【正文】 樓花、準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓？ ? 樓花：即 “ 期房、期樓 ” ，通常指樓宇未封頂前的狀況； ? 準(zhǔn)現(xiàn)樓：通常指樓宇建設(shè)進(jìn)度為主體封頂至外裝修階段狀況，一般此階段距離入伙時間為 2~3個月； ? 現(xiàn)樓：指可以即時辦理入伙手續(xù)的樓宇。 ? 什么是綠化率？ ? 綠化率是指小區(qū)綠化面積與總用地面積之比。 ?什么是用地紅線？ ? 用地紅線是項目總用地面積的邊界線。選擇通房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在 30日退回已收的全部購房款及利息（以付款起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利 計算）。 業(yè)主如對已購房產(chǎn)的面積有疑問時，該如何處理？ ? 在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設(shè)計圖，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。 套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房 有何異同？ ? “ 套內(nèi)建筑面積 ” 售房，實際上是以 “ 套內(nèi)建筑面積 ” 為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計算房價，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。 什么是房屋的共有建筑面積？ ? 房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。 什么是套墻體面積？ ? 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占面積，其中各套之間的分隔墻和套公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 ? 2）什么是綠地率？ ? 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和和建設(shè)用地面積的比率（ %）。 ? 裙房：高層建筑附屬的多層低矮建筑部分。通常用于九層及九層以下的住宅供水。 ? 電表容量：一般為 6KW，按規(guī)范動遷房 4KW，中套 4－6KW，大套 6－ 8KW，超過 130m2大套為 8KW，高檔房另考慮。 ? 框剪結(jié)構(gòu)：一般用于高層公共建筑，由框架柱，混凝墻共同組成受力體系。本案規(guī)劃說明等，并可用于外地銷售。 ? DS： 用于現(xiàn)場及特定地點(diǎn)派發(fā)（如機(jī)場、高檔辦公樓、高級社區(qū)等）。 ? DM： 表現(xiàn)個案情況，用于郵寄的小冊子。 ? 企 劃 類 ? LOGO： 樓盤標(biāo)志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。 7. 壓馬路：指一個業(yè)務(wù)員對某一個區(qū)域內(nèi)所有的生活機(jī)能進(jìn)行實地勘察。 ③ 出入動線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳進(jìn)出路線。 2基價：某一個個案的最低價。 2主力面積 ： 以 10平方米或 15平方米或其他數(shù)量的平方米為一檔，將一個個案的房型面積進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。 定金：房屋定購金，又稱大定金等，一般為 RMB20220。 1報備：指業(yè)務(wù)員須讓專案知道或批準(zhǔn)的事情。 1 A、 B級卡：指業(yè)務(wù)員用來區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“ 卡片 ” 。另一種評判的方法是去化速度，它的單位是百分比，比如 V2R=45 ,V3R=50%， V復(fù)式 =5%。 1折扣：經(jīng)過代理商或發(fā)展商同意，所給予客戶的一定價格折讓。 簽：客戶對所定購的房屋與業(yè)務(wù)員或發(fā)展商簽定合同，是為 “ 簽 ” （若沒有經(jīng)過 “ 足 ” 的過程，則視作為 “ 足簽 ” ）。例如：菜場、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。它包括軟銷控（價格銷控 —— 單價、總價）、硬銷控（房源銷控 —— 樓層、位置、面積、房型）。 ? 進(jìn)戶：購房者辦理好交房手續(xù)，驗收合格后，物業(yè)業(yè)主繳納一定的房屋維修基金，垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，陸續(xù)回原處搬遷至物業(yè)的過程。 ? 他項權(quán)力抵押證：房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。 ? 貸款利率：經(jīng)中國人民銀行規(guī)定的對于貸款不同年限所規(guī)定的不同利率。 ? 一級市場： 又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場，實質(zhì)上又是土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者向流通的市場。 ? 公積金： 根據(jù)國家有關(guān)政策、法律的規(guī)定，購房人因購房資金暫時不足，可以申請住房抵押貸款。 ? 現(xiàn)房：房屋已竣工，其配套齊全并有房地產(chǎn)權(quán)的商品房。 ? 置換： 本著平等、自愿的原則，一物業(yè)與另一相同物業(yè)相交換的行為。所謂增量就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建造商品房。 ? 造價： 竣工房屋平均每平方米建筑面積的建造價值。 ? 集中烘熱： 小區(qū)內(nèi)有大型供熱設(shè)備（或有附近廠礦提供熱源），為小區(qū)住戶提供熱氣、熱水。 ? 熟地： 做到 “ 七通一平 ” 。 ? 轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。即申請企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人登記主管機(jī)關(guān)審核，準(zhǔn)予登記注冊的，領(lǐng)取 《 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 》 取得法人資格，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。