【正文】 套公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 ? 3）什么是綠化覆蓋率？ ? 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） ? 4）商品房預(yù)售需要具備哪些條件？ ① 預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照 ② 按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書 ③ 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)，工程施工許可證，并已經(jīng)辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù) ④ 已經(jīng)確定施工進度和竣工的交付使用時間 ⑤ 七層以下的達到主體工程封頂，七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三份之二以上層數(shù) ⑥ 已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售專用帳戶 ⑦ 法律法規(guī)規(guī)定的其他條件 商品房的建筑面積如何計算？ ? 商品房建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分公有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。 ? 2）什么是綠地率？ ? 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和和建設(shè)用地面積的比率（ %）。 ? 現(xiàn)澆：由混凝土現(xiàn)場澆制而成。 ? 裙房：高層建筑附屬的多層低矮建筑部分。一般磚混多層住宅的 240墻均為承重墻。通常用于九層及九層以下的住宅供水。 ? 潔污分離：室內(nèi)污水、廢水分開排放。 ? 電表容量：一般為 6KW，按規(guī)范動遷房 4KW，中套 4－6KW，大套 6－ 8KW，超過 130m2大套為 8KW，高檔房另考慮。 ? 鋼結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件由鋼梁柱組成，現(xiàn)在多用于大型超市、廠房。 ? 框剪結(jié)構(gòu)：一般用于高層公共建筑，由框架柱，混凝墻共同組成受力體系。 ? 框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁組成的承重體系，一般用于公共建筑。本案規(guī)劃說明等，并可用于外地銷售。 ? 橫幅：懸掛現(xiàn)場附近街道兩側(cè)，方便買家尋找到現(xiàn)場位置。 ? DS： 用于現(xiàn)場及特定地點派發(fā)（如機場、高檔辦公樓、高級社區(qū)等）。 ? TVCF：電視廣告，可制成 VCD。 ? DM： 表現(xiàn)個案情況，用于郵寄的小冊子。 ? SP： 造勢促銷活動，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個案炒作，促進銷售。 ? 企 劃 類 ? LOGO： 樓盤標志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。 ? SWOT：指強勢（ Strength）、弱勢（ Weakness）、機會（ Opportunity）、威脅（ Treat）。 7. 壓馬路：指一個業(yè)務(wù)員對某一個區(qū)域內(nèi)所有的生活機能進行實地勘察。 5. 交通動線：指從某一處到另一處的一個交通線路安排。 ③ 出入動線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳進出路線。 ? 補： ① 水平動線 ： 指在一個層面中，人們行走的最佳路線。 2基價：某一個個案的最低價。 2主力總價：以 5萬或 10萬元為一檔，將一個個案的總價進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力總價。 2主力面積 ： 以 10平方米或 15平方米或其他數(shù)量的平方米為一檔，將一個個案的房型面積進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。 2抗性：指阻礙個案銷售的任何事物。 定金：房屋定購金，又稱大定金等，一般為 RMB20220。 1銷售循環(huán)：指整個一個銷售追蹤過程。 1報備：指業(yè)務(wù)員須讓專案知道或批準的事情。 1派夾報：屬于一種銷售手段，分派報及夾報兩種。 1 A、 B級卡：指業(yè)務(wù)員用來區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“ 卡片 ” 。它包括壓馬路、掃樓、市調(diào)。另一種評判的方法是去化速度，它的單位是百分比，比如 V2R=45 ,V3R=50%， V復(fù)式 =5%。對動線安排的評價標準是流暢與否。 1折扣：經(jīng)過代理商或發(fā)展商同意，所給予客戶的一定價格折讓。 換：客戶對其所訂購（定購、簽約）的房屋不滿意，過來換房子，是為 “ 售換 ” （ “ 足換 ” 、 “ 簽換 ” ）。 簽：客戶對所定購的房屋與業(yè)務(wù)員或發(fā)展商簽定合同，是為 “ 簽 ” （若沒有經(jīng)過 “ 足 ” 的過程，則視作為 “ 足簽 ” ）。 售： 在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源較感興趣時，客戶支付對該房屋進行保留（訂購）的訂金，則視作為“ 售 ” 。例如：菜場、醫(yī)院、學校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。 案場 ： 指個案售樓處。