策源上海浦江映象項(xiàng)目2008整體營銷報(bào)告-文庫吧資料
2025-01-18 15:52本頁面
【正文】 兩個(gè)電梯分開，基本上是準(zhǔn)一梯一戶的配置，私密性高 ? 西側(cè) 臨近張家浜，兩面都可看到張家浜水景 ? 該樓高層（約 10層以上）可以向西望見黃浦江江景。 3號樓 營銷策略 房源銷控 1號樓 2號樓 4號樓 首批公開房源： ?希望每棟樓、每種房型能相對均衡的去化，因此首批房源兼顧了每樓棟中的房型； ?首批房源選取每棟樓、每種房型相對中下質(zhì)量的房源，這類房源更能體現(xiàn)出價(jià)格優(yōu)勢，利于沖量； ?能通過首批房源的去化，而剩余質(zhì)量較高的房源，同時(shí)兼顧房型的配備，利于后期的價(jià)格調(diào)整和正盤的均衡快速去化。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 營銷策略 實(shí)戰(zhàn)計(jì)劃 業(yè)務(wù)人員 進(jìn)場 樣板房 公開 一次強(qiáng)銷 11 12 持續(xù) 目標(biāo)客戶 價(jià)格 目標(biāo) 銷量目標(biāo) 區(qū)域客 全市性 客戶 二次 強(qiáng)銷 投資客 21000 22022 23000 245*40% 245*20% 245*30% 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 90% 22022 營銷策略 房源銷控 整體原則： 保證房源去化的均衡 ?樓層的均衡性 ?房型的均衡性 ?景觀的均衡性 保證價(jià)格的上升的空間 將 4棟樓房源整體考慮，配合銷售目標(biāo)，挑選出最為適當(dāng)?shù)姆吭醋鳛槭着_盤房源。 ?看房通道及樣板房等基本銷售條件都已成熟。 ?尋找最為恰當(dāng)?shù)那腥朦c(diǎn)，塑造樓盤的高端性 ?針對市場濃厚的觀望情緒，有策略性制定銷售說辭； ?采用特殊創(chuàng)新的報(bào)價(jià)方法，實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)； ?保證開盤當(dāng)日一定的沖量去化，降低后期銷售的風(fēng)險(xiǎn)性。 ? 而較之本項(xiàng)目來說，本項(xiàng)目的地段位置以及便捷的出行方式及塘橋板塊自身的生活便利性，均優(yōu)于上述項(xiàng)目，故本項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)高于該價(jià)格線，即 本項(xiàng)目價(jià)格 1700018000元 /㎡ 。 ? 隨著萬科知名企業(yè)的帶頭降價(jià)風(fēng)潮，未來浦東區(qū)域樓盤的價(jià)格存在較大的下浮走勢。 形象跳脫 價(jià)格跳脫 地段跳脫 執(zhí)行跳脫 + ?推廣準(zhǔn)備 ?市場排摸 ?銷售準(zhǔn)備 映象回顧 售樓處、樣板房、看房通道完工 20222022整體形勢預(yù)判 銷講的編寫 業(yè)務(wù)員培訓(xùn) 報(bào)告索引 市場現(xiàn)狀分析 整體營銷策略 分階段執(zhí)行策略 媒體執(zhí)行計(jì)劃 報(bào)告索引 市場現(xiàn)狀分析 整體營銷策略 分階段執(zhí)行策略 媒體執(zhí)行計(jì)劃 ?宏觀市場環(huán)境分析 ?公寓市場分析 ?競爭市場分析 ?項(xiàng)目定價(jià)建議 宏觀市場環(huán)境 【 歷年階段性政策走勢 】 ? 9803年購房退稅政策 ? 9402年藍(lán)印戶口政策 ? 契稅減免政策 [19972022] ? 前期優(yōu)惠政策減除 ? 四次加息 ? 期房限轉(zhuǎn) ? 限外政策 [20222022] ? ? 提高公積金貸款額度 ? 1年內(nèi) 6次加息 ? 