眾廈地產(chǎn)關(guān)于惠州老城區(qū)舊改項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議(已修改)
2025-04-26 00:20 本頁面
【正文】 1 本報(bào)告嚴(yán)格保密 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密 用心，創(chuàng)造價(jià)值 To bring about valuation. Being diligently， 3 本報(bào)告嚴(yán)格保密 “ 小成本” PK “ 大拆遷” — 眾廈地產(chǎn)關(guān)于拆遷問題的幾點(diǎn)建議 4 本報(bào)告嚴(yán)格保密 1）本項(xiàng)目的屬性界定 2）舊改項(xiàng)目階段規(guī)律 3）本項(xiàng)目的核心問題 基于和開發(fā)商有效溝通的基礎(chǔ)上，表達(dá)眾廈地產(chǎn)對項(xiàng) 目的初步認(rèn)知，同時(shí)對開發(fā)商關(guān)心的問題給予初步的 專業(yè)建議。 5 本報(bào)告嚴(yán)格保密 一、本項(xiàng)目的屬性界定 6 本報(bào)告嚴(yán)格保密 江北 — CBD 東平 下角 南壇下埔 麥地演達(dá) 水口 紅花湖 鵝嶺南 項(xiàng)目 演達(dá)1路 麥 地 路 下 埔 路 西枝江橋 項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩越缍ǎ夯葜堇铣菂^(qū)舊改項(xiàng)目 7 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目外部屬性界定：老城區(qū)公園廣場資源、二線臨江物業(yè) 8 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地約 2萬平米； 總建面 25萬平米； 其中： 商業(yè) 6萬平米 辦公物業(yè) 6萬平米 住宅、公寓 9萬平米。 項(xiàng)目屬性： 惠州老城區(qū)、公園廣場資源、二線臨江、舊改性質(zhì)的多功能綜合體物業(yè) —— 本項(xiàng)目是城市老城區(qū)的 高容積率綜合體物業(yè)，多功 能均衡型開發(fā)設(shè)計(jì)方向。 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密 二、項(xiàng)目運(yùn)作階段規(guī)律 10 本報(bào)告嚴(yán)格保密 前期準(zhǔn)備 拆遷實(shí)施 改造實(shí)施 開發(fā)實(shí)施 規(guī)劃研究 實(shí)施方案 組建機(jī)構(gòu) 現(xiàn)狀核查 拆賠方案 優(yōu)惠政策 規(guī)劃報(bào)批 計(jì)劃申報(bào) 現(xiàn)狀房屋公告 業(yè)主確認(rèn) 業(yè)主溝通 修改拆賠方案 動(dòng)員實(shí)施 拆遷談判 草簽拆補(bǔ)協(xié)議 土地供應(yīng)計(jì)劃 制定開發(fā)方案 編制詳細(xì)規(guī)劃藍(lán)圖 招商 各項(xiàng)手續(xù)的辦理 簽訂正式拆遷補(bǔ)償協(xié)議 發(fā)布信息 房屋拆除 開發(fā)建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)控制 拆賠方案 拆賠談判 開發(fā)方案 風(fēng)險(xiǎn)控制 劃分階段 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 具體操作 眾廈地產(chǎn)總結(jié)市場開發(fā)案例，對舊改項(xiàng)目運(yùn)作劃分為四個(gè)階段 階段劃分依據(jù)：舊改項(xiàng)目的運(yùn)作流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。 11 本報(bào)告嚴(yán)格保密 前期準(zhǔn)備階段核心：拆賠方案 拆遷的評估價(jià)格？ 需要還建多少面積？ 如果回購還建部分，以什么價(jià)格回購最合適？ 計(jì)劃申報(bào) 本項(xiàng)目處在運(yùn)作的第一階段 實(shí)施方案 組建機(jī)構(gòu) 現(xiàn)狀核查 拆賠方案 規(guī)劃研究 優(yōu)惠政策 規(guī)劃報(bào)批 根據(jù)當(dāng)前的溝通，開發(fā)商關(guān)心的問題是： 針對以上問題，眾廈地產(chǎn)將在拆賠優(yōu)化方案中給予回答。 12 本報(bào)告嚴(yán)格保密 三、項(xiàng)目拆遷的核心問題 1）被拆遷物的價(jià)值 3）拆遷賠償?shù)淖顑?yōu)方案 2）政府拆遷賠償相關(guān)規(guī)定及案例 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密 評估公式： 被拆遷房屋價(jià)值 =[（ 房屋重臵價(jià) 成新率 ） +（ 住宅房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià) 區(qū)位系數(shù) ） ] 建筑面積 時(shí)點(diǎn)系數(shù) +合法院落補(bǔ)償價(jià) 重臵法進(jìn)行價(jià)值評估 被拆遷物的價(jià)值 14 本報(bào)告嚴(yán)格保密 節(jié)選政府拆遷補(bǔ)償費(fèi)相關(guān)規(guī)定如下： 一）框架結(jié)構(gòu)樓房 外墻全貼、裝鋁窗、有防盜網(wǎng)的 700元 /平方米。 資料來源 —— 《 惠州市預(yù)存征地補(bǔ)償款管理辦法 》《 惠州市土地使用權(quán)交易市場管理辦法 》《 惠州市市區(qū)國家建設(shè)征用土地拆遷房屋安臵補(bǔ)償暫行規(guī)定 》《 惠城區(qū)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（暫行） 》 按照政府基準(zhǔn)地價(jià)，在考
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