商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)-文庫(kù)吧資料
2024-08-14 15:09本頁(yè)面
【正文】 業(yè)發(fā)展 ， 新商業(yè)出現(xiàn) 大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入 ，商業(yè)水平穩(wěn)步上升 自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主 商鋪基本市場(chǎng)化 ， 經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在 商鋪市場(chǎng)化 ， 銷售成為核心贏利手段 銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段 ， 持有出租為主 營(yíng)業(yè)收入 +租金 收入 營(yíng)業(yè)收入 +租金收入 +銷售收入 銷售收入 +租金 收入 銷售收入 +租金收入 百貨等購(gòu)物 市中心區(qū)域 專業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域 專業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域 專業(yè)市場(chǎng) 城市商圈形成規(guī)律 贏利模式 百貨為主 專業(yè)市場(chǎng) 餐飲 、 休閑 休閑 、 娛樂(lè) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 小型商店的次要商圈在 ，顧客步行來(lái)店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在 8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò) 40分鐘 ? 邊圈： 10%顧客來(lái)自邊緣商圈。 29 商圈分析基本概念 邊圈 次圈 主圈 商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的 輻射范圍 ? 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍 ? 主圈： 65%顧客來(lái)自主要商圈。 環(huán)境污染 、 郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài) 、 交通堵塞 、 舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái) 。 最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素 。 27 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段 必需 ?起步 ?發(fā)展 ?享受 第一階段 以滿足生活基本需要的 必需型消費(fèi)階段 吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容 第二階段 較好地解決基本生活后的 起步型 消費(fèi)階段 簡(jiǎn)單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容 第三階段 以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的 發(fā)展型 消費(fèi)階段 講究品牌消費(fèi) 第四階段 以追求生活質(zhì)量的 享受型 消費(fèi)階段 以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情 調(diào)為消費(fèi)宗旨 階段 階段描述 基本特征 常州目前人均 GDP已經(jīng)超過(guò) 3000US$，已經(jīng)進(jìn)入講究品牌消費(fèi)的快速發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，部分客戶追求休閑享受 300 US$ 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ 國(guó)內(nèi) 中等規(guī)模以上城市 長(zhǎng)三角 珠三角 深圳 上海 北京 GDP 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位臵 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、 商業(yè)發(fā)展規(guī)律 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。將超市開(kāi)發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng) ? 倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。 21 概念 以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn) ? 選址在 城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道 或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū) ? 商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等 ? 作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷售等優(yōu)勢(shì) ? 提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù) ? 可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式 ? 有一定的停車場(chǎng) 家居中心 home center(H． C) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 概念 企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體 特點(diǎn) ? 由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)， 實(shí)行統(tǒng)一管理 ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成 ? 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。 18 概念 經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn) ? 采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng) ? 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為 高利潤(rùn) ? 從業(yè)人員需具備豐富的 專業(yè)知識(shí) ，可以退貨 ? 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi) ? 商圈范圍不定 ? 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定 ? 目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求 專業(yè)店 speciatity store(S． S) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn) ? 以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口 (或出口 )處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式 ? 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在 16h以上，甚至 24h，終年無(wú)休日 ? 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地 ? 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在 居民徒步購(gòu)物 5—7min到達(dá)的范圍內(nèi) ? 商店?duì)I業(yè)面積在 100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。 15 概念 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn) ? 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式 ? 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā) ? 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng) ? 目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民 ? 商圈范圍較大 ? 商店?duì)I業(yè)面積一般在 2500平方米以上 ? 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道 大型綜合商場(chǎng) generalmerchandise store(G． M． S) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、
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