商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)-文庫吧在線文庫
【正文】 (G． M． S) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 特點(diǎn) 購買 頻率 價(jià)位 購買習(xí)慣 外部作用 更換周期 地位 日常 用品 高 低 沖動(dòng) 短 不大 缺之 不可 選購品 較低 較高 計(jì)劃 較長 對(duì)服務(wù)有用 重要 專用品 非常低 非常高 考慮再三 先品貨、 后價(jià)格 對(duì)專業(yè)人士 影響大 重要、 量小 業(yè)種 —— 面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類 業(yè)種：依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類 ? 特征： “ 賣什么 ” ? 目前國內(nèi)零售消費(fèi)市場可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，商品的種類達(dá)到數(shù)萬（ 11萬 ）種，國外發(fā)達(dá)國家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù) ? 從使用目的上分為 消費(fèi)品 和再生產(chǎn)品，從購買習(xí)慣上分為 日常用品 、選購品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等 業(yè)種特點(diǎn) 貨 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 業(yè)態(tài) —— 面向某類目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài) ? 特征：“怎么賣 ” ? 對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用 商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位臵、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù) 等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài) ? 目前中國有 9種零售業(yè)態(tài)，日本 20多種，美國 40多種 ? 包括百貨店、大型綜合商場、超級(jí)市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲(chǔ)商店、 折扣店、 自動(dòng)售貨機(jī)、郵購店、無店鋪銷售形式（電子購物 —— B2C， C2C）等 店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 概念 在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn) ? 采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式 ? 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主 ? 采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全 ? 選址在城市繁華區(qū)、交通要道 ? 商圈范圍大 ，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象 ? 商店規(guī)模大，在 5000平方米以上 ? 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快 ? 目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人 百貨店 department store(Dept． ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)賣場面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場 ? 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道 ? 商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定 ? 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮 ，實(shí)行賣場租賃制， 目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主 購物中心 shopping center(S． C) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 組別 食品 衣著 居住 醫(yī)保 教育 交通通訊 其他 1000美元及以下 48 8 11 3 6 7 17 1001~4000美元 38 9 10 6 7 9 21 4001~1000美元 27 8 14 7 7 9 28 10001~20000美元 15 7 15 9 7 13 14 20220美元以上 11 5 18 12 8 12 33 天津 03年 3000美元 上海 03年 11 廣州 03年 6 資料來源：世界銀行 1997年世界發(fā)展報(bào)告，各市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 人均 GDP分組的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 小型商店的核心商圈在 ，顧客步行來店在 10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在 5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過 20分鐘 ? 次圈： 25%顧客來自次要商圈。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 購物中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： ? 區(qū)域的商業(yè)市場容量 ； ? 市場整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； ? 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； ? 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： ）； ? 競爭性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； ? 市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； ? 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等 。 51 西式快餐 —— 肯德基店鋪要求 ? 面積 /高度： 首層 350平方米（使用面積），門面 12米；樓板到梁底高度不得低于 3米。 54 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配 發(fā)展商 關(guān)心開發(fā)利潤 投資客 關(guān)心年投資收益率 商戶 關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營業(yè)額 消費(fèi)者 關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌 政府 關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于 15度，夏天不高于 25度，春秋季應(yīng)在2025度之間。 五、 商業(yè)項(xiàng)目招商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 商業(yè)物業(yè)分類 – ※ 按市場形式分類：大型商廈、專業(yè)市場、小區(qū)商鋪 – ※ 按物業(yè)用途分類： 購物中心 、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場等五類 – ※ 按建筑特征分類：商業(yè)大廈、 社區(qū)商鋪 、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類 – ※ 按物業(yè)區(qū)位分類：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè) – ※ 按經(jīng)營方式分類：統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)和分散經(jīng)營物業(yè) – ※ 按經(jīng)營類別分類：綜合經(jīng)營項(xiàng)目和單一經(jīng)營項(xiàng)目 – ※ 按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè) – ※ 按物業(yè)戶權(quán)分類：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31
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