眾廈地產(chǎn)關(guān)于惠州老城區(qū)舊改項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議-在線瀏覽
2025-06-01 00:20本頁面
【正文】 本報(bào)告嚴(yán)格保密 三、項(xiàng)目拆遷的核心問題 1）被拆遷物的價(jià)值 3）拆遷賠償?shù)淖顑?yōu)方案 2）政府拆遷賠償相關(guān)規(guī)定及案例 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密 評估公式： 被拆遷房屋價(jià)值 =[（ 房屋重臵價(jià) 成新率 ） +（ 住宅房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià) 區(qū)位系數(shù) ） ] 建筑面積 時(shí)點(diǎn)系數(shù) +合法院落補(bǔ)償價(jià) 重臵法進(jìn)行價(jià)值評估 被拆遷物的價(jià)值 14 本報(bào)告嚴(yán)格保密 節(jié)選政府拆遷補(bǔ)償費(fèi)相關(guān)規(guī)定如下： 一）框架結(jié)構(gòu)樓房 外墻全貼、裝鋁窗、有防盜網(wǎng)的 700元 /平方米。 物業(yè)選取原則：同區(qū)域、毛坯房、中低樓層。 征地拆除質(zhì)量比較殘舊破爛的房屋，在市規(guī)劃區(qū)內(nèi)補(bǔ)回質(zhì)量相當(dāng)?shù)姆课莸陌? 1： （即拆一平方米補(bǔ)回零點(diǎn)八平方米）補(bǔ)償。 房屋內(nèi)的閣樓（指坡形屋面利用室內(nèi)空間所搭的閣樓）應(yīng)按如下標(biāo)準(zhǔn)折價(jià)補(bǔ)償：檐口高度在一點(diǎn)四米以下的按每平方米一百元補(bǔ)償；檐口高度在一點(diǎn)四米至一點(diǎn)七米的按每平方米一百二十元至一百五十元補(bǔ)償；檐口高度在一點(diǎn)七米以上、不足二點(diǎn)二米的按每平方米一百五十元至二百元補(bǔ)償；檐口高度在二點(diǎn)二米（含二點(diǎn)二米）以上的以平房計(jì)，按本條一款和二款 2項(xiàng)規(guī)定補(bǔ)償。地上種植的果樹、蔬菜可由建設(shè)單位和補(bǔ)拆遷者協(xié)商進(jìn)行合理補(bǔ)償。 按地方政府規(guī)定：還建面積與拆除面積 相當(dāng) 政府拆遷補(bǔ)償規(guī)定 其他設(shè)施 電話移裝費(fèi) 300元。 搬家費(fèi) 1500元 /戶。 資料來源 《 惠州市土地使用權(quán)交易市場管理辦法 》《 惠州市市區(qū)國家建設(shè)征用土地拆遷房屋安臵補(bǔ)償暫行規(guī)定 》《 惠城區(qū)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（暫行） 》 17 本報(bào)告嚴(yán)格保密 地方案例： 南湖麥地路四至五巷地域舊城改造拆遷 拆遷背景： 02年底，為提高市區(qū)城市綜合素質(zhì)，改善市容市貌，還湖于民，爭創(chuàng)省和國家文明城市，市政府決定對市區(qū)橋西南湖麥地路四巷至五巷地域進(jìn)行整治改造，配合西湖南大門建設(shè)，美化西湖周邊環(huán)境。 2）凡在拆遷范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權(quán)的私有房屋，業(yè)主可選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償。 3）凡在拆遷范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權(quán)的單位房屋（含房改房），由拆遷人一次性補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)單位，由產(chǎn)權(quán) 單位組織搬遷安臵。 4）房屋附屬物和簡易結(jié)構(gòu)房屋不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人按房地產(chǎn)市場評估價(jià)給予合理補(bǔ)償。 6）凡在拆遷范圍內(nèi)的各種管線及公共設(shè)施的拆遷事宜由各產(chǎn)權(quán)單位與市規(guī)劃建設(shè)局協(xié)商，確定自行 搬遷的實(shí)施方案，逾期不搬遷者后果自負(fù)。 政府拆遷補(bǔ)償案例 19 本報(bào)告嚴(yán)格保密 本項(xiàng)目拆遷賠償方案 20 本報(bào)告嚴(yán)格保密 隨機(jī)性訪談結(jié)論 —— 群體特殊，須依靠政府力量，來有效化解高賠償?shù)膲毫? 態(tài)度有些傲慢；表示不知情，沒聽說要拆遷； 習(xí)慣居住環(huán)境和氛圍，表示不會搬走。 行為匆忙，對拆遷表示不知情； 對拆遷持歡迎態(tài)度，對拆遷補(bǔ)償期望高，希望補(bǔ)償越多越好。對拆遷補(bǔ)償?shù)男膽B(tài)是開發(fā)商要多賠。 ?社會既有案例 ， 表明釘子戶是最大阻力 。 政府或給予巨大的支持力度 潛在的風(fēng)險(xiǎn)和操作難度 拆遷難題 PK 風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會 22 本報(bào)告嚴(yán)格保密 拆遷方式 1—— 全部貨幣補(bǔ)償方式 ， 費(fèi)用太高 ， 不建議采用 ?賠償基準(zhǔn)根據(jù)建筑面積和占地面積不同 ， 用基準(zhǔn)地價(jià)乘以系數(shù) ，得出賠償費(fèi)用； ? 根據(jù)我們的測算 ， 按成本計(jì)算的建筑物單價(jià)較低 ， 單價(jià) 21002200元 /平米；但普遍的行情是按照市場樓市價(jià)格進(jìn)行賠付 ， 業(yè)主對補(bǔ)償期望較高 ， 如果單純采用貨幣補(bǔ)償 ， 需要較高的賠償金額 ， 要基本達(dá)到目前商品房價(jià)格 ， 賠償?shù)膬r(jià)格約 3600—— 3700元/㎡ 。 全部費(fèi)用預(yù)計(jì)過億元 ， 投入太高 ， 不建議采用 。 ?眾廈地產(chǎn) ， 建議可作為開發(fā)的底線作為拆
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