2008年煙臺(tái)地產(chǎn)整體格局分析報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-01-30 11:32本頁(yè)面
【正文】 前是福山通聯(lián)開發(fā)區(qū)的交通要塞，沒有福海路就意味著沒有福山今天的發(fā)展。今日之福海路車水馬龍，巨大商機(jī)厚積待發(fā)；明日之福海路高樓林立、商賈云集，屆時(shí)寸土亦必寸金。開發(fā)區(qū)商業(yè)飽和度較高，業(yè)態(tài)單一，檔次低，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重。 煙臺(tái)各商圈分析 隨著未來幾年多個(gè)項(xiàng)目的入市，煙臺(tái)的商業(yè)市場(chǎng)將迎來更豐富的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)層次，為消費(fèi)者帶來更多的消費(fèi)選擇。 從煙臺(tái)傳統(tǒng)的消費(fèi)區(qū)域以及未來商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)區(qū)域來看，主要消費(fèi)場(chǎng)所依舊會(huì)集中在傳統(tǒng)的商圈，如芝罘區(qū)、萊山區(qū)和牟平區(qū)等，新興商圈由于區(qū)位和商業(yè)氛圍上的劣勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)難以與老商圈形成競(jìng)爭(zhēng)?；緣艛嗔藷熍_(tái)商業(yè)市場(chǎng)，對(duì)區(qū)域商戶資源具有絕對(duì)的控制權(quán)。如銀座，佳世客，利群，樂購(gòu)等。 ■ 區(qū)域商業(yè)壟斷地位 振華商場(chǎng)在煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)呈現(xiàn)出壟斷的局面，網(wǎng)點(diǎn)分布各主要商圈，成為了煙臺(tái)市民消費(fèi)娛樂的第一選擇場(chǎng)所。 ■ 高端消費(fèi)場(chǎng)所 振華商場(chǎng)作為煙臺(tái)的龍頭商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，引進(jìn)了多個(gè)國(guó)際大牌零售商，如萬寶龍、 MAXMARA等，成為了煙臺(tái)高端消費(fèi)場(chǎng)所的代表。 煙臺(tái)商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)商鋪受到投資追捧，售價(jià)及銷售速度均好過住宅，住宅配套的臨街底商目前經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，投資回報(bào)平均在 4%6%左右，集中商業(yè)多集中在商業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)，售價(jià)較高，但因?yàn)槭鄢錾啼伻狈τ行У墓芾?，以及品牌商戶被振華壟斷，多數(shù)經(jīng)營(yíng)慘淡，或無法正常經(jīng)營(yíng)。 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 萊山區(qū)濱海中路 45號(hào) 建筑類別 : 別墅、商鋪 開 發(fā) 商： 大連海昌集團(tuán)煙臺(tái)漁人碼頭投資 有限公司 交通狀況： 1 59路至海天名人下車，到市中心開車只需要 10分鐘，到機(jī)場(chǎng)需15分鐘，至火車站只需 10分鐘，交通比較便利。 漁人碼頭 項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài) ? 銷售模式：整棟銷售，面積在 23003000平方米之間 ? 總推出 12棟，現(xiàn)只剩余 2套在售 ? 銷售價(jià)格： 1500016000元 /平方米之間 ? 物業(yè)費(fèi)： 3元 /天 /平方米 ? 其他：現(xiàn)有已購(gòu)物業(yè)（一套 1000平方米商業(yè)）的業(yè)主對(duì)外招租，租金在 2元 /平方米 /天左右 商業(yè)項(xiàng)目分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 萊山區(qū)觀海中段電力小區(qū)對(duì)面 建筑類別 : 商鋪 交通狀況： 2 53路，交通 較便利。 