它包括軟銷控（價格銷控 —— 單價、總價）、硬銷控（房源銷控 —— 樓層、位置、面積、房型）。 ? 業(yè)務(wù)類專有名詞 銷講：全名是 “ 銷售講習資料 ” ，指在案前準備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機能、交通動線、掃樓標的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、 SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是 “ 答客問 ” ，它是整篇銷講的靈魂所在。 ? 進戶：購房者辦理好交房手續(xù)，驗收合格后，物業(yè)業(yè)主繳納一定的房屋維修基金，垃圾清運費、物業(yè)管理費等費用，陸續(xù)回原處搬遷至物業(yè)的過程。 ? 交房 ： 開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接，購房者根據(jù)合同約定對房屋工程質(zhì)量配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)清晰等方面進行驗收，開發(fā)商向購房者提供 《 新建住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 新建住宅使用說明書 》 。 ? 他項權(quán)力抵押證：房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。保險費率一般在 %－ 7%之間（國內(nèi)企業(yè)）房屋。 ? 貸款利率：經(jīng)中國人民銀行規(guī)定的對于貸款不同年限所規(guī)定的不同利率。 ? 三級市場 ： 擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其他單位之間橫向讓渡土地使用權(quán)的市場。 ? 一級市場： 又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場，實質(zhì)上又是土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者向流通的市場。 ? 契稅： 是一種資源稅，是對我國境內(nèi)資源的開發(fā)，特別是土地的開發(fā)，所形成的級差收入征收的稅，由財政局征收。 ? 公積金： 根據(jù)國家有關(guān)政策、法律的規(guī)定，購房人因購房資金暫時不足，可以申請住房抵押貸款。 ? 商品房 ： 由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)、建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 ? 現(xiàn)房：房屋已竣工，其配套齊全并有房地產(chǎn)權(quán)的商品房。 ? 內(nèi)銷房：土地使用權(quán)出讓方式建筑住房，出售對象為中國合法公民。 ? 置換： 本著平等、自愿的原則，一物業(yè)與另一相同物業(yè)相交換的行為。即：投入使用后的房地產(chǎn)，人們通常也稱為“ 二手房 ” 。所謂增量就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建造商品房。 ? 不 可售公房 ： 按照上海市出售公有住房的暫行辦法來納入可出售范圍的獨用成套公有住房。 ? 造價： 竣工房屋平均每平方米建筑面積的建造價值。 ? 銷售平面： 在現(xiàn)場供售樓人員給客戶詳細介紹樓盤情況，使客戶對所購買的期房有一個具體的資料，包括樓書、房型圖、價目表等。 ? 集中烘熱： 小區(qū)內(nèi)有大型供熱設(shè)備（或有附近廠礦提供熱源），為小區(qū)住戶提供熱氣、熱水。 ? 七通一平： 七通指上水、下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地；一平指場地平整。 ? 熟地： 做到 “ 七通一平 ” 。 ? 生地 ： 還未開發(fā)，尚有青草，未規(guī)劃作用。 ? 轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ? 動遷：城市的市政建設(shè)、舊區(qū)改造，以及征用集體所有的土地，都存在著房屋拆遷的問題，即拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)原有的房屋，并對該范圍內(nèi)的單位和居民進行妥善的安置和補償 。即申請企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人登記主管機關(guān)審核，準予登記注冊的，領(lǐng)取 《 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 》 取得法人資格，其合法權(quán)益受國家法律保護。 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。而且必須是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 ? 前期類專有名詞 ? 土地使用權(quán)證：依法取得土地使用權(quán)的單位或個人，由當?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護 ?？勺?180176。 水平移動。 ? 彈簧門：第一種，使用的合頁為彈簧合頁，門開啟后，依靠合頁上彈簧的力量可自動關(guān)閉。 ? 雙扇門：指 2塊門扇，開啟時門扇以各自一側(cè)的合頁為圓心做 90176。 ? 單扇門：指門扇為 1塊，開啟時門以合頁處為圓心做90176。兩個部分的空間變?yōu)橐粋€大的空間，有時也可做為屏風使用。門扇和門框用導(dǎo)軌或另軌連結(jié)，門扇下方用控制滑輪與地面固定 。 ，用料是細木工板或中密度板外貼飾面板。 ? 