眾廈地產(chǎn)關(guān)于惠州老城區(qū)舊改項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議-資料下載頁(yè)
2025-04-14 00:20本頁(yè)面
【正文】 本法市場(chǎng)重臵價(jià)格 —— 2200；市場(chǎng)比較法評(píng)估價(jià)格 —— 3700 最優(yōu)拆賠方案下的面積還建為 1： — 1： ；即拆遷 1萬(wàn)平米，還建 7000—— 8000平米 如開(kāi)發(fā)商資金充足，則建議回購(gòu)按當(dāng)前的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，即采取現(xiàn) 金賠償方式進(jìn)行拆賠，則價(jià)格在 2200—— 3700之間，選取中間值則大概 為 3000 眾廈地產(chǎn)建議可以按 3000元 /平米作為談判的上限開(kāi)展相關(guān)工作。 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 關(guān)于拆遷問(wèn)題的若干觀點(diǎn) 拆賠工作必須遵守的原則 由政府協(xié)助，采用一次性整體拆遷或一次性簽署合同的改造方式，拆遷時(shí)間盡可能控制在半年內(nèi)。 ? 符合政策 —— 保證我們的拆賠方案沒(méi)有訴訟失敗的風(fēng)險(xiǎn)，這是指導(dǎo)我們拆賠工作的首要原則。 ? 拆遷范圍內(nèi)的房屋以合法性為原則 ，以法定用途為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，以產(chǎn)權(quán)資料和報(bào)建手續(xù)登記的用途為準(zhǔn)則。 ? 對(duì)于無(wú)任何產(chǎn)權(quán)資料和報(bào)建資料的房屋，法律規(guī)定不予賠償，如果都無(wú)產(chǎn)權(quán)，建議按建筑成本價(jià)值為補(bǔ)償價(jià)值。 ? 對(duì)于首層非法改變成商業(yè)用途的房屋建議按法定用途補(bǔ)償，也可協(xié)商解決，有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)按照一定比例賠償。 ? 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) —— 補(bǔ)償價(jià)格要保持穩(wěn)定，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)多的退讓會(huì)給業(yè)主更高的利益期望值，并且在同一時(shí)間談判，防止加蓋。 ? 妥善安臵 —— 對(duì)于選擇產(chǎn)權(quán)臵換的業(yè)主要保證其安臵房的優(yōu)先建設(shè)，以免矛盾激化，導(dǎo)致大量訴訟和上訪，一般給予安臵過(guò)渡費(fèi)用，或者拆賠比例高協(xié)商解決。 拆遷策略 31 本報(bào)告嚴(yán)格保密 拆遷談判建議 ?各談判小組在談判中保持統(tǒng)一口徑和策略，以免業(yè)主的反對(duì)和異議，防礙談判進(jìn)程，盡量使談判公開(kāi)、公平、透明。 ?談好一戶即簽訂協(xié)議，如可能最好進(jìn)行公告，可對(duì)其他業(yè)主起示范作用。 ?讓政府作為協(xié)議鑒證方，并進(jìn)行協(xié)議公正，得到法律保護(hù)。 ?談判策略宜采用先易后難的次序進(jìn)行談判，爭(zhēng)取業(yè)主要價(jià)較理性及觀望中的業(yè)主先達(dá)成協(xié)議。 ?面對(duì)業(yè)主不斷的反復(fù)要因勢(shì)利導(dǎo)，順勢(shì)而為，在賠償?shù)拙€的基礎(chǔ)上，保持靈活彈性的工作方法，不斷調(diào)整，不斷適應(yīng)。 ?通過(guò)各種途徑加大輿論宣傳工作和思想教育工作力度，促使業(yè)主思想觀念的轉(zhuǎn)變，化解潛在社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)業(yè)主要反復(fù)溝通、感情 ?到位、契而不舍。 戶外宣傳：戶外大型廣告 媒介宣傳：通過(guò)報(bào)紙、電視、編寫(xiě)宣傳讀本等方式 室內(nèi)宣傳：區(qū)內(nèi)宣傳專欄、現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)所展示 宣傳工作 拆遷策略 拆遷談判是一個(gè)復(fù)雜的 利益搏弈過(guò)程，如果簡(jiǎn) 單地看來(lái)，通常會(huì)有 “ 獎(jiǎng)勵(lì) ” 和 “ 懲罰 ” 兩 方面的措施： ? 獎(jiǎng)勵(lì)是通過(guò)拆賠標(biāo)準(zhǔn)彈性控制來(lái)實(shí)現(xiàn)先拆即獲得更大的補(bǔ)償； ? 懲罰是通過(guò)強(qiáng)制拆遷或低于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償（懲罰的實(shí)施要特別注意應(yīng)當(dāng)在法律和政策許可的范圍內(nèi)）。 32 本報(bào)告嚴(yán)格保密 激勵(lì)業(yè)主的主要措施：先拆遷可以先入住，或獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金 對(duì)于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主： 通過(guò)時(shí)間控制對(duì)不同時(shí)間段內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的實(shí)行區(qū)別的補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)化爭(zhēng)取優(yōu)惠條件的緊迫感。 不同時(shí)間段內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議協(xié)議給予不同額度的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。 對(duì)于選擇產(chǎn)權(quán)臵換的業(yè)主： 優(yōu)先選房。按業(yè)主與公司簽訂拆遷協(xié)議書(shū)順序，先簽訂協(xié)議的可優(yōu) 先選擇樓層、樓向。 另加實(shí)用面積 5㎡ 的房產(chǎn)等值補(bǔ)償。 截止日期 高于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 10% 一次性 5000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì) 第二階段 第一階段 第三階段 截止日期 截止日期 高于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 5% 一次性 2022元現(xiàn)金獎(jiǎng) 正常補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 無(wú)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì) 在期限內(nèi)達(dá)成協(xié)議的給予獎(jiǎng)勵(lì) 拆遷策略 33 本報(bào)告嚴(yán)格保密 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 預(yù)祝成功 THANKS!
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