2008年煙臺地產(chǎn)整體格局分析報告(存儲版)
【正文】 里 項目現(xiàn)狀： ? 項目以整層銷售模式銷售，現(xiàn)只剩下三層，面積在 700多平方米，銷價在 7000多元 /平方米； ? 已購一、二層物業(yè)的業(yè)主現(xiàn)對外招租，面積在 14000平方米，租金在 180240萬元 /年。另一方面，雖墻體均采用石材為主要材質(zhì)，但整體感觀效果處理一般，加之項目綠化景觀上整體缺乏亮點，主景觀軸過于簡單化，致使項目在進入市場后并未達到前期宣傳上以豪宅為產(chǎn)品層次的高端類產(chǎn)品。 我們的問題 合作條件 1，煙臺本地獨家銷售代理 2，進場銷售前，需全面營銷策劃，徹底改變項目形象。 第二，現(xiàn)房銷售，產(chǎn)品力沒有形成有效的成交因素。 紅琥海岸商業(yè)廣場 商業(yè)項目分析 項目位置： 芝罘區(qū) 上 夼西路 SPAR（十八樂） 超市入口 建筑類別 : 商鋪 開 發(fā) 商： 煙臺國際工程發(fā)展有限公司 項目現(xiàn)狀： ? 現(xiàn)階段只銷售了總量的 1/3，約 20多間； ? 面積在 150390平方米之間，售價在2022027000元 /平方米之間； ? 已購商鋪的業(yè)主對外招租，租金在10001200元 /年 /平方米之間； ? 層高：一層： ，二層 香榭廣場 商業(yè)項目分析 項目位置： 芝罘區(qū)海港路 26號 建筑類別 : 住宅、商鋪、公寓 開 發(fā) 商： 陽光 100煙臺銀都置業(yè)有限公司 占地面積 : 28000平方米 總建筑面積 :： 550000平方米 容積率： 綠化率： 31% 項目現(xiàn)狀： ? 只剩余 3套商鋪未售，面積在 400、 600、700平方米； ? 均價在 55000元 /平方米，折扣未定 陽光 100城市廣場 商業(yè)項目分析 項目位置： 福山區(qū)福海路與永安街交匯處 建筑類別 : 商鋪 開發(fā)商： 煙臺寰宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目特點： 以“六大主題功能、六大商業(yè)業(yè)態(tài)” 的恢弘氣勢鼎力打造“福山區(qū)第一商業(yè)核心”！ 項目規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋大型流行時尚百貨、大型連鎖 超市、國際 IT數(shù)碼港、國際居家藝術(shù)館、國際餐 飲娛樂中心等，是目前煙臺市福山區(qū)規(guī)模最大、 功能最全、檔次最高、業(yè)態(tài)最優(yōu)、環(huán)境最好、管 理最完善、硬件配套設(shè)施最先進的大型商業(yè)地產(chǎn) 項目！同時，近 1000平米的超豪華中庭、近 20220平米的超大型停車場、近 3000平米的維也 納音樂噴泉廣場、近 80米超高豪華商業(yè)景觀設(shè)施 配套，將是煙臺接軌國際商業(yè)的典范，是煙臺城 市化進程的最顯著標志。 其中以陽光 100為代表的經(jīng)營失敗的項目不在少數(shù)。 而煙臺整體的商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為均衡，各區(qū)域均有集中的商業(yè)區(qū)，但檔次都不高，只有重點發(fā)展的萊山區(qū)吸引大批外來商家的進入。 煙臺各商圈分析 福山商圈 ■ 商業(yè)中心： 長江路是開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，眾多商業(yè)依長江路而居，其中以振華商廈和華新國際商務樓為首。這個建筑面積達 60萬平方米的龐大商業(yè)中心，包括文體用品、五金交電、陶瓷潔具、家電等 9種商業(yè)類型， 100多種經(jīng)營業(yè)態(tài)和數(shù)以萬計的商品。 煙臺各商圈分析 城市生活中心向東偏移，眾多商家選址萊山 大潤發(fā)超市 青島利群廣場 在佳世客購物中心附近，總投資達 工建設(shè)，建成后這個區(qū)域?qū)⒃僭鲆蛔笮途C合超市。 ◆ 商業(yè)區(qū)： 以振華、百盛為核心的海港路的中央商業(yè)區(qū)。 開發(fā)區(qū)典型案例分析 國奧天地 項目區(qū)屬：開發(fā)區(qū) 項目類型：海景房（非一線海景） 項目位置：開發(fā)區(qū)長江路西段； 項目體量： 69萬平米，一期 20萬平方米； 產(chǎn)品類型： 6棟高層（ 18層、 29層、 30層）； 主力戶型區(qū)間： 64240平方米； 開發(fā)企業(yè)：山東銀和怡海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均價： 5000元 /平方米（最低 3500元 /平方米，最高 8800元 /平方米）； 開盤時間： 07年 6月； 銷售狀況：一期銷售 90%； 客群來源：本區(qū)域為主（ 70%）外省客群主要來自東北； 購房需求簡析：購買多以自住需求為主； 項目小結(jié)：項目非一線海景房，其主要賣點也非海景資源，憑借社區(qū)內(nèi)國家羽毛球訓練基地等體育設(shè)施，健康舒適的生活成為項目主要的訴求傳遞；由于項目賣點差異，該項目與本案競爭沖擊相對較小。 20222022年煙臺市商品房銷售面積及空置面積表 年份 同比 同比 同比商品房 % 商品房 % 商品房 %住宅 % 住宅 % 住宅 %商品房 % 商品房 % 商品房 %住宅 % 住宅 % 住宅 %商品房 510 % 商品房 350 % 商品房 390 %住宅 354 % 住宅 278 % 住宅 298 %銷售面積（萬㎡） 空置面積（萬㎡）202220222022批準預售面積（萬㎡）數(shù)據(jù)來源： 2022年 9月份實地調(diào)研 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)資料搜集 煙臺市房地產(chǎn)概況 海灣 1號 項目區(qū)屬：芝罘區(qū) 項目類型：海景房（非一線海景） 項目位置：煙臺市海濱廣場南側(cè)； 項目體量： 10萬平米 產(chǎn)品類型： 4棟高層（ 5461層）； 主力戶型區(qū)間： 76300平方米； 開發(fā)企業(yè)：煙臺世茂置業(yè)有限公司 價格：最低 12500元 /平方米，最高 13000元 /平方米； 開盤時間： 08年 1月；
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