商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)(已改無錯字)
2022-08-29 15:09:44 本頁面
【正文】 有出租為主 營業(yè)收入 +租金 收入 營業(yè)收入 +租金收入 +銷售收入 銷售收入 +租金 收入 銷售收入 +租金收入 百貨等購物 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 城市商圈形成規(guī)律 贏利模式 百貨為主 專業(yè)市場 餐飲 、 休閑 休閑 、 娛樂 經(jīng)營業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模 IRS（商圈飽和指數(shù)） ＝ C（潛在客戶） RE（人均零售支出） /RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝ C RE / IRS ＝ 40 1600/4000 = 16萬㎡ 例 1： IRS（ 商圈飽和指數(shù) ） ：三 、 四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為10004000元 /㎡ ， 也可參考商業(yè)設(shè)施單位年營業(yè)額 ，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為 20226000元 /㎡ ， 取接近中值的 4000元 /㎡ C（ 潛在客戶 ） ： 40萬人 （ 按照城鎮(zhèn)人口計算 ， 市區(qū)人口占全市人口 115萬的 35%， 115 35%=40萬 ） RE（ 年平均購物額 ） ： 2022元 /年 人 =1600元 /年 人 （ 按照平均社會消費(fèi)品零售總額的 80%計算 ） 例 2： 假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為 … IRS＝ C RE／ RF =100000 25／ 144000＝ 17． 36 商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低 ；該 數(shù)字越小 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 四、 商業(yè)地產(chǎn)策劃 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程 銷售 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 商業(yè)物業(yè)分類 – ※ 按市場形式分類：大型商廈、專業(yè)市場、小區(qū)商鋪 – ※ 按物業(yè)用途分類： 購物中心 、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場等五類 – ※ 按建筑特征分類：商業(yè)大廈、 社區(qū)商鋪 、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類 – ※ 按物業(yè)區(qū)位分類：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè) – ※ 按經(jīng)營方式分類：統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)和分散經(jīng)營物業(yè) – ※ 按經(jīng)營類別分類：綜合經(jīng)營項目和單一經(jīng)營項目 – ※ 按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè) – ※ 按物業(yè)戶權(quán)分類：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 購物中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 購物中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 購物中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 購物中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 購物中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 上海梅隴鎮(zhèn)廣場 購物中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 合理的人流動線促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營 ? 包括平面人流動線規(guī)劃和垂直人流動線 平面人流動線： ? 平面形式的形態(tài)、室內(nèi)步行街的形態(tài)；核心店與主力店的實力、數(shù)量及擺放位臵 ? 中庭的形態(tài)、大小、數(shù)量及位臵 ? 餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施的規(guī)劃 ? 環(huán)境設(shè)計，含空間環(huán)境、景觀與綠化小品、照明設(shè)計等 垂直人流動線： ? 垂直交通組織 ? 中央空間是垂直人流動線設(shè)計的重點(diǎn) ? 垂直商品組合； 以上各方面其實是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動線系統(tǒng)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 適宜的空間尺度及休閑的環(huán)藝設(shè)計 室內(nèi)室外空間尺度對人流動線、視覺效果、心理都將產(chǎn)生影響： ? 過道寬度的一般在 3米以上，有的在 米以上，甚至有的個別寬度達(dá)到 7米以上；寬度三米被認(rèn)為是舒適的底線 ?中庭直徑或長寬一般在 10－ 50米之間，10米左右的中庭僅僅是為了安排自動扶梯上下， 20米左右的中庭即可以布臵一些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化 ?室內(nèi)步行街寬度一般在 12米左右，讓人們感覺比較舒適 ?地面瓷磚尺寸中高檔購物中心一般使用60cm 60cm或以上，而 40cm 40cm或 30cm 30cm或 30 60cm的瓷磚使用于中低檔購物中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 合適鋪位開間 /進(jìn)深之比 類別 區(qū)間 開間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進(jìn)深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計 % 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計 % 社區(qū)商業(yè)的開間 /進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間： 本報告是嚴(yán)格保密的。 45 社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位 商業(yè)規(guī)模 是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： ? 區(qū)域的商業(yè)市場容量 ； ? 市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響； ? 項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； ? 主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： ）； ? 競爭性項目對項目規(guī)模的影響； ? 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； ? 項目自身條件對規(guī)模的影響等等 。 社區(qū)商業(yè)
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