【正文】 以在 “ 一軸兩翼 ” 格局中， 泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)作為中國－ 東盟 海上次區(qū)域合作，合作空間廣闊、發(fā)展?jié)摿薮?，是東亞乃至亞太地區(qū)層面的一個(gè)區(qū)域合作。 ? 一個(gè)富庶的大珠三角將推動一個(gè)富庶的泛珠三角區(qū)域，北海擁有的豐富旅游資源與良好的自然條件將會吸引更多的投資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輻射和帶動西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、推動西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施。 ? 北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置。 ? 戶籍人口 ； ? 全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，共有 27個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5個(gè)街道辦事處。 廣西南端，北部灣東北岸 為大西南海南東南亞中樞位置 西距南寧206公里 東距湛江198公里 東南距海口市 147公里 北海 ,“北部灣 ” 經(jīng)濟(jì)區(qū)窗口 全國十大宜居 城市之一 ? 優(yōu)勢分析 :城市競爭力優(yōu)勢 /區(qū)位條件優(yōu)勢 /生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 /資源條件優(yōu)勢 /城市功能優(yōu)勢 /產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢 /對外開放優(yōu)勢 . ? 劣勢分析 :綜合實(shí)力不強(qiáng) /工業(yè)基礎(chǔ)薄弱 /利用外資偏少 /投資力度不足 /基礎(chǔ)設(shè)施功能不完善 北海市場環(huán)境分析 “南進(jìn)、東擴(kuò)、北聯(lián) ” 的城市發(fā)展思路，將是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的最大的因素。 北海市場環(huán)境分析 布局重點(diǎn)不突出過渡到以點(diǎn)帶面均衡發(fā)展 ? 由于政府財(cái)力有限，市政建設(shè)未能及時(shí)跟進(jìn)，很難實(shí)現(xiàn)全面開花的局面。隨著市政府的南遷，商業(yè)中心及居住重心也會遷移，將會形成新的城市次中心，未來北海市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也將進(jìn)入一個(gè)新的階段。 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為13989元、 4308元，分別增長 ％、 12%。 北海市場環(huán)境分析 城市背景小結(jié)－ 北海市 經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，城市化進(jìn)程加速，為本項(xiàng)目的成功發(fā)展提供良好外部環(huán)境 對本項(xiàng)目有利因素 ?北海的區(qū)位特點(diǎn)決定了其對全國和周邊市縣的人流具有很強(qiáng)的吸引力，成為廣西省南面地區(qū)經(jīng)濟(jì)重地 ?北海總體經(jīng)濟(jì)在同等級城市中處于中等，發(fā)展迅速穩(wěn)定，發(fā)展空間大 ?隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，北海市民的生活水平也相應(yīng)提高；目前已經(jīng)進(jìn)入了小康水平，住房和汽車消費(fèi)逐漸升溫，財(cái)富階層正在迅速增加，他們對生活質(zhì)量有著更高的追求 ?北海城市發(fā)展進(jìn)入新的階段， “ 東進(jìn)南擴(kuò)北聯(lián) ” 的戰(zhàn)略加速了北海市的城市整體建設(shè) ?作為區(qū)域中心城市，北海市對下轄的縣市具有較強(qiáng)的吸引力 ?北海總體經(jīng)濟(jì)總量低，支柱產(chǎn)業(yè)效益下滑，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限。 ?199 1993年成為廣西房地產(chǎn)投資高峰，投資增長率高達(dá) % 興起 衰退 再次升溫 ?由于炒地成風(fēng)，投資過度，有效需求不足，北海出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。 ?20222022年，北海房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。 ? 07年房價(jià)增長明顯 北海市場環(huán)境分析 現(xiàn)北海房地產(chǎn)總體市場概況 全市商品房項(xiàng)目 共 251個(gè)，在售 99個(gè) 可供約 50萬人居住 北海市區(qū)人口僅 約 30萬 屬中小城市 相對當(dāng)?shù)匦枨? 供應(yīng)量明顯過剩 在售新房均價(jià) 為 3500元 /平米 全市城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 13989元 當(dāng)?shù)刭徺I力極弱 80%為外地人 以東北人居多 外地購房者購買目的 以投資、養(yǎng)老過冬 和休閑度假為主 超過 70%為炒房 自住型購買者不足 5萬 07年 3月起房價(jià)快速 攀升，而進(jìn)入 10月后 交易量卻驟減 09年至今北海市樓市 慢慢“復(fù)蘇”，交易量 和房價(jià)逐漸回暖 《 北部灣規(guī)劃 》 刺激 外地購房者大量求購 居民收入水平低 有效購房需求不足以 支撐整體樓市。 ?08年至今價(jià)格上漲較少 ?目前，北海市商品房均價(jià)穩(wěn)定保持在 3500元 ∕ ㎡ ?本地塊區(qū)域內(nèi)房價(jià)基本在 35004500元 ∕ ㎡之間 北海市場環(huán)境分析 北海樓盤普遍銷售良好，即使新政嚴(yán)苛也有銷售量產(chǎn)生。大中小盤均有，洋房，公寓、別墅。雖然新政后銷售量有所下滑，但仍有持續(xù)銷售。承諾回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓慢銷。 銷控板顯示銷售狀況良好。投資規(guī)?？s小，有工作量的企業(yè)共 39個(gè)，比上年同期減少 10個(gè)。房屋竣工面積為 ，下降 %。但由于北海房價(jià)基數(shù)低，仍有部分投資客逢低買進(jìn)。 ?從今年３月份起，北海市商品住房價(jià)格同比增長一直位居全國首位，交易一直較為活躍，平均每月在６００套左右，其中最高的６月份達(dá)１５００套。 ?隨著 9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等調(diào)控措施出臺，北海樓市初顯頹勢， “ 十一 ” 黃金周銷售寥寥無幾，但 11月出現(xiàn)反彈跡象，新購住房成交量近6萬平方米。 ? 新政下北海成交量萎縮，但房價(jià)呈現(xiàn)剛性，并未明顯下跌。市中心區(qū)公寓 4000元/平米。消費(fèi)者對小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新等要求逐步增加，沒有有效滿足和引領(lǐng)消費(fèi)者的需求 對本項(xiàng)目不利因素 ?房地產(chǎn)價(jià)格上升過快，使得本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破空間小 ?銀灘新區(qū)的樓盤分流了大部分目標(biāo)客戶 ?市場供過于求 ?市場對新政反應(yīng)過度 北海市場環(huán)境分析 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 市場分析 成功模式及案例研究 競爭 分析 客戶分析 從樓盤開發(fā)領(lǐng)域來看，北海房地產(chǎn)可分為如下主要五個(gè)區(qū)域 北海競爭環(huán)境分析 目前北海市房地產(chǎn)市場，存在三個(gè)方面的競爭 ——區(qū)域的競爭、資源的競爭和項(xiàng)目的競爭 海景、城市資源 資源的競爭 開發(fā)區(qū)、中心區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū) 區(qū)域的競爭 未來主要競爭對手 樓盤的競爭 北海競爭環(huán)境分析 新城板塊 ?新城板塊將啟動開發(fā)馮家江文化、教育、旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)（馮家江新區(qū)），建設(shè)新行政中心，初步形成集行政辦公、商務(wù)會展、旅游觀光于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)； ?新城近期規(guī)劃新增 居住用地 58公頃。 北海競爭環(huán)境分析 中心板塊 ?中心板塊是城市最成熟的板塊，金融教育購物中心等生活配套齊全，政府機(jī)關(guān)眾多，核心商圈北部灣廣場也在板塊中，目前開發(fā)集中在北部灣大道、北京路與四川路、北海大道中段兩側(cè)，多為舊城改造項(xiàng)目，是目前拉動市場樓價(jià)的主力軍。 ?板塊客戶群中外來消費(fèi)人群和本地消費(fèi)人群的比例比較均衡。 ?這個(gè)板塊外來消費(fèi)人群比重較大，占 7成甚至更多。城西板塊所處的地段相對偏遠(yuǎn)，但交通還算方便，非政府發(fā)展的主流區(qū)域。銀灣花園是最具代表性，規(guī)模大，社區(qū)內(nèi)配有幼兒園、逸夫小學(xué)、游泳池、網(wǎng)球場、老人活動中心、小區(qū)商業(yè)街。 ?這個(gè)板塊外來消費(fèi)人群和本地消費(fèi)人群的比例為 6： 4，在外地人群中福建移民人群占相當(dāng)比重。 北海競爭環(huán)境分析 興海 龍福苑 項(xiàng)目地址 ：北海市北部灣中路汽車總站對面 開 發(fā) 商： 廣西興海房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司住宅 銷售狀態(tài)： 已銷售 70% 單價(jià)： 17層 4370元 /㎡ , 9層 3770元 /㎡ 商業(yè)： 700013000元 /㎡ 戶型概況： 一房 :㎡ 二房 : ㎡ 三房 : ㎡ 總價(jià)： 15萬起 去化： 65% 中間層價(jià)格： 9層 3770元 /㎡ 主力戶型： 一房 /二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 建筑形態(tài)： 3棟高層及小高層 規(guī)劃戶數(shù)： 485 優(yōu)惠方式： 按揭 99折優(yōu)惠 北海競爭環(huán)境分析 金海灣 項(xiàng)目名稱： 金海灣 項(xiàng)目地址 ： 北海市四川北路與海角路交匯處 開 發(fā) 商： 北海市銀基房地產(chǎn) 銷售狀態(tài)： 在售 單價(jià)： 1號樓 606單價(jià) :5118元 /㎡ 特價(jià)房 1號樓 217單價(jià) :3780元 /㎡ 戶型概況： 一房： ㎡ 二房 :㎡ 總價(jià)： 2230萬 去化 :50% 中間層價(jià)格： 4500元 /㎡ 主力戶型： 一房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 精裝修 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 161 綠 化 率： 5% 建筑形態(tài)：