占地面積 : 建筑面積 :： 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 現(xiàn)只剩下聯(lián)體戶型的商鋪在售，面積在108117平方米之間，售價(jià)在 155270萬 /套； ? 餐飲區(qū)現(xiàn)在調(diào)整中，面積在 50400平方米之間，價(jià)格未定； ? 層高：一層： 5米，二層： ；東端部分二層層高在 7米左右，可以做夾層。 銷售現(xiàn)狀： ? 項(xiàng)目以租賃為主，約 1000元 /年 /平方米，物業(yè)費(fèi)是 100元 /年 /平方米； ? 面積在 5001200平方米之間，現(xiàn)只剩 6套在招商。 大都會(huì) 項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài) ? 銷售模式：面積在 20180多平方米之間 ? 銷售價(jià)格：沿街商鋪：約 11800元 /平方米； 靠里商鋪：約 6000元 /平方米； ? 現(xiàn)狀：只余少數(shù)未售。 金光小區(qū)（恒達(dá)大廈） 開發(fā)商的訴求 項(xiàng)目存在的問題 我們的合作條件 問題一：開發(fā)商訴求需進(jìn)一步明確 初步反饋意見為，開發(fā)商欲將本項(xiàng)目打造成為煙臺(tái)豪宅的代表項(xiàng)目，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，強(qiáng)調(diào)大尺度奢華感，但大戶型產(chǎn)品銷售速度自 08年以來未有顯著提升，開發(fā)商不愿采取如富士康團(tuán)購(gòu)，或在東北地區(qū)設(shè)立分銷的手段。 另外，項(xiàng)目本身 12萬的商業(yè)體量，受區(qū)域成熟度低，地區(qū)商戶資源不足，經(jīng)營(yíng)檔次底與品牌效應(yīng)無法與項(xiàng)目整體氛圍形成共鳴的影響，欲在該區(qū)域盤活的可能性不大，根據(jù)其業(yè)態(tài)規(guī)劃，商戶引進(jìn)，是開發(fā)商的另一關(guān)注點(diǎn)，在交流中，開發(fā)商提到，該片商業(yè)為開發(fā)區(qū)管委重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目，萬國(guó)風(fēng)情商業(yè)碼頭與棧橋承載開發(fā)區(qū)旅游觀光，娛樂消費(fèi)的作用。 項(xiàng)目本體存在的問題 沒有給項(xiàng)目的價(jià)格賦予其相應(yīng)的價(jià)值 第一，項(xiàng)目標(biāo)榜自己為煙臺(tái)豪宅，擁有眾多如一線海景，千畝葡萄莊園，新古典主義的產(chǎn)品，千米入海棧橋等元素，但在整體的宣傳推廣中并沒有通過有效的手段將眾多附加值與項(xiàng)目融合。 別墅類產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)上面積相對(duì)偏大，戶型設(shè)計(jì)較為繁碎，整體感不強(qiáng)。 二期公寓普遍以大面積為主，但兩梯兩戶的大面寬戶型設(shè)計(jì)相對(duì)舒適度較高，戶型設(shè)計(jì)上也有所改進(jìn)，更加突出了產(chǎn)品自身和臨海自然資源的融合。但二期園林景觀處理過于簡(jiǎn)單，缺乏植物與小品等烘托社區(qū)景觀的細(xì)節(jié)處理。 第三，百萬平米大盤，產(chǎn)品線豐富， 針對(duì)客群面相對(duì)較廣，可以通過不同種類的產(chǎn)品結(jié)合不同時(shí)間段的市場(chǎng)需求來達(dá)到項(xiàng)目持續(xù)銷售的效果 ，但項(xiàng)目目前依然在被動(dòng)的受制于市場(chǎng)，完全沒有體現(xiàn)出大盤優(yōu)勢(shì)。 3，推廣費(fèi)用的投入保證不低于 %，且開盤前投入不低于總費(fèi)用的 25% 我們的問題 合作模式 1，商業(yè)策劃先行 2，商業(yè)銷售帶動(dòng)四期策劃啟動(dòng) 3，全案代理
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