2008年煙臺地產(chǎn)整體格局分析報告-文庫吧資料
2025-01-21 11:32本頁面
【正文】 煙臺整體的商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為均衡，各區(qū)域均有集中的商業(yè)區(qū)，但檔次都不高，只有重點發(fā)展的萊山區(qū)吸引大批外來商家的進(jìn)入。 煙臺各商圈分析 商業(yè)地產(chǎn)市場未來發(fā)展 整體檔次偏低，“振華”壟斷市場 煙臺各商圈分析 煙臺商業(yè)市場特點 煙臺市振華百貨集團(tuán)股份有限公司是 1994年經(jīng)山東省政府批準(zhǔn)成立的股份制企業(yè)，系全國大型百貨零售企業(yè)貿(mào)易聯(lián)合會成員單位、山東省重點企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)擁有 28家百貨連鎖企業(yè)、 36家超市連鎖門店、 19家家電連鎖門店、 1家三星級大酒店和 3家房地產(chǎn)公司。多元化發(fā)展標(biāo)志著市場壟斷可能性的降低，每個項目各自不同的定位將為自身帶來生存空間，擺脫目前的競爭局勢。沒有可圈可點的項目。 煙臺各商圈分析 福山商圈 ■ 商業(yè)中心： 長江路是開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，眾多商業(yè)依長江路而居，其中以振華商廈和華新國際商務(wù)樓為首。 目前福山區(qū)新興的高檔社區(qū)基本集中于福海路兩側(cè)，發(fā)展前景不可限量。其中以夾河、福海路沿線規(guī)劃最為突出。 東華商貿(mào)城 煙臺各商圈分析 ■ 老城區(qū)： 福山的商業(yè)規(guī)劃主要集中于老城區(qū)，在舊貌換新顏的進(jìn)程當(dāng)中。這個建筑面積達(dá) 60萬平方米的龐大商業(yè)中心，包括文體用品、五金交電、陶瓷潔具、家電等 9種商業(yè)類型， 100多種經(jīng)營業(yè)態(tài)和數(shù)以萬計的商品。 煙臺各商圈分析 華聯(lián)商廈 個案分析 位于五里頭村的東華商貿(mào)城正在建設(shè)。 煙臺各商圈分析 牟平商圈 作為煙臺五區(qū)中最“偏遠(yuǎn)”的區(qū)域，牟平自有其獨特的商業(yè)體系。 煙臺各商圈分析 城市生活中心向東偏移，眾多商家選址萊山 ■ 商圈概述： 牟平的寧海大街、文興路等特色商業(yè)街，已成為煙臺市第一批重點培育的市場特色商業(yè)街。 煙臺各商圈分析 城市生活中心向東偏移，眾多商家選址萊山 大潤發(fā)超市 青島利群廣場 在佳世客購物中心附近，總投資達(dá) 工建設(shè)，建成后這個區(qū)域?qū)⒃僭鲆蛔笮途C合超市。 萬象城商業(yè)網(wǎng)點 已于 2022年開始建設(shè)，目前該項目三角區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主體已完工，展銷中心已投入使用，正在進(jìn)行風(fēng)情步行街、百貨、超市等基礎(chǔ)施工。萊山大學(xué)城周圍預(yù)備上市的大學(xué)城項目和祥隆集團(tuán)即將在下半年推出的近 20萬方的埠嵐地塊商業(yè)項目，圍繞 3萬大學(xué)生消費做文章，定位中低端消費人群，意欲通過整體的規(guī)劃，徹底改變大學(xué)城周邊商業(yè)臟亂差的現(xiàn)狀，打造一個全新的布局更加合理的大學(xué)城商圈。如芝罘黃務(wù)的泰晤士新城，以別墅式辦公理念，街區(qū)式商業(yè)模式欲打造新的商務(wù)商業(yè)圈，銀都國際、御金臺，都在避開振華國際和陽光 100的鋒芒，走小而精、專而新的業(yè)態(tài)和品牌路線，不難預(yù)料，芝罘商業(yè)地產(chǎn)將逐漸形成高、中、低檔均衡發(fā)展的態(tài)勢。 ◆ 商業(yè)區(qū)： 以振華、百盛為核心的海港路的中央商業(yè)區(qū)。這足以使該區(qū)成為獨立于市級商業(yè)中心區(qū)的另一中心區(qū)商業(yè)“地標(biāo)”。 ■ 商圈分為綜合百貨商場、大型綜合超市、大型專業(yè)店、高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街五大區(qū)域。 購房需求簡析：改善型需求為主； 項目小結(jié)：該項目為一線海景房，是開發(fā)區(qū)內(nèi)距離海最近的項目，建在沙灘上成為本項目的一大特色；該項目銷售進(jìn)度緩慢，開發(fā)商內(nèi)部合作問題和消費者對項目產(chǎn)品的顧慮成為滯銷的主要原因；該項目后期別墅產(chǎn)品可能會為本案帶來較大的沖擊。 開發(fā)區(qū)典型案例分析 國奧天地 項目區(qū)屬：開發(fā)區(qū) 項目類型：海景房（非一線海景） 項目位置：開發(fā)區(qū)長江路西段； 項目體量： 69萬平米，一期 20萬平方米； 產(chǎn)品類型： 6棟高層（ 18層、 29層、 30層）； 主力戶型區(qū)間： 64240平方米； 開發(fā)企業(yè)：山東銀和怡海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均價： 5000元 /平方米（最低 3500元 /平方米，最高 8800元 /平方米）； 開盤時間： 07年 6月； 銷售狀況：一期銷售 90%； 客群來源：本區(qū)域為主（ 70%）外省客群主要來自東北； 購房需求簡析：購買多以自住需求為主； 項目小結(jié)：項目非一線海景房，其主要賣點也非海景資源，憑借社區(qū)內(nèi)國家羽毛球訓(xùn)練基地等體育設(shè)施，健康舒適的生活成為項目主要的訴求傳遞；由于項目賣點差異，該項目與本案競爭沖擊相對較小。 銷售狀況： 區(qū)域海景房項目由于價格較高，銷售進(jìn)度略低，但海景別墅憑借產(chǎn)品的稀缺性在市場較好的 07年銷售進(jìn)度較快，但部分總價較低的產(chǎn)品也可以取得單月 80套左右的銷售業(yè)績；價格合理且周邊配套較為齊全的普通商品房項目月均銷售可達(dá) 100套左右。 產(chǎn)品供應(yīng)： 其海景房主力戶型均在 140平方米以上，以高層板樓為主；普通住宅面積較小，主力戶型在 90140平方米；區(qū)域海景房別墅產(chǎn)品較為稀缺，目前在售別墅由于戶型面積較大總價在 5001000萬元； 市場價格： 開發(fā)區(qū)住宅項目價格較城區(qū)略低，但隨開發(fā)區(qū)內(nèi)重點大型企業(yè)的逐漸增加，及空港、港口的區(qū)域效應(yīng)日益顯現(xiàn)，區(qū)域市場價格具有較大的提升空間。 煙臺市典型案例分析 天越灣 項目區(qū)屬：萊山區(qū) 項目類型：海景房（一線海景） 項目位置：萊山區(qū)濱海中路 1599號； 項目體量： 100萬平米，一期 33萬平方米 產(chǎn)品類型：高層、別墅； 主力戶型區(qū)間：高層： 64248平方米；別墅： 380630平方米 開發(fā)企業(yè)：山東銀和怡海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格：別墅 21500元 /平方米；高層： 7700元 /平方米 開盤時間： 08年
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