年商業(yè)地產(chǎn)基礎知識培訓教材商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧在線文庫
【正文】 約銷售，即先引進品牌商家，然后 將商場劃分若干小面積產(chǎn)權商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤 。 22 商業(yè)地產(chǎn)知識 風險：由于商鋪產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)要么是發(fā)展商臨時成立的公司，要么是專門聘請的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負責，因為物業(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報成為發(fā)展商的長期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風險更加巨大。） 系數(shù) X銷售面積（建筑面積） =權重系數(shù) ∑權重系數(shù) =總權重系數(shù) 本報告是嚴格保密的。 31 商業(yè)地產(chǎn)知識 影響 客戶 決斷的因素 客戶： 不僅指投資客，更是針對經(jīng)營者，因為 他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。 38 項目基本情況 項目坐落位置區(qū)域：地處天塔道以南 開發(fā)商：天津融創(chuàng)集團融創(chuàng)置地有限公司 總建筑面積： 56289平米 地上建筑面積： 42109平米 地下建筑面積： 14180平米 地上三層商業(yè)總建筑面積： 23251平米 店鋪面積范圍： 74 m2 —— 1245 m2 （建筑面積） 總店數(shù) :82間 商務魔方面積： 18858平米 銷售均價： 商業(yè)： 1F 16500—— 17000 2F 12500—— 13000 3F 8500—— 9000 SOHO： 4F—— 6F 6500—— 7000 商業(yè)地產(chǎn)知識 本報告是嚴格保密的。 點對點 —— 最有效的銷售手段 拋棄以往的“坐銷”形式，讓銷售員走出去，利用渠道資源和“行銷”手段進行項目銷售。 其中餐飲業(yè)力爭做到品類豐富、風格多樣；其他業(yè)態(tài)控制在該行業(yè)中的高檔商家。 34 外在因素 商業(yè)地產(chǎn)知識 參與開發(fā)的公司品牌 開發(fā)商 物業(yè)、運營公司 發(fā)展商 建筑設計公司 實力 信譽 經(jīng)驗 本報告是嚴格保密的。 27 商業(yè)地產(chǎn)的客戶 商業(yè)地產(chǎn)知識 投資者最關心什么？ 本報告是嚴格保密的。 某些項目開發(fā)商胡亂提高年回報率承諾，有的甚 至達到 20%，這完全背離了市場規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。 21 商業(yè)地產(chǎn)知識 利益： 國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應對銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售
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