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商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)-wenkub.com

2025-07-29 15:09 本頁(yè)面
   

【正文】 54 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來(lái)的巨大利益,但帶來(lái)巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來(lái)社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配 發(fā)展商 關(guān)心開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資客 關(guān)心年投資收益率 商戶(hù) 關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營(yíng)業(yè)額 消費(fèi)者 關(guān)心樓下有沒(méi)有自己喜歡的品牌 政府 關(guān)心商業(yè)所帶來(lái)的長(zhǎng)期稅收及就業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于 15度,夏天不高于 25度,春秋季應(yīng)在2025度之間。 51 西式快餐 —— 肯德基店鋪要求 ? 面積 /高度: 首層 350平方米(使用面積),門(mén)面 12米;樓板到梁底高度不得低于 3米。 五、 商業(yè)項(xiàng)目招商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì),一般情況下,社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大,人均商業(yè)面積越高,其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng),呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系 規(guī)模定位中主要考慮的因素有: ? 區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量 ; ? 市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響; ? 項(xiàng)目的商業(yè)屬性(外向型、中間型或內(nèi)向型); ? 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)(一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1: ); ? 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響; ? 市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響; ? 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 購(gòu)物中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 商業(yè)物業(yè)分類(lèi) – ※ 按市場(chǎng)形式分類(lèi):大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪 – ※ 按物業(yè)用途分類(lèi): 購(gòu)物中心 、小區(qū)配套商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場(chǎng)等五類(lèi) – ※ 按建筑特征分類(lèi):商業(yè)大廈、 社區(qū)商鋪 、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類(lèi) – ※ 按物業(yè)區(qū)位分類(lèi):商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè) – ※ 按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi):統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)和分散經(jīng)營(yíng)物業(yè) – ※ 按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi):綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 – ※ 按銷(xiāo)售方式分類(lèi):銷(xiāo)售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè) – ※ 按物業(yè)戶(hù)權(quán)分類(lèi):產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在不同的高圈中,應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模 IRS(商圈飽和指數(shù)) = C(潛在客戶(hù)) RE(人均零售支出) /RF(商業(yè)面積) RF(某市可支撐商業(yè)面積)= C RE / IRS = 40 1600/4000 = 16萬(wàn)㎡ 例 1: IRS( 商圈飽和指數(shù) ) :三 、 四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為10004000元 /㎡ , 也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額 ,假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)額為 20226000元 /㎡ , 取接近中值的 4000元 /㎡ C( 潛在客戶(hù) ) : 40萬(wàn)人 ( 按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算 , 市區(qū)人口占全市人口 115萬(wàn)的 35%, 115 35%=40萬(wàn) ) RE( 年平均購(gòu)物額 ) : 2022元 /年 小型商店的核心商圈在 ,顧客步行來(lái)店在 10分鐘以?xún)?nèi);大型商場(chǎng)的核心商圈在 5公里以?xún)?nèi),無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店,不超過(guò) 20分鐘 ? 次圈: 25%顧客來(lái)自次要商圈。 以 Shopping Mall為代表 ,追求一站式購(gòu)物 。 26 組別 食品 衣著 居住 醫(yī)保 教育 交通通訊 其他 1000美元及以下 48 8 11 3 6 7 17 1001~4000美元 38 9 10 6 7 9 21 4001~1000美元 27 8 14 7 7 9 28 10001~20000美元 15 7 15 9 7 13 14 20220美元以上 11 5 18 12 8 12 33 天津 03年 3000美元 上海 03年 11 廣州 03年 6 資料來(lái)源:世界銀行 1997年世界發(fā)展報(bào)告,各市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 人均 GDP分組的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)商店 warehouse store(W. S) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)賣(mài)場(chǎng)面積,設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng) ? 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道 ? 商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定 ? 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮 ,實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制, 目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主 購(gòu)物中心 shopping center(S. C) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80%的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi) ? 經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化,開(kāi)展單品管理,便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格 便利店 (方便店 ) convenience store(Cv. S) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 概念 在一個(gè)大建筑物內(nèi),根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū),開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn) ? 采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選(開(kāi)架)銷(xiāo)售相結(jié)合方式 ? 商品結(jié)構(gòu)為種類(lèi)齊全、少批量、高毛利,以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主 ? 采取定價(jià)銷(xiāo)售,可以退貨,有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施,服務(wù)功能齊全 ? 選址在城市繁華區(qū)、交通要道 ? 商圈范圍大 ,一般以流動(dòng)人口為主要銷(xiāo)售對(duì)象 ? 商店規(guī)模大,在 5000平方米以上 ? 商店設(shè)施豪華,店堂典雅、明快 ? 目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人 百貨店 department store(Dept. ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 商家品牌 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 業(yè)態(tài) —— 面向某類(lèi)目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài):零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài) ? 特征:“怎么賣(mài) ” ? 對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要,按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo),有選擇地運(yùn)用 商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位臵、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售服務(wù) 等經(jīng)營(yíng)手段,提供銷(xiāo)售和服務(wù)的類(lèi)型化經(jīng)營(yíng)形態(tài) ? 目前中國(guó)有 9種零售業(yè)態(tài),日本 20多種,美國(guó) 40多種 ? 包括百貨店、大型綜合商
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