【正文】 ％的顧客為有目的的購買 ? 經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格 便利店 (方便店 ) convenience store(Cv． S) 本報告是嚴格保密的。 以 Shopping Mall為代表 ，追求一站式購物 。 35 商業(yè)物業(yè)分類 – ※ 按市場形式分類：大型商廈、專業(yè)市場、小區(qū)商鋪 – ※ 按物業(yè)用途分類： 購物中心 、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場等五類 – ※ 按建筑特征分類：商業(yè)大廈、 社區(qū)商鋪 、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類 – ※ 按物業(yè)區(qū)位分類：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè) – ※ 按經(jīng)營方式分類：統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)和分散經(jīng)營物業(yè) – ※ 按經(jīng)營類別分類：綜合經(jīng)營項目和單一經(jīng)營項目 – ※ 按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè) – ※ 按物業(yè)戶權分類：產(chǎn)權物業(yè)、非產(chǎn)權物業(yè) 本報告是嚴格保密的。 五、 商業(yè)項目招商 本報告是嚴格保密的。 54 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險 商業(yè)地產(chǎn)的復雜性也帶來社會利益和財富的重新分配 發(fā)展商 關心開發(fā)利潤 投資客 關心年投資收益率 商戶 關心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額 消費者 關心樓下有沒有自己喜歡的品牌 政府 關心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè) 本報告是嚴格保密的。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強，呈現(xiàn)出成正比的關系 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： ? 區(qū)域的商業(yè)市場容量 ； ? 市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響； ? 項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； ? 主力店的帶動效應（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： ）； ? 競爭性項目對項目規(guī)模的影響； ? 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； ? 項目自身條件對規(guī)模的影響等等 。在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 本報告是嚴格保密的。 26 組別 食品 衣著 居住 醫(yī)保 教育 交通通訊 其他 1000美元及以下 48 8 11 3 6 7 17 1001~4000美元 38 9 10 6 7 9 21 4001~1000美元 27 8 14 7 7 9 28 10001~20000美元 15 7 15 9 7 13 14 20220美元以上 11 5 18 12 8 12 33 天津 03年 3000美元 上海 03年 11 廣州 03年 6 資料來源：世界銀行 1997年世界發(fā)展報告，各市統(tǒng)計數(shù)據(jù) 人均 GDP分組的消費結(jié)構(gòu) 本報告是嚴格保密的。 14 概念 在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài) 特點 ? 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式 ? 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主 ? 采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全 ? 選址在城市繁華區(qū)、交通要道 ? 商圈范圍大 ，一般以流動人口為主要銷售對象 ? 商店規(guī)模大，在 5000平方米以上 ? 商店設施豪華，店堂典雅、明快 ? 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人 百貨店 department store(Dept． ) 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 15 概念 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài) 特點 ? 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式 ? 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā) ? 設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場 ? 目標顧客為購物頻率高的居民 ? 商圈范圍較大 ? 商店營業(yè)面積一般在 2500平方米以上 ? 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道 大型綜合商場 generalmerchandise store(G． M． S) 本報告是嚴格保密的。 27 居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平發(fā)展階段 必需 ?起步 ?發(fā)展 ?享受 第一階段 以滿足生活基本需要的 必需型消費階段 吃、穿、用為主要消費內(nèi)容 第二階段 較好地解決基本生活后的 起步型 消費階段 簡單家用電器為重要消費內(nèi)容 第三階段 以體現(xiàn)個性特點的 發(fā)展型 消費階段 講究品牌消費 第四階段 以追求生活質(zhì)量的 享受型 消費階段 以要求舒適、追求時尚、講究情 調(diào)為消費宗旨 階段 階段描述 基本特征 常州目前人均 GDP已經(jīng)超過 3000US$，已經(jīng)進入講究品牌消費的快速發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費場所，部分客戶追求休閑享受 300 US$ 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ 國內(nèi) 中等規(guī)模以上城市 長三角 珠三角 深圳 上海 北京 GDP 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 社區(qū)商業(yè) 本報告是嚴格保密的。 55 做商業(yè)地產(chǎn)，很難！ 態(tài)度是關鍵！ 本報告是嚴格保密的。 社區(qū)商業(yè) 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程 銷售 本報告是嚴格保密的。 最大貢獻是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素 。 17 概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點 ? 以開架自選為主，結(jié)算在進口 (或出口 )處的收銀機處統(tǒng)一進行，可采取連鎖經(jīng)營方式 ? 商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等，營業(yè)時間長，一般在 16h以上，甚至 24h，終年無休日 ? 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)