纖維板門 ： 門扇的用料主要是中密度板，在表面進行飾面板鑲貼，門四邊用貼皮或?qū)嵞臼湛?，主要用在衣、書柜門，優(yōu)點是不易變形。 第三章 房地產(chǎn)專業(yè)知識介紹 第一節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)專有名詞介紹 一、房地產(chǎn)相關(guān)專有名詞 ? 裝潢類專有名詞 ? 夾板門 ： 門內(nèi)部用木方做木檔和木框，外面用三夾板或5mm板包封，最后再進行飾面板鑲貼的門。承重結(jié)構(gòu)則承受屋頂?shù)娜亢奢d，并把這些荷載傳給墻和柱。在平時供人們上下樓層；在處于火災(zāi)、地震等事故狀態(tài)時供人們緊急疏散。首層地面直接承受各種使用荷載，并把荷載傳給它下面的土層 —— 地基。樓層把建筑空間在垂直方向劃分為若干層，將其所承受的荷載傳給墻或柱。 墻或柱：是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承受樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些荷載傳給基礎(chǔ)。 基礎(chǔ)：是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。 三、房屋的組成及其作用 各種不同的建筑物，盡管它們在使用要求、空間組合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。 4）按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分為： ?低層住宅 (1— 3層 ) ?多層住宅 (4— 6層 ) ?中高層 (7— 9層 ) ?高層住宅 (10— 30層 ) ?公共建筑及綜合性建筑，總高度超過 24m的為高層，但不包括總高度超過 24m的單層建筑。 ? 現(xiàn)澆式建筑：它的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式建筑為代表。 ? 3）按施工方法分為 ： ? 裝配式建筑：指建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑。 ? 民用建筑：指學校醫(yī)院、商場等建筑和居住建筑（住宅與宿舍） ? 2）按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料可分為： ? 磚混結(jié)構(gòu)建筑： 即用磚墻、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑。 一、建筑概述 ? 建筑的構(gòu)成要素：建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。 第三節(jié) 建筑與建筑構(gòu)造 ? 建筑即表示建筑工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果 —— 建筑物。 8. 吸聲性與隔聲性： 聲能穿透材料和被材料消耗的性質(zhì)稱為材料的吸聲性。 7. 耐燃性與耐火性： 材料抵抗燃燒的性質(zhì)稱為耐燃性。 5. 導(dǎo)熱性： 材料傳導(dǎo)熱量的能力稱為導(dǎo)熱性。 ： 材料吸水飽和狀態(tài)下抵抗多次凍結(jié)和融化的作用不破壞，同時也不嚴重降低強度的性質(zhì)。建筑工程中易于受水作用或易于受潮的部位所用的材料要求具有較好的耐水性。 耐磨性：材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。 韌性：材料在沖擊振動力作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱韌性。反之，當外力除去后不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)，稱為材料的塑性。 材料的力學性質(zhì)： 強度：材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度。 孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占比例。 體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。 第二節(jié) 常用的建筑材料 一、建筑材料的分類 ? 根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料； ? 根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等； ? 根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。根據(jù)《 標準 》 規(guī)定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。 尺寸線 施工圖中均應(yīng)詳細的尺寸。 相對標高： 除了總平面圖外，一般都采用相對標高，即把首層室內(nèi)主要地面標高定為相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關(guān)系。標高有絕對標高和相對標高兩種 。 二、施工圖中常用的符號 為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標準 《 房屋建筑制圖統(tǒng)一標準 》（簡稱 《 標準 》 ），其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下： 定位軸線 在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進行編號，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。