土地增值稅、閑置稅等出臺 [2022今后 ] 鼓勵(lì)買房 抑制投資 市場雙軌制 政策調(diào)整力度不斷加大，調(diào)控趨向細(xì)節(jié)化 政策導(dǎo)向：保障中低收入者的住房需求 而中高端市場客源則受到加息及 2套房貸影響較大 樓市整體走勢勘緊，客戶觀望情緒加劇，市場發(fā)生轉(zhuǎn)變 【 近期市場走勢 】 打折降價(jià)風(fēng)波越演越烈 現(xiàn)象一 ? 房產(chǎn)大鱷”萬科“在全國范圍上演的打折風(fēng)暴 ? 元宵節(jié)即將在上海對旗下的 10個(gè)樓盤進(jìn)行 95折銷售 ? 打折后，萬科 1月份全國銷量僅為 12月份的 30％ 新項(xiàng)目推遲上市時(shí)間 現(xiàn)象二 ? 1月份上海僅 4個(gè)項(xiàng)目開盤預(yù)售 ? 一些原本打算上市的項(xiàng)目拖延了預(yù)售申請時(shí)間 一、二手房價(jià)格下降 現(xiàn)象三 ? 上海二手房價(jià)格下降 ％，成交量環(huán)比下降 11％ ? 上海一手房新開個(gè)案均采取低開策略，開盤價(jià)格低于周邊行情 區(qū)域 項(xiàng)目 開盤價(jià)格 周邊行情 長寧 長寧馥邦 22022 2500030000 普陀 達(dá)安春之聲 14000 1700018000 浦東 浦發(fā)博園 1100012022 17000018000 靜安 達(dá)安錦園 30000 35000以上 黃浦 黃浦新苑二期 27000 30000以上 “ 降價(jià)、打折”重歸樓市，風(fēng)潮蔓延 “量、價(jià)”開始松動(dòng)，并呈下跌走勢 市場進(jìn)入調(diào)整期，低迷狀態(tài)開始呈現(xiàn) 宏觀市場環(huán)境 公寓市場分析 【 上海公寓市場 】 01000000202200030000004000000500000060000007000000020224000600080001000012022供應(yīng)面積 ( 平方米 ) 1847087 3540120 3631471 3497418成交面積 ( 平方米 ) 3301822 5841710 5871935 4266202成交均價(jià) ( 元 / 平方米 ) 8867 9843 9994 95991 季度 2 季度 3 季度 4 季度 2022 年 1 季度2022年上海公寓市場供需走勢分析 「第一階段：一季度傳統(tǒng)冷淡期」 ? 供應(yīng)、成交量都較少，成交量在 330萬㎡上下 ? 成交價(jià)格維持在 9000元 /㎡ 線下 「第二階段：二、三季度迅速上漲期 」 ? 成交量不斷增加，季度成交量維持在 580萬方上下 ? 成交價(jià)格徘徊在萬元水平下附近 ? 中心樓市的樓盤供不應(yīng)求，價(jià)格走勢強(qiáng)勁 「第三階段：四季度回落期 」 ? 成交量回落將近 1/3量體，僅 430萬方 ? 成交價(jià)格首次出現(xiàn) 400元的下滑 多重因素影響樓市成交量價(jià)齊降 市場供求發(fā)生逆轉(zhuǎn)，價(jià)格首次出現(xiàn)下降 市場“拐點(diǎn)”是否出現(xiàn)？ 復(fù)蘇期 上漲期 回落期 ？ 慘淡期 【 浦東公寓市場 】 020406005000100001500020220供應(yīng)面積 19 8 15 12 13 13 5 6 13 3 6 18成交面積 21 13 23 27 32 33 21 13 13 15 8 11成交均價(jià) 9730 9750 10096 11109 12903 12106 13477 14942 17112 18106 16079 172491 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12單位：萬 ㎡ ，元 /㎡ 2022年 浦東公寓市場供需走勢分析 0204060050001000015000
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