【正文】 年以來(lái)未有顯著提升，開發(fā)商不愿采取如富士康團(tuán)購(gòu)，或在東北地區(qū)設(shè)立分銷的手段。 第三，百萬(wàn)平米大盤，產(chǎn)品線豐富， 針對(duì)客群面相對(duì)較廣，可以通過(guò)不同種類的產(chǎn)品結(jié)合不同時(shí)間段的市場(chǎng)需求來(lái)達(dá)到項(xiàng)目持續(xù)銷售的效果 ，但項(xiàng)目目前依然在被動(dòng)的受制于市場(chǎng)，完全沒(méi)有體現(xiàn)出大盤優(yōu)勢(shì)。 銷售現(xiàn)狀： ? 項(xiàng)目以租賃為主，約 1000元 /年 /平方米，物業(yè)費(fèi)是 100元 /年 /平方米； ? 面積在 5001200平方米之間，現(xiàn)只剩 6套在招商。基本壟斷了煙臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)，對(duì)區(qū)域商戶資源具有絕對(duì)的控制權(quán)。該項(xiàng)目總投資 12億元，目前已建成 6萬(wàn)平方米，其中建材裝飾城和物資城已建設(shè)完畢。 煙臺(tái)各商圈分析 幸福商圈 ◆ 商務(wù)區(qū)： 中心區(qū)已基本形成以建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等為核心的南大街解放路一帶的中央商務(wù)區(qū)。 萊山、芝罘區(qū) 開發(fā)區(qū) 普通商品房 50007000元 /平方米 普通商品房 40005000元 /平方米 海景房 7000 10000元 /平方米 海景房 50007000元 /平方米 市場(chǎng)需求： 低總價(jià)的中小戶型產(chǎn)品是市場(chǎng)成交的重點(diǎn)，典型項(xiàng)目月均消化量在 70套左右；單價(jià)高的大戶型產(chǎn)品銷售情況欠佳，典型項(xiàng)目月均消化 5套以下 客群特征： 本地客群是市場(chǎng)各類項(xiàng)目消化的主力；外來(lái)客群數(shù)量相對(duì)較少，外省客群主要集中在東北地區(qū)；煙臺(tái)客群地緣性較強(qiáng)，東西區(qū)域劃分較為明顯，同時(shí)本地居民對(duì)海景房偏好度一般；而外地購(gòu)買海景房客戶對(duì)產(chǎn)品觀海位置的關(guān)注程度較高； 小結(jié)：結(jié)合開發(fā)區(qū)發(fā)展前景和目前海景房市場(chǎng)形勢(shì)，本案在短期內(nèi)價(jià)格超過(guò)萊山、芝罘兩區(qū)域同等產(chǎn)品的可能性較??；同時(shí)客群結(jié)構(gòu)也將在一段時(shí)期內(nèi)仍然以開發(fā)區(qū)本地居民及東部郊縣客群為主，鑒于目前本案價(jià)格水平，大戶型產(chǎn)品銷售面臨相對(duì)較大風(fēng)險(xiǎn)。但由于其跟東北地區(qū)從海陸空三個(gè)交通維度的鏈接緊密，憑借其海景資源，舒適的氣候，以及便利且較低生活成本吸引不少東北客源由大連流向煙臺(tái)。 開發(fā)區(qū)典型案例分析 國(guó)奧天地 項(xiàng)目區(qū)屬：開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房（非一線海景） 項(xiàng)目位置：開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路西段； 項(xiàng)目體量： 69萬(wàn)平米，一期 20萬(wàn)平方米； 產(chǎn)品類型： 6棟高層（ 18層、 29層、 30層）； 主力戶型區(qū)間： 64240平方米； 開發(fā)企業(yè)：山東銀和怡海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均價(jià)： 5000元 /平方米（最低 3500元 /平方米，最高 8800元 /平方米）； 開盤時(shí)間： 07年 6月； 銷售狀況：一期銷售 90%； 客群來(lái)源：本區(qū)域?yàn)橹鳎?70%）外省客群主要來(lái)自東北； 購(gòu)房需求簡(jiǎn)析：購(gòu)買多以自住需求為主； 項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目非一線海景房，其主要賣點(diǎn)也非海景資源，憑借社區(qū)內(nèi)國(guó)家羽毛球訓(xùn)練基地等體育設(shè)施，健康舒適的生活成為項(xiàng)目主要的訴求傳遞；由于項(xiàng)目賣點(diǎn)差異，該項(xiàng)目與本案競(jìng)爭(zhēng)沖擊相對(duì)較小。 