【正文】 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。然而，這種訴求漸漸跟不上消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化了。 “ 通州的很多消費(fèi)者越來越多地流向了城里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。不久之后，立柱之上將建起一條全封閉的 “ 空中走廊 ” ，把道路兩邊的華聯(lián)、通州百貨和物美超市三家商場(chǎng)連為一體。從這位通州商務(wù)局的局長(zhǎng)，到通州各大商場(chǎng)的經(jīng)理，都對(duì)西單商圈推崇備至。目前，這家商場(chǎng)的服裝和鞋類經(jīng)營(yíng)面積有 3 層共 9000 平方米，進(jìn)場(chǎng)一線品牌有將近 400 個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。北京的城市化率已經(jīng)達(dá)到了 70％，已經(jīng)步入商業(yè)向城外聚集的階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。計(jì)劃落戶在京東主題消費(fèi)區(qū)的東方狐貍城項(xiàng)目也已經(jīng)進(jìn)行到最后談判階段。為了在通州新城分得一杯羹，據(jù)說國(guó)美也有計(jì)劃在此拿地；記者還聽說李嘉誠(chéng)也將進(jìn)駐通州。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 記者還獲悉，通百商場(chǎng)引進(jìn)了香港 “百利金 ”珠寶城， “動(dòng)感 96”體育用品商城和美國(guó)加州牛肉面大王，逐步確立起自身特色 商場(chǎng)的地位。而與通州一河之隔的燕郊地產(chǎn)，亦借助 “ 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 ” 的大勢(shì)迅速崛起，同時(shí)也成為北京人異地置業(yè)的首選之地。記者在通州東關(guān)看到，作為基礎(chǔ)設(shè)施準(zhǔn)備階段的運(yùn)河整治、具有游船通行能力的運(yùn)河新橋建設(shè)、通胡大街改造工程都已經(jīng)進(jìn)入尾聲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這種窘迫的現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了這個(gè)區(qū)域進(jìn)一步的發(fā)展，因此通州板塊的重新定位、核心規(guī)劃的實(shí)施，為這個(gè)板塊發(fā)展提供了極為廣闊的空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ” 購(gòu)房者的一句話道出了燕郊地產(chǎn)異地置業(yè)的火爆。 2020 年上半年，全區(qū)商業(yè)稅收實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %。近年來，通州來了約 20 多萬買房置業(yè)的 “新移民 ”，這部分人相對(duì)于通 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。通州新城定位中的一項(xiàng)就是 “濱水宜居城市 ”，而商業(yè)的繁榮是 “宜居 ”的重要一環(huán)。 根據(jù) “新版通州區(qū)商業(yè)規(guī)劃 ”，通州正在 籌劃五大商業(yè)引力點(diǎn)。 □ 商業(yè)定位 濱水城市商業(yè)：以親水、文化、綠色、生態(tài)為主題，打造通州區(qū)商業(yè)的最大磁力點(diǎn)。摒棄傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，跨越中間業(yè)態(tài)，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，直接設(shè)計(jì)高起點(diǎn)與國(guó)際接軌的商業(yè)結(jié)構(gòu)體系。規(guī)模：營(yíng)業(yè)面積 30 萬平方米。北部區(qū)域以生活為主題，體現(xiàn)生活、時(shí)尚，展現(xiàn)繁華、活力，包括主題購(gòu)物區(qū)、青春時(shí)尚區(qū)、美食文化區(qū)、休閑酒吧區(qū)等；中部區(qū)域突出文化體驗(yàn)，包括文化活動(dòng)中心、演藝中心、藝術(shù)品展售區(qū)、展覽 館和文化沙龍；文化街區(qū)延展區(qū)發(fā)展藝術(shù)家工作室、小型藝術(shù)品主題店、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)濟(jì)型酒店等。 □ 社區(qū)商業(yè)中心 構(gòu)建 2 個(gè)現(xiàn)代生活廣場(chǎng)：西門現(xiàn)代生活廣場(chǎng)，面積： 5 萬平方米；永順現(xiàn)代生活廣場(chǎng)，面積： 5 萬平方米。 高檔項(xiàng)目不敢上馬 高檔商業(yè)為什么不來通州？ 40 萬 “新移民 ”帶來的巨大市場(chǎng)吸引不來投資嗎？北京金尚東商業(yè)廣場(chǎng)有限公司剛剛在 通州區(qū)北苑買下了 3 萬平方米的商鋪，原本打算做成燕莎、賽特那樣兒的高檔商場(chǎng)，但現(xiàn)在決定把檔次降低一些了。 ”謝光飛說， “要想引導(dǎo) ?新移民 ?消費(fèi)，就要懂得并尊重他們的消費(fèi)心理，也就是讓他們看到熟悉的商家，熟悉的環(huán)境和貨品，而品牌大賣場(chǎng)應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的 選擇。目前通州區(qū)商務(wù)局已經(jīng)協(xié)助迪亞首聯(lián)商業(yè)公司在社區(qū)建立了五家 “ 迪亞天天 ” 折扣超市；幫助物美便超和北京二商集團(tuán)分別開了 23家和 7家社區(qū)連鎖便利店；幫助大運(yùn)河農(nóng)產(chǎn)品配送中心建立社區(qū)便民菜店 21家，為社區(qū)居民就近購(gòu)買生活用品和新鮮、無公害放心蔬菜提供了極大的便利。 首先，商業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)不夠。成規(guī)模的商業(yè)設(shè)施主要集中在舊城新華大街及其支線兩側(cè)，河?xùn)|新城、南部新城及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)總量較少，呈 “ 北重南輕 ” 的格局。 據(jù)了解，濱水城市商業(yè)以承載文化、親近自然的運(yùn)河濱河區(qū)為平臺(tái)，建設(shè)北方城市中獨(dú)一無二的濱水城市商業(yè)，以親水、文化、綠色、生態(tài)為主題，打造通州 區(qū)商業(yè)的最大磁力點(diǎn)。同時(shí)，通州自去年以來不僅房?jī)r(jià) “漲 ”聲一片，從 3000 元左右直奔 5000余元一平米，而且購(gòu)房群體不斷增大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于缺少文化體育場(chǎng)館及教育、醫(yī)療場(chǎng)所，雖然通州的商品房開發(fā)規(guī)模很大，但 2020 年通州區(qū)住宅新開面積 252． 1 萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開面積僅有 18． 1 萬平方米，而辦公樓新開面積竟然是 0。７月２８日，由通州區(qū)人民政府、北京市商務(wù)局主辦的２００６通州商業(yè)發(fā)展推介洽談會(huì)在世紀(jì)星城國(guó)際商務(wù)中心舉辦。記者了解到，作為朝青板塊的商業(yè)代表項(xiàng)目，國(guó)美第一商街１０萬平方米的體量中，所包含的１９０００平方米的家居生活館，將填補(bǔ)朝青板塊的空白。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中３０萬平方米為純商業(yè)項(xiàng)目，計(jì)劃分兩期于明年動(dòng)工，將集購(gòu)物、國(guó)際會(huì)展、國(guó)際文化交流、娛樂、美食 、旅游、度假、酒店、辦公于一體。在營(yíng)銷思路上，國(guó)美首推 “引鳳筑巢、定制招商 ”的策 略。 尚街 朝陽(yáng)園輻射半徑３公里內(nèi)約有３０萬固定居住人口，三期商業(yè)部分名為 “尚街 ”，以時(shí)尚購(gòu)物、 休閑娛樂、主題餐飲為主。 ２００６年１月底３萬平方米瑞都國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)全面封頂，明年金秋法國(guó)家樂福將正式入駐，同時(shí)世界上最大的餐飲集團(tuán) ——百勝餐飲集團(tuán)旗下的必勝客、肯德基等著名快餐連鎖品牌也將隨之入駐。在市中心工作的年輕人開始紛紛到通州置業(yè)，不為別的，就是一個(gè)詞：便宜。潘好龍先生對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析： “目前通州商業(yè) 70%為購(gòu)物型消費(fèi)，總體定位以中低檔商品為主，餐飲、文化、休閑娛樂比重較少，商業(yè)各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，現(xiàn)在隨著人口數(shù)量的增多，這一缺陷越發(fā)凸顯；零售業(yè)態(tài)不豐富。如何把居民 “留 ”在當(dāng)?shù)兀砍闪四壳皵[在桌面上亟待解決的問題。 “因此，今后政府會(huì)更加關(guān)注 區(qū)域平衡發(fā)展問題，以及錯(cuò)位發(fā)展問題。產(chǎn)業(yè)對(duì)人口的進(jìn)入影響很大，比如說現(xiàn)在著重發(fā)展高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這樣就會(huì)帶來就業(yè)人群和創(chuàng)業(yè)人群，這樣對(duì)人口的結(jié)構(gòu)帶來一些影響。 “房地產(chǎn)問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是 社會(huì)問題。 ” 商業(yè)配套一直是通州市政的 “軟肋 ”。 ”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員、北京匯博行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理潘好龍先生在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)判斷。 