商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)(參考版)
2024-08-12 15:09本頁面
【正文】 55 做商業(yè)地產(chǎn)，很難！ 態(tài)度是關(guān)鍵！ 本報告是嚴格保密的。 53 商業(yè)物業(yè)營銷 /招商六大誤區(qū) ? 誤區(qū)一：商鋪銷售了，商場成功了 ? 誤區(qū)二：只要做好物業(yè)管理，就可以不要商業(yè)管理 ? 誤區(qū)三：以地段優(yōu)勢作為核心優(yōu)勢，忽視定位設(shè)計 ? 誤區(qū)四： “ 返租 ” 是最有效的促銷手段 ? 誤區(qū)五：先租后賣，租得好就會賣得好 ? 誤區(qū)六：主力商戶進駐是商業(yè)物業(yè)的必殺技 本報告是嚴格保密的。（如 KFC自設(shè)甲方提供室外機位臵） ? 設(shè)備總重： 冷庫、排油煙機、汽水機、制冰機的室外機全部放臵樓頂，設(shè)備總重 3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力 ? 卸貨車位： 甲方提供臨時卸貨車位 本報告是嚴格保密的。 ? 空調(diào)： 甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時間自早 8： 00至晚 11： 00，其制冷量廚房應(yīng)不小于 450卡 /㎡/小時，用餐區(qū)應(yīng)不小于 350卡 /㎡ /小時。 ? 樓板承重： 乙方廚房區(qū)樓板負荷為 450kg/㎡ ，餐廳區(qū)活荷載為 250 kg/㎡ ? 供電 /供水： 甲方提供空調(diào)及 200KW的用電量 ，并提供一條 185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位臵，乙方自設(shè)配電盤，并獨立安裝電表；甲方提供 25噸水 /天，供水管徑為 ，水壓不小于 ㎏ /㎝ 2，并具有相應(yīng)的用水指標(biāo) ? 隔油池： 在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位臵，供餐廳制作隔油池 ? 化糞池： 甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域 ? 排煙： 提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位臵，該位臵將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系。 50 家電連鎖 —— 蘇寧電器選址要求 市場類別 要求 開店區(qū)位 店面規(guī)模 副省級以上城市 直轄市、省會城市、副省級城市 核心商圈 5000平米以上 區(qū)域商圈 4000平米以上 大型社區(qū) 3000平米以上 地級城市 市區(qū)人口 50萬以上，具有一定的購買能力 商業(yè)中心 3000平米以上 縣級市場 江蘇、浙江、廣東等地的縣級市 內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先） 副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣 核心商圈核心位臵 3000平米以上 ? 產(chǎn)權(quán)：獨立、清晰的產(chǎn)權(quán) ? 區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 ? 面積： 3000平方米以上 ? 樓層： 從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓 ，縣級市場樓層不超過三樓 ? 廣場：物業(yè)距街道的距離在 6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場 ? 設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、 扶梯和貨梯 （兩層以上） 本報告是嚴格保密的。 48 招商策略 —— 以大帶小 主力店 ?次主力店 ?品牌商家 ?小商戶 招商首先是“間諜戰(zhàn)” ?潛在商家有哪些，他們在哪里，作為招商人員要心里清楚，將不同商家劃分開來 招商其次是“遭遇戰(zhàn)” ?招商通常是 “ 三步曲 ” ，從初次接觸 深入溝通 促成合作，不是說與商家溝通的次數(shù)越多越好，而是每次的溝通要有效率 招商還要打“心理戰(zhàn)” ?知己知彼，百戰(zhàn)不殆，潛在商家在想些什么，要些什么，招商人員在接觸過程中多問，多聽，不要急著表態(tài) 本報告是嚴格保密的。 社區(qū)商業(yè) 本報告是嚴格保密的。 社區(qū)商業(yè) 本報告是嚴格保密的。 45 社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位 商業(yè)規(guī)模 是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。 43 適宜的空間尺度及休閑的環(huán)藝設(shè)計 室內(nèi)室外空間尺度對人流動線、視覺效果、心理都將產(chǎn)生影響： ? 過道寬度的一般在 3米以上，有的在 米以上，甚至有的個別寬度達到 7米以上；寬度三米被認為是舒適的底線 ?中庭直徑或長寬一般在 10－ 50米之間，10米左右的中庭僅僅是為了安排自動扶梯上下， 20米左右的中庭即可以布臵一些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化 ?室內(nèi)步行街寬度一般在 12米左右，讓人們感覺比較舒適 ?地面瓷磚尺寸中高檔購物中心一般使用60cm 60cm或以上，而 40cm 40cm或 30cm 30cm或 30 60cm的瓷磚使用于中低檔購物中心 本報告是嚴格保密的。 42 合理的人流動線促進商業(yè)經(jīng)營 ? 包括平面人流動線規(guī)劃和垂直人流動線 平面人流動線： ? 平面形式的形態(tài)、室內(nèi)步行街的形態(tài)；核心店與主力店的實力、數(shù)量及擺放位臵 ? 中庭的形態(tài)、大小、數(shù)量及位臵 ? 餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施的規(guī)劃 ? 環(huán)境設(shè)計，含空間環(huán)境、景觀與綠化小品、照明設(shè)計等 垂直人流動線： ? 垂直交通組織 ? 中央空間是垂直人流動線設(shè)計的重點 ? 垂直商品組合； 以上各方面其實是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動線系統(tǒng)。 40 購物中心 本報告是嚴格保密的。 38 購物中心 本報告是嚴格保密的。 36 購物中心 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程 銷售 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。則該商圈的飽和指數(shù)為 … IRS＝ C RE／ RF =100000 25／ 144000＝ 17． 36 商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低 ；該 數(shù)字越小 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。人 =1600元 /年 30 發(fā)展 階段 市場 表現(xiàn) 經(jīng)營模式 標(biāo)志節(jié)點 起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期 快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期 各個居住區(qū) 、 交通匯聚點出現(xiàn)少量 、 低檔次商業(yè) 商業(yè)快速發(fā)展 ， 經(jīng)營檔次 、 結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍 散鋪向集中 、 規(guī)模化商業(yè)形式演變 規(guī)?；虡I(yè) 、 大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場 城市發(fā)展較為落后 ， 市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中 市政配套正在完善 ，集中市場 、 步行街出現(xiàn) 由街鋪 、 步行街向集中商
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