煙臺(tái)各商圈分析 城市生活中心向東偏移，眾多商家選址萊山 大潤(rùn)發(fā)超市 青島利群廣場(chǎng) 在佳世客購(gòu)物中心附近，總投資達(dá) 工建設(shè)，建成后這個(gè)區(qū)域?qū)⒃僭鲆蛔笮途C合超市。 煙臺(tái)各商圈分析 福山商圈 ■ 商業(yè)中心： 長(zhǎng)江路是開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，眾多商業(yè)依長(zhǎng)江路而居，其中以振華商廈和華新國(guó)際商務(wù)樓為首。 其中以陽(yáng)光 100為代表的經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目不在少數(shù)。 第二，現(xiàn)房銷售，產(chǎn)品力沒(méi)有形成有效的成交因素。另一方面，雖墻體均采用石材為主要材質(zhì)，但整體感觀效果處理一般，加之項(xiàng)目綠化景觀上整體缺乏亮點(diǎn)，主景觀軸過(guò)于簡(jiǎn)單化，致使項(xiàng)目在進(jìn)入市場(chǎng)后并未達(dá)到前期宣傳上以豪宅為產(chǎn)品層次的高端類產(chǎn)品。 占地面積 : 總建筑面積 :： 24萬(wàn)平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)： 以北美風(fēng)情的建筑風(fēng)格為主 以海濱文化為主題，以海洋動(dòng)物表演為特色，以相關(guān)海濱休閑娛樂(lè)設(shè)施為輔助，涵蓋了國(guó)內(nèi)首家鯨鯊館、日式溫泉館、美食風(fēng)情街、濱海特色商業(yè)街、古堡酒店、半島休閑會(huì)所等多種與國(guó)際接軌的時(shí)尚元素。沒(méi)有可圈可點(diǎn)的項(xiàng)目。 煙臺(tái)各商圈分析 城市生活中心向東偏移，眾多商家選址萊山 ■ 商圈概述： 牟平的寧海大街、文興路等特色商業(yè)街，已成為煙臺(tái)市第一批重點(diǎn)培育的市場(chǎng)特色商業(yè)街。 購(gòu)房需求簡(jiǎn)析：改善型需求為主； 項(xiàng)目小結(jié)：該項(xiàng)目為一線海景房，是開發(fā)區(qū)內(nèi)距離海最近的項(xiàng)目，建在沙灘上成為本項(xiàng)目的一大特色；該項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，開發(fā)商內(nèi)部合作問(wèn)題和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的顧慮成為滯銷的主要原因；該項(xiàng)目后期別墅產(chǎn)品可能會(huì)為本案帶來(lái)較大的沖擊。且從商圈分布的角度看，項(xiàng)目占有的生活資源也相對(duì)匱乏。 區(qū)域概況： 煙臺(tái)目前價(jià)格水平由東向西遞增；中心區(qū)、東部海邊的樓盤漲幅較大。 ■ 主要商業(yè)項(xiàng)目：振華、百盛、沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)等 煙臺(tái)各商圈分析 ■ 果品批發(fā)市場(chǎng)、家具建材市場(chǎng)、花木培育基地等商貿(mào)設(shè)施 芝罘，黃務(wù)商圈 ■ 主要商業(yè)項(xiàng)目：泰吾士新城、美凱龍家居城和煙草物流中心 幸福商圈以幸福路、幸福中路為中心，擁有二十多萬(wàn)人口，匯聚了九隆商業(yè)街、振華廣場(chǎng)、家世界、銅鑼灣百貨、家家悅超市、肯德基等知名商貿(mào)餐飲企業(yè)， 《 煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 》 認(rèn)為該區(qū)“交通條件、金融設(shè)施等均較為優(yōu)越”。多年以來(lái)，牟平商業(yè)都是以通海路為主軸線，以華聯(lián)商廈為核心，向外逐步擴(kuò)撒，餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物，雖然談不上高檔，但基本能夠滿足當(dāng)?shù)厥忻竦纳钏?，而且?lái)得比其他區(qū)域更加便捷與單純。