2008年煙臺(tái)地產(chǎn)整體格局分析報(bào)告-wenkub
2023-01-30 11:32:18 本頁(yè)面
【正文】 購(gòu)買多以自住需求為主； 項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目緊鄰海邊，屬于一線海景房，但產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品形式單一，無(wú)特色賣點(diǎn)，案場(chǎng)包裝檔次較低，與本案相比處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。 煙臺(tái)市典型案例分析 綜述： 開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目呈現(xiàn)東密西疏的現(xiàn)狀，東部生活配套相對(duì)完善，西部是主要的產(chǎn)業(yè)集中地段，住宅項(xiàng)目略少；開(kāi)發(fā)區(qū)是煙臺(tái)市海景房聚集的主要區(qū)域之一，另外部分開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目由于規(guī)劃等原因產(chǎn)權(quán)為商業(yè) 50年，但并未影響消費(fèi)者購(gòu)買。 萊山、芝罘區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 普通商品房 50007000元 /平方米 普通商品房 40005000元 /平方米 海景房 7000 10000元 /平方米 海景房 50007000元 /平方米 市場(chǎng)需求： 低總價(jià)的中小戶型產(chǎn)品是市場(chǎng)成交的重點(diǎn)，典型項(xiàng)目月均消化量在 70套左右；單價(jià)高的大戶型產(chǎn)品銷售情況欠佳，典型項(xiàng)目月均消化 5套以下 客群特征： 本地客群是市場(chǎng)各類項(xiàng)目消化的主力；外來(lái)客群數(shù)量相對(duì)較少，外省客群主要集中在東北地區(qū)；煙臺(tái)客群地緣性較強(qiáng)，東西區(qū)域劃分較為明顯，同時(shí)本地居民對(duì)海景房偏好度一般；而外地購(gòu)買海景房客戶對(duì)產(chǎn)品觀海位置的關(guān)注程度較高； 小結(jié)：結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展前景和目前海景房市場(chǎng)形勢(shì)，本案在短期內(nèi)價(jià)格超過(guò)萊山、芝罘兩區(qū)域同等產(chǎn)品的可能性較?。煌瑫r(shí)客群結(jié)構(gòu)也將在一段時(shí)期內(nèi)仍然以開(kāi)發(fā)區(qū)本地居民及東部郊縣客群為主，鑒于目前本案價(jià)格水平，大戶型產(chǎn)品銷售面臨相對(duì)較大風(fēng)險(xiǎn)。 煙臺(tái)地產(chǎn)整體格局 了解煙臺(tái) 整體狀況： 煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)較為平穩(wěn)，供求關(guān)系較為平衡； 從全國(guó) 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月報(bào)可以看出，各地區(qū)房?jī)r(jià)一直都在上升，就煙臺(tái)而言，升幅屬正常范圍。 中部：經(jīng)濟(jì)文化中心 東部：宜居生活圈 西部：加工制造業(yè)基地 開(kāi)發(fā)區(qū) 了解煙臺(tái) 煙臺(tái)的商業(yè)環(huán)境： 海港路商圈、勝利路商圈、幸福商圈、萊山迎春大街商圈、開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路商圈、福山商業(yè)街、牟平商圈 煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)整體格局 了解煙臺(tái) 煙臺(tái)城市環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的直接影響： 城市處于起步階段，雖潛力十足，但由于城市影響力較弱，對(duì)外阜房地產(chǎn)投資客吸引力不足。城市概況： 煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望。但由于其跟東北地區(qū)從海陸空三個(gè)交通維度的鏈接緊密，憑借其海景資源，舒適的氣候，以及便利且較低生活成本吸引不少東北客源由大連流向煙臺(tái)。如：上半年煙臺(tái)市商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng) ％，漲幅低于全國(guó)平均水平。 20222022年煙臺(tái)市商品房銷售面積及空置面積表 年份 同比 同比 同比商品房 % 商品房 % 商品房 %住宅 % 住宅 % 住宅 %商品房 % 商品房 % 商品房 %住宅 % 住宅 % 住宅 %商品房 510 % 商品房 350 % 商品房 390 %住宅 354 % 住宅 278 % 住宅 298 %銷售面積（萬(wàn)㎡） 空置面積（萬(wàn)㎡）202220222022批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源： 2022年 9月份實(shí)地調(diào)研 數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)資料搜集 煙臺(tái)市房地產(chǎn)概況 海灣 1號(hào) 項(xiàng)目區(qū)屬：芝罘區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房（非一線海景） 項(xiàng)目位置：煙臺(tái)市海濱廣場(chǎng)南側(cè)； 項(xiàng)目體量： 10萬(wàn)平米 產(chǎn)品類型： 4棟高層（ 5461層）； 主力戶型區(qū)間： 76300平方米； 開(kāi)發(fā)企業(yè)：煙臺(tái)世茂置業(yè)有限公司 價(jià)格：最低 12500元 /平方米，最高 13000元 /平方米； 開(kāi)盤時(shí)間： 08年 1月； 銷售狀況： 60%； 客群來(lái)源：本區(qū)域?yàn)橹鳎?60%），主要就職于銀行、國(guó)家政府機(jī)關(guān)；外省客群主要來(lái)自上海、北京等地及部分海外華僑； 購(gòu)房需求簡(jiǎn)析：多為改善型需求，投資、養(yǎng)老、渡假型需求共存； 項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目處于煙臺(tái)的 CBD區(qū)域，地段價(jià)值較高，加之開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)影響，產(chǎn)品品質(zhì)較高和案場(chǎng)的特色包裝，形成了較大的產(chǎn)品沖擊力；項(xiàng)目運(yùn)用世茂各地資源，進(jìn)行各地區(qū)的推廣宣傳，起到了一定的效果。 產(chǎn)品供應(yīng)： 其海景房主力戶型均在 140平方米以上，以高層板樓為主；普通住宅面積較小，主力戶型在 90140平方米；區(qū)域海景房別墅產(chǎn)品較為稀缺，目前在售別墅由于戶型面積較大總價(jià)在 5001000萬(wàn)元； 市場(chǎng)價(jià)格： 開(kāi)發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較城區(qū)略低，但隨開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)大型企業(yè)的逐漸增加，及空港、港口的區(qū)域效應(yīng)日益顯現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格具有較大的提升空間。 開(kāi)發(fā)區(qū)典型案例分析 國(guó)奧天地 項(xiàng)目區(qū)屬：開(kāi)發(fā)區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房（非一線海景） 項(xiàng)目位置：開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路西段； 項(xiàng)目體量： 69萬(wàn)平米，一期 20萬(wàn)平方米； 產(chǎn)品類型： 6棟高層（ 18層、 29層、 30層）； 主力戶型區(qū)間： 64240平方米； 開(kāi)發(fā)企業(yè)：山東銀和怡海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 均價(jià)： 5000元 /平方米（最低 3500元 /平方米，最高 8800元 /平方米）； 開(kāi)盤時(shí)間： 07年 6月； 銷售狀況：一期銷售 90%； 客群來(lái)源：本區(qū)域?yàn)橹鳎?70%）外省客群主要來(lái)自東北； 購(gòu)房需求簡(jiǎn)析：購(gòu)買多以自住需求為主； 項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目非一線海景房，其主要賣點(diǎn)也非海景資源，憑借社區(qū)內(nèi)國(guó)家羽毛球訓(xùn)練基地等體育設(shè)施，健康舒適的生活成為項(xiàng)目主要的訴求傳遞；由于項(xiàng)目賣點(diǎn)差異，該項(xiàng)目與本案競(jìng)爭(zhēng)沖擊相對(duì)較小。 ■
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