2008年煙臺地產(chǎn)整體格局分析報告-在線瀏覽
2025-03-04 11:32本頁面
【正文】 側(cè)； 項目體量： 16萬平米 產(chǎn)品類型：高層； 主力戶型區(qū)間： 187190平方米； 開發(fā)企業(yè)：北京天鴻集團 價格： 11500元 /平方米（最低 10528元 /平方米，最高 12800元 /平方米）； 銷售狀況： 60%； 項目小結(jié)：該項目地塊時曾經(jīng)的煙臺地王，地段價值極高，但其產(chǎn)品設(shè)計缺乏特色，品質(zhì)感與緊鄰的海灣 1號相差較大，目前項目銷售進度不佳。 煙臺市典型案例分析 綜述： 開發(fā)區(qū)項目呈現(xiàn)東密西疏的現(xiàn)狀，東部生活配套相對完善，西部是主要的產(chǎn)業(yè)集中地段，住宅項目略少；開發(fā)區(qū)是煙臺市海景房聚集的主要區(qū)域之一，另外部分開發(fā)區(qū)項目由于規(guī)劃等原因產(chǎn)權(quán)為商業(yè) 50年，但并未影響消費者購買。但短期內(nèi)顯現(xiàn)不大。 客群概況： 開發(fā)區(qū)項目客群以本區(qū)居民為主（ 60%以上），同時包含部分外地客群（以東北地區(qū)為主）；海景房項目客群購買多以改善型自住型需求為主，需求釋放主要集中在 150200平方米的產(chǎn)品，而購買普通住宅的的客群首次置業(yè)與改善型需求數(shù)量相當(dāng)； 小結(jié)：結(jié)合開發(fā)區(qū)未來發(fā)展的重點產(chǎn)業(yè)區(qū)域以及本案的地理位置特征考慮，本案未來具備較大的升值潛力；結(jié)合區(qū)域產(chǎn)品特征，以及目前本案別墅產(chǎn)品已基本售完，后期其它項目別墅產(chǎn)品會為本案大戶型產(chǎn)品帶來更大的沖擊； 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)概況 靜海苑 項目區(qū)屬：開發(fā)區(qū) 項目類型：海景房 項目位置：煙臺開發(fā)區(qū)黃河路與峨眉山路交界海景房； 項目體量： 9萬平米，共 786戶； 產(chǎn)品類型： 8棟高層（ 25層、 28層）； 主力戶型區(qū)間： 88205平方米； 開發(fā)企業(yè)：煙臺東銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均價： 6000元 /平方米（最低 5000元 /平方米，最高 6800元 /平方米）； 開盤時間： 08年 5月； 銷售狀況： 60%； 客群來源：本區(qū)域為主，包含部分煙臺周邊城市客群（濟南、濰坊等），外省客群較少（ 10%左右），主要來自東北； 購房需求簡析： 140170平方米中小戶型消化速度較快，購買多以自住需求為主； 項目小結(jié)：項目緊鄰海邊，屬于一線海景房，但產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品形式單一，無特色賣點，案場包裝檔次較低，與本案相比處于競爭劣勢。 開發(fā)區(qū)典型案例分析 維亞灣 項目區(qū)屬：開發(fā)區(qū) 項目類型：海景房（一線海景） 項目位置：開發(fā)區(qū)海濱路 1號； 項目體量： 30萬平米，一期推出 3棟 產(chǎn)品類型：高層、別墅（低于 5萬平米）； 主力戶型區(qū)間：高層： 87211平方米；別墅： 300400平方米（未定） 開發(fā)企業(yè)：煙臺瀛海信息產(chǎn)業(yè)有限公司 價格：高層： 8000元 /平方米 開盤時間： 07年底； 銷售狀況：一期銷售 70%（內(nèi)部認(rèn)購占相當(dāng)比例）， 09年月均銷售 3套左右； 客群來源：本地客群為主，外地客群各 50%，主要分布在東北（哈爾濱）、北京、上海等地；項目早期曾參與過外地房展會，進行了相關(guān)推介活動。 