而且必須是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書?？勺?180176。 ? 彈簧門：第一種，使用的合頁為彈簧合頁，門開啟后，依靠合頁上彈簧的力量可自動關(guān)閉。 ? 單扇門：指門扇為 1塊，開啟時門以合頁處為圓心做90176。門扇和門框用導(dǎo)軌或另軌連結(jié)，門扇下方用控制滑輪與地面固定 。 ? 纖維板門 ： 門扇的用料主要是中密度板，在表面進(jìn)行飾面板鑲貼，門四邊用貼皮或?qū)嵞臼湛?，主要用在衣、書柜門，優(yōu)點(diǎn)是不易變形。承重結(jié)構(gòu)則承受屋頂?shù)娜亢奢d，并把這些荷載傳給墻和柱。首層地面直接承受各種使用荷載，并把荷載傳給它下面的土層 —— 地基。 墻或柱：是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承受樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些荷載傳給基礎(chǔ)。 三、房屋的組成及其作用 各種不同的建筑物，盡管它們在使用要求、空間組合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點(diǎn)，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。 ? 現(xiàn)澆式建筑：它的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式建筑為代表。如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑。 一、建筑概述 ? 建筑的構(gòu)成要素：建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。 8. 吸聲性與隔聲性： 聲能穿透材料和被材料消耗的性質(zhì)稱為材料的吸聲性。 5. 導(dǎo)熱性： 材料傳導(dǎo)熱量的能力稱為導(dǎo)熱性。建筑工程中易于受水作用或易于受潮的部位所用的材料要求具有較好的耐水性。 韌性：材料在沖擊振動力作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱韌性。 材料的力學(xué)性質(zhì)： 強(qiáng)度：材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強(qiáng)度。 體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。根據(jù)《 標(biāo)準(zhǔn) 》 規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。 相對標(biāo)高： 除了總平面圖外，一般都采用相對標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說明中說明相對標(biāo)高和絕對標(biāo)高的關(guān)系。 二、施工圖中常用的符號 為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標(biāo)準(zhǔn) 《 房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 》（簡稱 《 標(biāo)準(zhǔn) 》 ），其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下： 定位軸線 在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進(jìn)行編號，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。 建筑施工圖 包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。 1管理費(fèi) 。 環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等。 住宅建筑安裝工程費(fèi)： 住宅建筑安裝工程造價 。這是土地現(xiàn)實的價格。 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、市場地價 ? 基準(zhǔn)地價： 國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎(chǔ)上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準(zhǔn)地價。 ? 房地產(chǎn)使用權(quán)價格：房地產(chǎn)在買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價格就是房地產(chǎn)使用權(quán)價格。 ? 非公平價格：是在外力的干涉和影響下形成的價格。 房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格 ? 房地產(chǎn)的理論價格：就是經(jīng)濟(jì)理論中所說的，由房地產(chǎn)的價值決定價格。 ? 由于土地位置的不動性，就使房地產(chǎn)（土地）的價格具有地方性 ? 由于土地位置的不動性和固定性，以及自然的差別性，使房地產(chǎn)（土地）價格具有個別性 ? 由于土地的有限性，以及對土地的需求不斷增長的特性，決定了土地（房地產(chǎn)）價格隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展總是不斷在上漲的，或者說土地價格具有不斷上漲的趨勢。 ? 物業(yè)管理企業(yè)：物業(yè)管理是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律需要的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的房地產(chǎn)管理模式，它不僅能延長房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)品的自然壽命，提高使用的經(jīng)濟(jì)壽命使房地產(chǎn)保值增值，而且能給使用者提供各種服務(wù)，滿足房地產(chǎn)所有人和使用人的需要。 ? 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 ?房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切的聯(lián)系，建筑業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。 