2008年煙臺(tái)地產(chǎn)整體格局分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 里 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 項(xiàng)目以整層銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售，現(xiàn)只剩下三層，面積在 700多平方米，銷(xiāo)價(jià)在 7000多元 /平方米； ? 已購(gòu)一、二層物業(yè)的業(yè)主現(xiàn)對(duì)外招租，面積在 14000平方米，租金在 180240萬(wàn)元 /年。另一方面，雖墻體均采用石材為主要材質(zhì)，但整體感觀效果處理一般，加之項(xiàng)目綠化景觀上整體缺乏亮點(diǎn)，主景觀軸過(guò)于簡(jiǎn)單化，致使項(xiàng)目在進(jìn)入市場(chǎng)后并未達(dá)到前期宣傳上以豪宅為產(chǎn)品層次的高端類(lèi)產(chǎn)品。 我們的問(wèn)題 合作條件 1，煙臺(tái)本地獨(dú)家銷(xiāo)售代理 2，進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售前，需全面營(yíng)銷(xiāo)策劃，徹底改變項(xiàng)目形象。 第二，現(xiàn)房銷(xiāo)售，產(chǎn)品力沒(méi)有形成有效的成交因素。 紅琥海岸商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 芝罘區(qū) 上 夼西路 SPAR（十八樂(lè)） 超市入口 建筑類(lèi)別 : 商鋪 開(kāi) 發(fā) 商： 煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 現(xiàn)階段只銷(xiāo)售了總量的 1/3，約 20多間； ? 面積在 150390平方米之間，售價(jià)在2022027000元 /平方米之間； ? 已購(gòu)商鋪的業(yè)主對(duì)外招租，租金在10001200元 /年 /平方米之間； ? 層高：一層： ，二層 香榭廣場(chǎng) 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 芝罘區(qū)海港路 26號(hào) 建筑類(lèi)別 : 住宅、商鋪、公寓 開(kāi) 發(fā) 商： 陽(yáng)光 100煙臺(tái)銀都置業(yè)有限公司 占地面積 : 28000平方米 總建筑面積 :： 550000平方米 容積率： 綠化率： 31% 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 只剩余 3套商鋪未售，面積在 400、 600、700平方米； ? 均價(jià)在 55000元 /平方米，折扣未定 陽(yáng)光 100城市廣場(chǎng) 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 福山區(qū)福海路與永安街交匯處 建筑類(lèi)別 : 商鋪 開(kāi)發(fā)商： 煙臺(tái)寰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目特點(diǎn)： 以“六大主題功能、六大商業(yè)業(yè)態(tài)” 的恢弘氣勢(shì)鼎力打造“福山區(qū)第一商業(yè)核心”！ 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋大型流行時(shí)尚百貨、大型連鎖 超市、國(guó)際 IT數(shù)碼港、國(guó)際居家藝術(shù)館、國(guó)際餐 飲娛樂(lè)中心等，是目前煙臺(tái)市福山區(qū)規(guī)模最大、 功能最全、檔次最高、業(yè)態(tài)最優(yōu)、環(huán)境最好、管 理最完善、硬件配套設(shè)施最先進(jìn)的大型商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目！同時(shí)，近 1000平米的超豪華中庭、近 20220平米的超大型停車(chē)場(chǎng)、近 3000平米的維也 納音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、近 80米超高豪華商業(yè)景觀設(shè)施 配套，將是煙臺(tái)接軌國(guó)際商業(yè)的典范，是煙臺(tái)城 市化進(jìn)程的最顯著標(biāo)志。 其中以陽(yáng)光 100為代表的經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目不在少數(shù)。 而煙臺(tái)整體的商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為均衡，各區(qū)域均有集中的商業(yè)區(qū)，但檔次都不高，只有重點(diǎn)發(fā)展的萊山區(qū)吸引大批外來(lái)商家的進(jìn)入。 煙臺(tái)各商圈分析 福山商圈 ■ 商業(yè)中心： 長(zhǎng)江路是開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，眾多商業(yè)依長(zhǎng)江路而居，其中以振華商廈和華新國(guó)際商務(wù)樓為首。這個(gè)建筑面積達(dá) 60萬(wàn)平方米的龐大商業(yè)中心，包括文體用品、五金交電、陶瓷潔具、家電等 9種商業(yè)類(lèi)型， 100多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和數(shù)以萬(wàn)計(jì)的商品。 煙臺(tái)各商圈分析 城市生活中心向東偏移，眾多商家選址萊山 大潤(rùn)發(fā)超市 青島利群廣場(chǎng) 在佳世客購(gòu)物中心附近，總投資達(dá) 工建設(shè)，建成后這個(gè)區(qū)域?qū)⒃僭鲆蛔笮途C合超市。 ◆ 商業(yè)區(qū)： 以振華、百盛為核心的海港路的中央商業(yè)區(qū)。 開(kāi)發(fā)區(qū)典型案例分析 國(guó)奧天地 項(xiàng)目區(qū)屬：開(kāi)發(fā)區(qū) 項(xiàng)目類(lèi)型：海景房（非一線海景） 項(xiàng)目位置：開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路西段； 項(xiàng)目體量： 69萬(wàn)平米，一期 20萬(wàn)平方米； 產(chǎn)品類(lèi)型： 6棟高層（ 18層、 29層、 30層）； 主力戶型區(qū)間： 64240平方米； 開(kāi)發(fā)企業(yè)：山東銀和怡海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 均價(jià)： 5000元 /平方米（最低 3500元 /平方米，最高 8800元 /平方米）； 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 07年 6月； 銷(xiāo)售狀況：一期銷(xiāo)售 90%； 客群來(lái)源：本區(qū)域?yàn)橹鳎?70%）外省客群主要來(lái)自東北； 購(gòu)房需求簡(jiǎn)析：購(gòu)買(mǎi)多以自住需求為主； 項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目非一線海景房，其主要賣(mài)點(diǎn)也非海景資源，憑借社區(qū)內(nèi)國(guó)家羽毛球訓(xùn)練基地等體育設(shè)施，健康舒適的生活成為項(xiàng)目主要的訴求傳遞；由于項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)差異，該項(xiàng)目與本案競(jìng)爭(zhēng)沖擊相對(duì)較小。 20222022年煙臺(tái)市商品房銷(xiāo)售面積及空置面積表 年份 同比 同比 同比商品房 % 商品房 % 商品房 %住宅 % 住宅 % 住宅 %商品房 % 商品房 % 商品房 %住宅 % 住宅 % 住宅 %商品房 510 % 商品房 350 % 商品房 390 %住宅 354 % 住宅 278 % 住宅 298 %銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡） 空置面積（萬(wàn)㎡）202220222022批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源： 2022年 9月份實(shí)地調(diào)研 數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)資料搜集 煙臺(tái)市房地產(chǎn)概況 海灣 1號(hào) 項(xiàng)目區(qū)屬：芝罘區(qū) 項(xiàng)目類(lèi)型：海景房（非一線海景） 項(xiàng)目位置：煙臺(tái)市海濱廣場(chǎng)南側(cè)； 項(xiàng)目體量： 10萬(wàn)平米 產(chǎn)品類(lèi)型： 4棟高層（ 5461層）； 主力戶型區(qū)間： 76300平方米； 開(kāi)發(fā)企業(yè)：煙臺(tái)世茂置業(yè)有限公司 價(jià)格：最低 12500元 /平方米，最高 13000元 /平方米； 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 08年 1月；
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