商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)(1)-文庫(kù)吧資料
2025-01-21 10:57本頁(yè)面
【正文】 投資者最關(guān)心什么？ 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) 物業(yè)是否能增值 怎樣才能讓投資者覺(jué)得某個(gè)物業(yè)能增值呢？ 或者說(shuō)什么才能保證物業(yè)能增值呢？ 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) 背景環(huán)境 —— 大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展 行業(yè)環(huán)境 —— 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn) 地塊價(jià)值 —— 地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來(lái)有發(fā)展 同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況 —— 某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營(yíng)要求 價(jià)格合理 —— 銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) ?影響 客戶 決斷的因素 客戶： 不僅指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)? 他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。） 系數(shù) X銷售面積（建筑面積） =權(quán)重系數(shù) ∑權(quán)重系數(shù) =總權(quán)重系數(shù) 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) （層別總價(jià) 247。 ?商鋪定價(jià)操作程序 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) 層別總價(jià) = （目標(biāo)銷售總額 247。 返租銷售 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) 租金（元 /平米 /天）＝銷售單價(jià)（元 /平米）＊ 回報(bào)率 ／３６５天／出房率 公式 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) 6%10%左右是合理回報(bào)率 商鋪投資大部分都是 1012年收回投資成本。 可見(jiàn)，售后包租并非只是開(kāi)發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與投資人的雙贏。 返租銷售 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) 利益： 國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開(kāi)發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) 按業(yè)態(tài)劃分 綜合型 零散型 特色型 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) 銷售模式 整體 轉(zhuǎn)讓 零散 銷售 自由 出租 返租 銷售 ?商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí) 概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后 將商場(chǎng)劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤(rùn) 。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。 專賣店：包括國(guó)際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。 半主力店租戶：運(yùn)動(dòng)品店、服裝旗艦店、書(shū)店、音像店等。 Shopping Mall—— 規(guī)模在 10萬(wàn)平方米以 上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售、 娛樂(lè)、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá) 1
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