瑞都國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。底商在住宅的一二層，面積以１００平方米左右的適中戶型為主。再加上第一批１０５位業(yè)主選定了自己的ＬＯＧＯ磚位置，一共將有１３５家智慧產(chǎn)業(yè)的ＬＯ ＧＯ永遠(yuǎn)鐫刻在 “ＬＯＧＯ印像 ”廣場(chǎng)上。 世紀(jì)星城商業(yè)超３０萬平方米 根據(jù)規(guī)劃統(tǒng)計(jì)，世紀(jì)星城東區(qū)住宅項(xiàng)目和西區(qū)大型購(gòu)物中心共有超過３０萬平方米的商業(yè)規(guī)模，其中東區(qū)住宅項(xiàng)目里社區(qū)商業(yè)合計(jì)為３９３００平 方米，西區(qū)大型購(gòu)物中心的項(xiàng)目為３０萬平方米（原設(shè)計(jì)為２５萬平方米）。通州區(qū)商務(wù)局局長(zhǎng)王士杰在會(huì)上透露，通州２００５年零售額實(shí)現(xiàn)了６６．６億元，其中批發(fā)零售額占５８．８％，餐飲業(yè)７．２％，各類市場(chǎng)占１７．３％，其他占１６．９％。 據(jù)中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)張仁介紹，北京家居市場(chǎng)已經(jīng)成為具成長(zhǎng)性的潛力市場(chǎng)，家居年消費(fèi)約２００億元，年均增幅在１５％以上，近幾年北京家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度將保持２０％以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在未來 5 年內(nèi)，通州是京城近郊區(qū)域中住宅放量最多的區(qū)域，要扭轉(zhuǎn) “睡城 ”局面，通州須發(fā)展高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)。住在這些小區(qū)的人購(gòu)物青睞于十里堡華堂商場(chǎng)、藍(lán)島大廈和貴友商場(chǎng)。通州的商場(chǎng)和超市銷售商品以中低檔產(chǎn)品為主。 十、 北京通州睡城期待核心商業(yè)地產(chǎn) 北京通州亟待填補(bǔ)商業(yè)缺口，扭轉(zhuǎn) “睡城 ”帶來的尷尬局面。 機(jī)遇昭示未來 目前通州商業(yè)雖然還存在很多薄弱環(huán)節(jié)，但是，要看到無論從環(huán)渤海 經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展要求、北京新城區(qū)規(guī)劃的功能定位，還是通州自身的消費(fèi)能力等方面，通州商業(yè)都有著極大的發(fā)展機(jī)遇和潛力。主要商業(yè)設(shè)施沿一條繁華的主干道兩側(cè)排列，社區(qū)商業(yè)零散分布，且以沿街底商為主，新型的商業(yè)設(shè)施見縫插針，缺乏整體謀劃；商品和服務(wù)以中低檔為主，只能滿足人們低層次的消費(fèi)需求，導(dǎo)致部分購(gòu)買力外流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這個(gè)調(diào)查不得不讓付昆對(duì)商場(chǎng)定位重新進(jìn)行了調(diào)整。不過日前京通核心商業(yè)地產(chǎn)課題組研究發(fā)現(xiàn)，由于通州新居民習(xí)慣在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)物，通州商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入 “高不成低不就 ”的尷尬境地。 大型主題公園商業(yè)集群：位于京沈高速與六環(huán)路交界處北側(cè)。運(yùn)河新天地、濱水休閑娛樂體驗(yàn)區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 □ 發(fā)展模式 商業(yè)發(fā)展模式由漸進(jìn)式轉(zhuǎn)為跨越式發(fā)展。東方狐貍城為歐洲一線品牌折扣直銷中心，其經(jīng)營(yíng)模式是直接把名牌的生產(chǎn)廠家引入店中，與一般的折扣商場(chǎng)相比，折扣率更高，品牌品質(zhì)更有保證。 ” 根據(jù)《北京市 “十五 ”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，到 2020 年北京市人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 1 平方米。 州本地人的平均收入水平屬于 “高收入群體 ”，與此同時(shí)，通州本地人的收入水平也在不斷提高。在華堂十里堡店門口統(tǒng)計(jì)的結(jié)果顯示，每5 個(gè)進(jìn)入該店的顧客中就有一人是通州人，而華堂 2020 年的銷售額是近 7 個(gè)億， 1/5 就是 1 億多元。全面熱銷的局面不再出現(xiàn)，種種市場(chǎng)表現(xiàn)正說明了市場(chǎng)的發(fā)展成熟期即將到來，由單一力量帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展方向的階段已經(jīng)過去，而由消費(fèi)者需求為主導(dǎo)的價(jià)格升降有序，競(jìng) 爭(zhēng)與整合并存的區(qū)域互補(bǔ)型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代即將到來。 