策源_上海浦江映像御華庭開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案_66ppt-文庫(kù)吧資料
2025-02-12 13:37本頁(yè)面
【正文】 短期目標(biāo)： 08年 12月 31日前，銷(xiāo)售金額達(dá)到 2億元 銷(xiāo)售套數(shù)： 08年 12月 31日前，銷(xiāo)售套數(shù)為 70~75套 開(kāi)盤(pán)目標(biāo)：預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)周銷(xiāo)售套數(shù)須達(dá)到 40套 銷(xiāo)售均價(jià)：整盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 21000元 /平方米 以高性?xún)r(jià)比吸引客戶(hù)，如何保證開(kāi)盤(pán)當(dāng)日總價(jià)低的房源可以去化？ 開(kāi)盤(pán) 40套的成交目標(biāo)，如何完成 400組的上門(mén)客戶(hù)？ 在現(xiàn)有條件下，如何對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一定的提升？ 24 銷(xiāo)售策略 —— 開(kāi)盤(pán)日期及蓄客周期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：建議開(kāi)盤(pán)時(shí)間為 2023年 11月 8日（周六） 蓄客周期：我們認(rèn)為，即使在“低價(jià)策略”的前提 下，本項(xiàng)目仍需要至少 2周左右的蓄客 期，以保證有足夠的客源可支撐第一次開(kāi) 盤(pán)； 亮相時(shí)間：根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目廣告、 戶(hù)外等初次出街的時(shí)間點(diǎn)以 10月 23日 （周四） 為宜。 因地制宜，部分設(shè)施改造，提升品質(zhì)。 應(yīng)對(duì) 策略 轉(zhuǎn)被動(dòng)為主動(dòng)，突出產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺性。 現(xiàn)狀 特征 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市內(nèi)供應(yīng)大，月成交少。 價(jià)格策略為“低開(kāi)高走”，預(yù)計(jì)首批房源入市起價(jià)為 17000元 /M2。 100米左右的超寬棟距，對(duì)于市中心高密度、高容積率的市中心的社區(qū)內(nèi)是比較罕見(jiàn)的。 ? 現(xiàn)房，得房率高 82%，樓距寬，復(fù)式設(shè)計(jì)可在廣告上有噱頭。 17 項(xiàng)目現(xiàn)狀 房型梳理 房型 戶(hù)型編號(hào) 面積 套數(shù)（套） 4房 2廳 2衛(wèi) A1 177M2 24 B D1 174M2 36 C1 174M2 12 3房 2廳 2衛(wèi) B D2 148M2 36 C2 148M2 12 A2 156M2 24 合計(jì) 144 大面積房型與小面積房型數(shù)量基本一致，從銷(xiāo)售角度來(lái)看， 4房數(shù)量偏多，總價(jià)相對(duì)較高，后期去化上，難度較大。向往復(fù)式空間的生活感受，但大面積復(fù)式高總價(jià)對(duì)于他們來(lái)說(shuō)又是一種奢望，本項(xiàng)目的小戶(hù)型的復(fù)式結(jié)構(gòu)正好契合這類(lèi)型人群的需要。 ◎ 注重品質(zhì)，追求豐富的物資與精神生活?？蛻?hù)的主要抗性是朝向、房型，但是目前對(duì)物業(yè)的品質(zhì)還是比較認(rèn)可。來(lái)看的客戶(hù)主要是針對(duì)地段和小復(fù)式，因周邊規(guī)劃的不確定性，對(duì)景觀其實(shí)是有一定的抗性 。 12 客戶(hù)觀察 —— 類(lèi)似項(xiàng)目客戶(hù)分析 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)復(fù)式的心理特征： ? 客戶(hù)喜歡的是地段、小復(fù)式、景觀、物業(yè)的品質(zhì) 。 ? 職業(yè)：以服務(wù)業(yè)和自由業(yè)為主，主要都是企業(yè)的中高級(jí)干部和私企老板； ? 媒體：介紹占到 33%，路過(guò) 26%，晨報(bào)、房展、網(wǎng)絡(luò)都在 8%~10% 。上海本地的區(qū)域比較分散黃浦的客戶(hù)占到30%，是最多的 。1 謹(jǐn)呈：上海匯旸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司 御華庭 開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案 2 報(bào)告思路 一、目標(biāo)解析 二、定價(jià)策略 三、客戶(hù)定位 四、項(xiàng)目 SWOT分析 五、營(yíng)銷(xiāo)策略 六、媒體、廣告策略 3 目標(biāo)梳理 ? 速度： 08年底之前，以銷(xiāo)售量為保證，快速去化，完成 2個(gè)億的銷(xiāo)售金額； ? 價(jià)格： 以低于周邊樓盤(pán)的“單價(jià)”入市，以低價(jià)策略引爆市場(chǎng)。 4 報(bào)告思路 一、目標(biāo)解析 二、定價(jià)策略 三、客戶(hù)定位 四、項(xiàng)目 SWOT分析 五、營(yíng)銷(xiāo)策略 六、媒體、廣告策略 5 定價(jià)策略 我們建議開(kāi)發(fā)商的整盤(pán)均價(jià)為 20230元 /M2 建議公司的銷(xiāo)售價(jià)格為 21000元 /M2 6 報(bào)告思路 一、目標(biāo)解析 二、定價(jià)策略 三、客戶(hù)定位 四、問(wèn)題界定 五、營(yíng)銷(xiāo)策略 六、媒體、廣告策略 7 參考案例一：公館 77一期 本項(xiàng)目位臵：西藏南路、大吉路 總價(jià)： 300400萬(wàn)元 相似特質(zhì)：地段、總價(jià) 公館 77位臵：西藏南路、建國(guó)新路 總價(jià)： 240420萬(wàn)元 客戶(hù)觀察 —— 類(lèi)似項(xiàng)目客戶(hù)分析 8 911288121 2502468101214161820黃浦盧灣靜安徐匯浦東普陀虹口閔行長(zhǎng)寧港澳臺(tái)境外客戶(hù)來(lái)源： 客戶(hù)來(lái)源區(qū)域廣泛； 市中心區(qū)域客戶(hù)相對(duì)較高 客戶(hù)年齡： 8%22%28%24%6%12%2 5 ~ 3 0 歲 31~35歲36~40歲41~45歲46~50歲51~55歲客戶(hù)年輕化： 40歲以下客戶(hù)占 58%； 大戶(hù)型需
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