商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)-免費閱讀
【正文】 52 租賃期限 大賣場、桑拿、娛樂及美食廣場租期分 520年 網(wǎng)吧、汽車旅館租期分 315年 免租 624個月 管理費 按日常管理費的支出預(yù)算分?jǐn)? 經(jīng)營方式 商家自由經(jīng)營牌照 ，發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌 組織經(jīng)營、物業(yè)管理公司，從事相關(guān)日常事項的執(zhí)行與管理， 為商戶提供方便 免租優(yōu)惠條件 商業(yè)項目的招商談判 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 大型超市 —— 沃爾瑪選址要求 商圈的要求： ? 臨近交通主干道， 10萬以上， 2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到 1215萬人 ? 核心商圈內(nèi)（距項目 ）無經(jīng)營面積超過 5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳 物業(yè)的建筑要求 ? 物業(yè)縱深在 50米以上為佳 ，原則上不能低于 40米， 臨街面不低于 70米 ? 層高不低于 5米，對于期樓的層高要求不低于 6米凈高在 （空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離） ? 樓板承重在 800KG/平方米以上，對騎樓的要求在 1000KG/平方米以上 ? 柱距間要求 9米以上，原則上不能低于 8米 ? 兩個以上出入口、廣場、扶梯 停車場的要求 ? 至少提供 300個以上地上或地下的顧客免費停車位， 必須為供應(yīng)商提供 20個以上的免費貨車停車位 租賃期限 ? 物業(yè)租賃期限一般為 20年或 20年以上，不低于 15年并提供一定的免租期 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 合適鋪位開間 /進(jìn)深之比 類別 區(qū)間 開間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進(jìn)深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計 % 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計 % 社區(qū)商業(yè)的開間 /進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間： 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 購物中心 本報告是嚴(yán)格保密的。人 （ 按照平均社會消費品零售總額的 80%計算 ） 例 2： 假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。 城市中心區(qū)域 社區(qū)中心 /臨近市區(qū) 城市中心 /副中心 /交通樞紐 第四代商業(yè) 商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律 以 “ 體驗經(jīng)濟(jì) ” 為基礎(chǔ) ， 以生活方式消費 、 娛樂加休閑為主旨 城市生活休閑中心 隨著新世紀(jì)的到來 ， 超市迅速在中國成為新的時髦 ， 這和后期所謂的mall實際上是一致的 ，國內(nèi)汽車保有量低難以支 撐真 正意義 的郊區(qū)mall 我們國家最早的商業(yè)模式 ， 供銷社的選址往往都是城市中最好的位臵 如北京王府井的百貨大樓 ， 這一代發(fā)展了很長時間 ， 它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的 ，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化 著眼于滿足大眾日益增加的 精神和文化 需求 ，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多 ，惠商項目率先將城市休閑生活帶到常州 購物中心 城市核心 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 商業(yè)發(fā)展趨勢 —— 國際經(jīng)驗 ? 零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)?；? ? 傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 ? 大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加 ? 跨國企業(yè)的拓展迅速 超大 超全 超值 本報告是嚴(yán)格保密的。 19 概念 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài) 特點 ? 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營 ? 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 ? 注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù) ? 選址在 繁華商業(yè)區(qū) 、商店街或百貨店、購物中心內(nèi) ? 商圈范圍不定 ? 目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究 專賣店 exclusive shop (E． S) 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 餐飲品牌 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 商業(yè) —— 生意、買賣 Business 廣義的商業(yè)： “ 生意 ” ，指所有以營利為目的的事業(yè) ? 特征：以獲取利潤為目的 ? 一次握手、一個電話、一次會議、一單交易都是商業(yè)活動的具體表現(xiàn)，通俗來說商業(yè)就是“賺 錢的游戲 ” ? 咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟(jì)活動都是商業(yè)的范疇 Commerce 狹義的商業(yè)： “ 買賣 ” ，指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè) ? 特征：以商品交換為手段 ? 包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費場所，主要包括 購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、會展等 本報告是嚴(yán)格保密的。 僅供內(nèi)部討論 本報告是嚴(yán)格保密的。 9 品牌 —— 標(biāo)識、區(qū)別 企業(yè)及其所提供的商品或服務(wù)的綜合標(biāo)識 品牌：包括 品牌名 （可以讀出的部分）、 品牌標(biāo)志 （不可以發(fā)聲的部分）、 品牌角色 （人或擬人化的標(biāo)識） 品牌的意義： ? 方便消費者進(jìn)行產(chǎn)品選擇，縮短消費者的購買決策過程 ? 享有較高的利潤空間 ? 無形資產(chǎn)，可以超越產(chǎn)品的生命周期 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點 ? 以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口 (或出口 )處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式 ? 商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等，營業(yè)時間長，一般在 16h以上，甚至 24h，終年無休日 ? 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地 ? 商圈范圍窄小，一
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