開發(fā)區(qū)典型案例分析 煙臺的商業(yè)環(huán)境： 海港路商圈、勝利路商圈、幸福商圈、萊山迎春大街商圈、開發(fā)區(qū)長江路商圈、福山商業(yè)街、牟平商圈 煙臺商業(yè)地產(chǎn)整體格局 了解煙臺 芝罘，海港路商圈 —— 煙臺商業(yè)規(guī)劃建設(shè)中的核心區(qū)域。 ■ 主要商業(yè)項目：振華、百盛、沃爾瑪、大潤發(fā)等 煙臺各商圈分析 ■ 果品批發(fā)市場、家具建材市場、花木培育基地等商貿(mào)設(shè)施 芝罘，黃務(wù)商圈 ■ 主要商業(yè)項目：泰吾士新城、美凱龍家居城和煙草物流中心 幸福商圈以幸福路、幸福中路為中心，擁有二十多萬人口，匯聚了九隆商業(yè)街、振華廣場、家世界、銅鑼灣百貨、家家悅超市、肯德基等知名商貿(mào)餐飲企業(yè)， 《 煙臺市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 》 認(rèn)為該區(qū)“交通條件、金融設(shè)施等均較為優(yōu)越”。 煙臺各商圈分析 幸福商圈 ◆ 商務(wù)區(qū)： 中心區(qū)已基本形成以建設(shè)銀行、中國銀行等為核心的南大街解放路一帶的中央商務(wù)區(qū)。 ◆ 多元化商業(yè)： 從目前芝罘商業(yè)的發(fā)展情況來看，商業(yè)呈現(xiàn)多樣化與偏遠(yuǎn)化。 芝罘區(qū)商業(yè)環(huán)境 煙臺各商圈分析 ■ 位置：規(guī)劃在迎春大街附近向西至東方大街兩側(cè)，向東至大學(xué)城世貿(mào)路兩側(cè) ■ 消費群體 大學(xué)城經(jīng)濟素來是城市中不可忽視的商業(yè)經(jīng)濟增長點。 煙臺各商圈分析 萊山商圈 銀座商城 煙臺銀座建設(shè)面積為 ，今年計劃完成投資 ，年底前主體工程和裝修完畢并開業(yè)。該項目與英國樂購、金逸影院成功簽約，大洋百貨、新世界百貨已確定進駐意向，今年其將繼續(xù)完成 10萬平方米的主體工程。 地點放在觀海路與宏川路交匯處的居民密集點，投資 3500萬元新建 1萬平方米綜合性超市。這些區(qū)域通過完善商業(yè)服務(wù)功能，強化人行道、停車場等各類公共設(shè)施建設(shè)，以提高商業(yè)中心的承載能力，在管理上按照區(qū)級商業(yè)功能的標(biāo)準(zhǔn)，形成既滿足區(qū)級消費者的需求，又服務(wù)于周邊農(nóng)村的屬地型區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。多年以來，牟平商業(yè)都是以通海路為主軸線，以華聯(lián)商廈為核心，向外逐步擴撒，餐飲、娛樂、休閑、購物，雖然談不上高檔，但基本能夠滿足當(dāng)?shù)厥忻竦纳钏?，而且來得比其他區(qū)域更加便捷與單純。該項目總投資 12億元，目前已建成 6萬平方米，其中建材裝飾城和物資城已建設(shè)完畢。項目完工后，其將成為牟平首個體驗式商業(yè)群，也是面向煙臺以至輻射整個膠東半島的新型商圈中心。老城區(qū)以其成熟的業(yè)態(tài)成為福山商業(yè)重陣區(qū)域。 ■ 商業(yè)脈絡(luò) : 福海路為福山的龍脈，南北貫通，此
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