策源_上海浦江映像御華庭開盤前營銷執(zhí)行方案_66ppt(已改無錯字)
2023-02-27 13:37:20 本頁面
【正文】 客戶定位分析結(jié)果，目標(biāo)客戶以黃浦區(qū)客戶為主，以項目為核心點(diǎn)，向黃浦、盧灣、靜安，乃至徐匯臨近區(qū)域進(jìn)行輻射 附：派發(fā)社區(qū)名錄 直郵時間安排： 時間 區(qū)域 數(shù)量 10/24~26 黃浦區(qū) 16500份 10/27~29 盧灣區(qū) 22500份 10/30~11/2 靜安區(qū) 27600份 11/3~11/5 徐匯區(qū) 18000份 合計 約 85000份 35 推廣策略 —— 直銷媒體（派單） 根據(jù)客戶定位分析結(jié)果，目標(biāo)客戶以黃浦區(qū)客戶為主，為了充分挖掘區(qū)域客戶，我們計劃對黃浦以及盧灣部分區(qū)域定點(diǎn)進(jìn)行地毯式覆蓋派單； 派發(fā)時間安排： 派發(fā)類型 派發(fā)地點(diǎn) 鎖定人群 時間安排 學(xué)校 以小學(xué)為主中學(xué)為輔； 小學(xué)（外 〃 黃浦外國語小學(xué)、黃浦區(qū)第一中心小學(xué)、肇周路小學(xué)、方斜路二小、蓬萊路小學(xué) ） 中學(xué)（大境中學(xué)、大同中學(xué)、光明中學(xué)、敬業(yè)中學(xué)、格致中學(xué)、金陵中學(xué)） 學(xué)生家長＋學(xué)校老師 10/2731 醫(yī)院 復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院、曙光醫(yī)院、第九人民醫(yī)院、仁濟(jì)醫(yī)院、長征醫(yī)院、瑞金醫(yī)院等 醫(yī)生 11/35 專業(yè)市場 古玩市場、鋼材市場、布料批發(fā)市場等 市場內(nèi)經(jīng)營業(yè)主 11/35 重點(diǎn)社區(qū) 項目周邊重點(diǎn)樓盤（為加強(qiáng)ＤＭ直郵效果，需要對項目周邊重點(diǎn)樓盤進(jìn)行再次派發(fā)） 業(yè)主 10/2526 11/12 說明：建議派單采取銷售員直接派發(fā)的形式，但派發(fā)集中在開盤前２周內(nèi)，需要公司人力支援。 預(yù)計該期間內(nèi)，每天至少需要 8~10名銷售人員進(jìn)行定點(diǎn)派單工作。 36 推廣策略 —— 線上、線下媒體組合拳 媒體組合拳 媒體炒作 直效營銷 氛圍營銷 硬廣 +軟文 、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò) 戶外廣告、 DM直郵、派單 開盤熱銷炒作及促銷 37 銷售策略 —— 開盤炒作活動 前提條件：建議在蓄客量充足 開盤形式：排隊認(rèn)購 目的：１、引爆市場，在如此市場情況 下仍有項目開盤排隊； ２、引出媒體炒作話題，為后期 推盤做好鋪墊工作。 采取排隊形式進(jìn)行開盤，則需要在開盤時，公司進(jìn)行人力支援。 38 銷售策略 —— 開盤促銷 建議開盤促銷方式如下（可選其一）： 贈送５年車位使用權(quán)； 贈送２年物業(yè)管理費(fèi)； …… 39 開盤預(yù)案 限制性條件： （ 1）目前市場觀望氣氛較重，且區(qū)域市場內(nèi)競爭樓盤月銷售套數(shù)僅為 1~3套； （ 2）本項目客戶積累期較短，樣板房等銷售道具在開盤前尚不能到位； （ 3）第一批推盤雖然以18000元的較低均價入市，但推出的房源位臵為沿西藏南路較差位臵的房源，客戶在購買上可能會存在抗性； 導(dǎo)致 開盤銷售量 不足 應(yīng)對 推出第二批位臵相對較好的房源，做統(tǒng)一單價 40 開盤前整體推廣工作安排 分類 渠道 發(fā)布時間 大眾媒體 新聞晨報、東方早報 10月 23日、 10月 31日、 11月 6日 租售情報 10月 20日、 11月 5日 搜房網(wǎng) 10月 15~11月 2日 小眾媒體 直郵 10月 24~11月 5日 派發(fā) 10月 27~11月 5日 戶外／道旗 10月 23日 41 產(chǎn)品提升 —— 大堂 由于大堂層高較低，感覺比較擁擠；對大堂頂部進(jìn)行透明頂部及鏡面改造，增加大堂的空間感。 42 產(chǎn)品提升 —— 門廳、電梯廳 電梯廳馬賽克墻面比較陳舊，以茶色鏡面材質(zhì)進(jìn)行替換，增加空間感。 43 產(chǎn)品提升 —— 看房通道 需要在 10月 23日前，項目媒體對外發(fā)布前完成看房通道的包裝，道路平整、停車位預(yù)留 44 報告思路 一、目標(biāo)解析 二、定價策略 三、客戶定位 四、項目 SWOT分析 五、營銷策略 六、媒體、廣告策略 45 媒體計劃 —— 整盤媒體預(yù)算 整盤媒體預(yù)算為 250萬元 46 媒體計劃 —— 階段性媒體預(yù)算 截至 08年 12月底，預(yù)計完成 2億銷售金額，媒體預(yù)算為 204萬。 附：開元坊階段性媒體預(yù)算 47 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 48 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 49 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 50 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 51 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 52 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 53 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 54 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 55 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 56 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 57 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 58 媒體計劃 —— 廣告表現(xiàn) 59 項目執(zhí)行中的困難點(diǎn) 項目現(xiàn)狀
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