惠，要是 全款購買享受到的優(yōu)惠則更多。記者昨天在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，不少公寓銷售情況并不是很好。此前有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年 1至 2月份，公寓 的供應(yīng)面積占商品住宅總供應(yīng)量的 %。 07年 110月北京市一手住宅供應(yīng) ，成交 ，住宅存量不斷消融。 2020年北京市公寓市場升溫，成交量同比增加 % 2020年 110月北京市不同物業(yè)成交情況 ? 2020年，北京公寓市場升溫，成交量同比增加 %；而普通住宅和別墅成交量均有下降，其中，別墅因受用地限制的影響，同比下降 %。與去年同期相比， 2020年的成交量下降了 94萬平方米，成交套數(shù)增加了 。 表：北京典型高檔公寓板塊租金租客情況 高檔公寓板塊 典型項目 租金水平 （美元 / 平米他們希望租用臨近工作地點，周圍配套設(shè)施完善，靠近繁華商業(yè)區(qū)的小戶型中檔公寓。 小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動，同時企業(yè)性質(zhì)及規(guī)模也不需要大面積工作間，購買商住公寓符合他們的需求特點。 年輕高級白領(lǐng)和中產(chǎn)階級，可承擔的購房總價在 50100萬元左右。 這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區(qū)環(huán)境，不僅是小區(qū)的自然環(huán)境、交通環(huán)境，更看中人文環(huán)境，他們會選擇自己喜歡的環(huán)境和氛圍的項目，既不奢侈也不放棄自 己的追求。 （一）按客戶的構(gòu)成來分析，公寓客戶分為以下七類： 國內(nèi)有經(jīng)濟實力的高層管理者，可承擔的購房總價在 100200萬元（ 人民幣，以下相同）。 雖然目前高檔公寓仍以外籍人士為主，但外地客戶在不久的將來也將成為這一市場的又一大消費群體。 投資客戶異軍突起從今年的高檔公寓市場來看，投資型客戶在一些高檔公寓中占有很大的一部分，而且有逐漸放大的趨勢，個別項目甚至超過 50％的占有率。而 2020年最高收入組與最低收入組之比為 ∶ 1， 2020年為 ： 1， 2020年這一數(shù)字為 ： 1。另外 北京 的教育、醫(yī)療都是全國先進的，很多外地人出于對下一代的教育和養(yǎng)老的考慮在 北京 買房。這部分租客的具體情況如下 圖 ：客戶職務(wù)組成 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 19 北京 作為國際化大都市，云集了眾多腰纏萬貫的商賈， 北京 的房地產(chǎn)市場不僅僅是 北京的或全國的市場，更是全世界的市場，市場需求非常大。 公寓所處的地理位置、周邊的配套設(shè)施 、 房屋的具體朝向、裝修等等情況 ， 都會影響到 房產(chǎn)的價值。對于這類人群來說，他們有需求且有能力購買百萬以上的高端物業(yè)，良好的經(jīng)濟狀況使得利息的少額增加不會影響到他們置業(yè)計劃。連續(xù)