近兩年，北京樓市價(jià)格飛漲，更是把燕郊的樓盤推到了前臺(tái)。 與 CBD、通州區(qū)域相比，燕郊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)取長(zhǎng)補(bǔ)短，發(fā)展具有非常大的競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在文化設(shè)施、配套設(shè)施、環(huán)境景觀、交通位置、價(jià)格及區(qū)域升值潛力等各個(gè)方面。 目前，正在開發(fā)中的京杭大運(yùn)河城市段項(xiàng)目，是通州規(guī)劃中的重點(diǎn)部分。面對(duì) 2020 年奧運(yùn)會(huì)的發(fā)展機(jī)遇，通州率先拿出 “ 后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)布局 ” ，規(guī)劃商務(wù)總部功能區(qū)、運(yùn)河核心功能區(qū)、主題休閑功能區(qū)、行政服務(wù)功能區(qū)、醫(yī)療康體功能區(qū)等五大功能區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這些老企業(yè)老樹新花，不斷地更新工藝，創(chuàng)新產(chǎn)品，進(jìn)入了新一輪發(fā) 展的快車道。如位于通州區(qū)次渠鎮(zhèn)的福蘭德 88 號(hào)加盟店，超市部分營(yíng)業(yè)面積 1000 平方米，日營(yíng)業(yè)額在 5 萬元左右，在農(nóng)村市場(chǎng)是非?？捎^的數(shù)字，加盟方對(duì)此感到非常滿意和滿足。 社區(qū)商業(yè)也得到快速發(fā)展。 地產(chǎn)巨頭搶灘通州 近年來，通州發(fā)展十分迅速，地產(chǎn)商對(duì)通州的爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)悄然興起。 僅目 前通州的商業(yè)發(fā)展水平，顯然還不具備商貿(mào)中心的吸引力。目前通州人均商業(yè)面積為 平方米左右，但根據(jù)通州的《 “ 十五 ” 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，通州實(shí)現(xiàn)人均商業(yè)面積指標(biāo) 1平方米將比全市提前兩年。記者通過網(wǎng)絡(luò)采訪了一位網(wǎng)名 “vivi”的網(wǎng)友。其中 ONLY去年在這家商場(chǎng)的銷售額 達(dá)到 1300多萬元，創(chuàng)造了北京地區(qū)的單店銷售紀(jì)錄。 “ 與其說 學(xué)習(xí)西單，不如說學(xué)習(xí)現(xiàn)代城市生活消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)。即將于本月底舉行的閘橋商業(yè)區(qū)開街活動(dòng)，也由西單物業(yè)公司來承辦。 “ 向西單學(xué)習(xí) ” 上個(gè)月，經(jīng)過整體裝修的通州新華大街閘橋商業(yè)區(qū)全新亮相。這樣的經(jīng)營(yíng)定位從 2000年才漸漸得到認(rèn)可。與此同時(shí)，通州本地居民的收入水平也在不斷提高。但從 2000 年開始，人民商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況開始走下坡路，年年虧損。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，通州居民到以上三家商場(chǎng)購(gòu)物所實(shí)現(xiàn)的銷售額分別占商場(chǎng)年銷售額的 1/ 1/ 1/5，也就是說每年從通州流向這三家商場(chǎng)的購(gòu)買力可達(dá) 6 億元以上。而且，蘇寧的分店在通州一開就是 3家，大中也有 2家。 不過，通州區(qū)商務(wù)局局長(zhǎng)王世杰對(duì)這種消費(fèi)習(xí)慣并不以為然。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 近年來通州房地產(chǎn)開發(fā)增勢(shì)迅猛，在通州置業(yè)的 “ 新移民 ” 在短短幾年的時(shí)間里增長(zhǎng)多達(dá) 40 萬人，通州區(qū)的總?cè)丝谝呀?jīng)突破 100萬人。這里的商業(yè)發(fā)展水平，能夠試出新城的幾分成色？ 眼下我們能夠看到，通州已經(jīng)成為京東、乃至京郊的一個(gè)商貿(mào)中心。特別是在大北京概念和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的大背景下，在通州周邊的河北省三河市、大廠回族自治縣、香河、天津武清縣、河北廊坊市等區(qū)域生活工作的人，到通州比到北京市區(qū)更方便，這些人群也是通州潛在的消費(fèi)客群。從消費(fèi)看，他們?nèi)粘Ｙ?gòu)買看重品牌、追求時(shí)尚；看重品牌、追求時(shí)尚；喜歡時(shí)尚、性價(jià)比高的休閑娛樂健身方式；活動(dòng)半徑大，大部分依靠私車出行；平均花費(fèi)較高。 城市新移民主要是由于購(gòu)買商品房從北京市區(qū)來通州中心城居住，但戶口不在通州