商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)-預(yù)覽頁
【正文】 型綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài) ?特點(diǎn) ? 選址在公路邊、交通要道和利用閑臵設(shè)施 ,主要的商圈人口為 5— 7萬人 ,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在 4000 m’ 以上 ? 商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù) ? 作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品 ,作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品 ? 商店設(shè)施簡(jiǎn)單化 。 24 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) —— 國(guó)際經(jīng)驗(yàn) ? 零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；? ? 傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 ? 大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加 ? 跨國(guó)企業(yè)的拓展迅速 超大 超全 超值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 百貨大樓 大型超市 供銷社 城市生活休閑中心 商業(yè) 模式 國(guó)外模式 發(fā)展特征 國(guó)內(nèi)模式 發(fā)展 特征 第一代商業(yè) 第三代商業(yè) 第二代商業(yè) 街區(qū)商鋪 百貨商場(chǎng) 摩爾 風(fēng)光數(shù)十年后在 20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn) ， 傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張 、 發(fā)展的負(fù)擔(dān) 超市興起 ， 倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念 。 城市中心區(qū)域 社區(qū)中心 /臨近市區(qū) 城市中心 /副中心 /交通樞紐 第四代商業(yè) 商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律 以 “ 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) ” 為基礎(chǔ) ， 以生活方式消費(fèi) 、 娛樂加休閑為主旨 城市生活休閑中心 隨著新世紀(jì)的到來 ， 超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦 ， 這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的 ，國(guó)內(nèi)汽車保有量低難以支 撐真 正意義 的郊區(qū)mall 我們國(guó)家最早的商業(yè)模式 ， 供銷社的選址往往都是城市中最好的位臵 如北京王府井的百貨大樓 ， 這一代發(fā)展了很長(zhǎng)時(shí)間 ， 它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的 ，在經(jīng)營(yíng)模式上也發(fā)生了很大的變化 著眼于滿足大眾日益增加的 精神和文化 需求 ，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多 ，惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州 購(gòu)物中心 城市核心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一般來說，小型商店的邊緣商圈在 ，顧客步行來店在 20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在 8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在 40分鐘以上 人口數(shù)量及特點(diǎn) 交通狀況 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 人文、公共配套 商業(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。人 （ 按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算 ） 例 2： 假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個(gè)家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。 四、 商業(yè)地產(chǎn)策劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 購(gòu)物中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 上海梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 合適鋪位開間 /進(jìn)深之比 類別 區(qū)間 開間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進(jìn)深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 社區(qū)商業(yè)的開間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： ? 社區(qū)商業(yè)的基本特性： 超市、餐飲和服務(wù)配套 是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài) ? 租金收益的最大化，位臵較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài) ? 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況 ? 能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍 ? 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。 49 大型超市 —— 沃爾瑪選址要求 商圈的要求： ? 臨近交通主干道， 10萬以上， 2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到 1215萬人 ? 核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目 ）無經(jīng)營(yíng)面積超過 5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳 物業(yè)的建筑要求 ? 物業(yè)縱深在 50米以上為佳 ，原則上不能低于 40米， 臨街面不低于 70米 ? 層高不低于 5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于 6米凈高在 （空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離） ? 樓板承重在 800KG/平方米以上，對(duì)騎樓的要求在 1000KG/平方米以上 ? 柱距間要求 9米以上，原則上不能低于 8米 ? 兩個(gè)以上出入口、廣場(chǎng)、扶梯 停車場(chǎng)的要求 ? 至少提供 300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位， 必須為供應(yīng)商提供 20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位 租賃期限 ? 物業(yè)租賃期限一般為 20年或 20年以上，不低于 15年并提供一定的免租期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。排煙管道的截面積為500mm 700mm。 52 租賃期限 大賣場(chǎng)、桑拿、娛樂及美食廣場(chǎng)租期分 520年 網(wǎng)吧、汽車旅館租期分 315年 免租 624個(gè)月 管理費(fèi) 按日常管理費(fèi)的支出預(yù)算分?jǐn)? 經(jīng)營(yíng)方式 商家自由經(jīng)營(yíng)牌照 ，發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌 組織經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理公司，從事相關(guān)日常事項(xiàng)的執(zhí)行與管理， 為商戶提供方便 免租優(yōu)惠條件 商業(yè)項(xiàng)目的招商談判 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 Thanks！
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