地使用權(quán)劃撥 —— 政府無償把土地?fù)芙o使用者使用的一種行為 ?國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、政策性扶持項目都屬于土地使用權(quán)劃撥范圍。 農(nóng)村集體土地，不允許直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須先征收入國有后方可進(jìn)行。 土地制度（所有權(quán)和使用權(quán)分離） ? 土地所有權(quán) ? 我國土地所有制 —— 公有制：國家和集體兩種形式，其他任何個人或組織對土地都不享有所有權(quán)。 房產(chǎn)的三大特性 1. 房產(chǎn)包含其占據(jù)的地產(chǎn)，房依地建、地產(chǎn)不可分： 2. 房產(chǎn)具有一般商品的交易屬性； 3. 具有使用和所有權(quán)，并且都可以進(jìn)入市場買賣。如住宅、產(chǎn)房、倉庫、辦公樓、商鋪等。房地產(chǎn)銷售知識培訓(xùn) 河南眾力行 2022年 11月 10日 第一章 房地產(chǎn)相關(guān)知識 第二章 建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識 第三章 房地產(chǎn)專業(yè)知識介紹 第四章 置業(yè)顧問基本素質(zhì)要求 第五章 房地產(chǎn)銷售技巧相關(guān)知識 第六章 房地產(chǎn)銷售的相關(guān)問題 第七章 案場制度及業(yè)務(wù)員手冊 目 錄 第一章 房地產(chǎn)相關(guān)知識 第一節(jié) 房地產(chǎn)、地產(chǎn)、房產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 一、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 ? 由于不能移動、也稱不動產(chǎn)。 房地產(chǎn)的特性 ? 房地產(chǎn)位置的固定性 ? 房地產(chǎn)地域的差別性 ? 房地產(chǎn)的高值耐久性 ? 房地產(chǎn)的保值增值性 二、房 產(chǎn) ? 是指房屋財產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。房屋是指房屋的自然形態(tài)，房產(chǎn)的房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)。其用途：工業(yè)用地、商業(yè)用地、鐵路用地、軍事用地、住宅用地、耕地、林地等。 土地制度（所有權(quán)和使用權(quán)分離） ? 集體土地： 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（除法律規(guī)定于國家所有的以外），包括農(nóng)村宅基地、自留地、自留山、農(nóng)村集體土地。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 —— 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為 ?轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；其他上建筑物其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；同樣地上的建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓時附著物使用范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。 ?房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)；地產(chǎn)經(jīng)營；房屋開發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房地產(chǎn)買賣租賃、抵押等；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)；房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)體系中的地位 ? 房地產(chǎn)業(yè)是歸屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要部門，房地產(chǎn)是整個國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它的發(fā)展既受到國民經(jīng)濟(jì)的制約，又能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定增長。 ? 中介組織企業(yè)：在房地產(chǎn)投資建設(shè)、交易、消費(fèi)、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)或階段中，為當(dāng)事人提供中間服務(wù)的經(jīng)營活動，就是房地產(chǎn)中介。 ? 由于土地的有限性，土地價格的主要由土地的需求決定的。 ? 這三種價格形態(tài)存在的基礎(chǔ)就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜合體。房地產(chǎn)市場價格可以分為公平價格和非公平價格： ? 公平價格：是交易雙方在正常的情況下，即在沒有外力影響 和干涉下形成的價格。 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格 ? 所有權(quán)價格：在房地產(chǎn)買賣過程中，不僅轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣形成的價格就是房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。 ? 拍賣價格：以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的土地價格就采取了拍賣價格的形態(tài)。 ? 土地市場價格： 是指在土地市場的交易過程中形成的價格。 其他土地開發(fā)費(fèi)： 三通一平費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)。 公共配套工程費(fèi)： 公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。 1兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)。 設(shè)計總說明 主要說明工程的概況和總的要還應(yīng)。 設(shè)備施工圖 包括給水排水、采暖通風(fēng)、電