商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)-資料下載頁(yè)
2024-08-10 15:09本頁(yè)面
【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類(lèi)業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： ? 社區(qū)商業(yè)的基本特性： 超市、餐飲和服務(wù)配套 是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài) ? 租金收益的最大化，位臵較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài) ? 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況 ? 能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍 ? 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。 社區(qū)商業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 五、 商業(yè)項(xiàng)目招商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 招商策略 —— 以大帶小 主力店 ?次主力店 ?品牌商家 ?小商戶(hù) 招商首先是“間諜戰(zhàn)” ?潛在商家有哪些，他們?cè)谀睦?，作為招商人員要心里清楚，將不同商家劃分開(kāi)來(lái) 招商其次是“遭遇戰(zhàn)” ?招商通常是 “ 三步曲 ” ，從初次接觸 深入溝通 促成合作，不是說(shuō)與商家溝通的次數(shù)越多越好，而是每次的溝通要有效率 招商還要打“心理戰(zhàn)” ?知己知彼，百戰(zhàn)不殆，潛在商家在想些什么，要些什么，招商人員在接觸過(guò)程中多問(wèn)，多聽(tīng)，不要急著表態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 大型超市 —— 沃爾瑪選址要求 商圈的要求： ? 臨近交通主干道， 10萬(wàn)以上， 2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到 1215萬(wàn)人 ? 核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目 ）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò) 5000平方米的同類(lèi)業(yè)態(tài)為佳 物業(yè)的建筑要求 ? 物業(yè)縱深在 50米以上為佳 ，原則上不能低于 40米， 臨街面不低于 70米 ? 層高不低于 5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于 6米凈高在 （空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離） ? 樓板承重在 800KG/平方米以上，對(duì)騎樓的要求在 1000KG/平方米以上 ? 柱距間要求 9米以上，原則上不能低于 8米 ? 兩個(gè)以上出入口、廣場(chǎng)、扶梯 停車(chē)場(chǎng)的要求 ? 至少提供 300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車(chē)位， 必須為供應(yīng)商提供 20個(gè)以上的免費(fèi)貨車(chē)停車(chē)位 租賃期限 ? 物業(yè)租賃期限一般為 20年或 20年以上，不低于 15年并提供一定的免租期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 家電連鎖 —— 蘇寧電器選址要求 市場(chǎng)類(lèi)別 要求 開(kāi)店區(qū)位 店面規(guī)模 副省級(jí)以上城市 直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市 核心商圈 5000平米以上 區(qū)域商圈 4000平米以上 大型社區(qū) 3000平米以上 地級(jí)城市 市區(qū)人口 50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力 商業(yè)中心 3000平米以上 縣級(jí)市場(chǎng) 江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市 內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先） 副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣 核心商圈核心位臵 3000平米以上 ? 產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán) ? 區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 ? 面積： 3000平方米以上 ? 樓層： 從一樓開(kāi)始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓 ，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓 ? 廣場(chǎng)：物業(yè)距街道的距離在 6米以上，有開(kāi)闊的停車(chē)場(chǎng)地和門(mén)前廣場(chǎng) ? 設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、 扶梯和貨梯 （兩層以上） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 西式快餐 —— 肯德基店鋪要求 ? 面積 /高度： 首層 350平方米（使用面積），門(mén)面 12米；樓板到梁底高度不得低于 3米。 ? 樓板承重： 乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為 450kg/㎡ ，餐廳區(qū)活荷載為 250 kg/㎡ ? 供電 /供水： 甲方提供空調(diào)及 200KW的用電量 ，并提供一條 185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位臵，乙方自設(shè)配電盤(pán)，并獨(dú)立安裝電表；甲方提供 25噸水 /天，供水管徑為 ，水壓不小于 ㎏ /㎝ 2，并具有相應(yīng)的用水指標(biāo) ? 隔油池： 在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位臵，供餐廳制作隔油池 ? 化糞池： 甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域 ? 排煙： 提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位臵，該位臵將不導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議或相鄰關(guān)系。排煙管道的截面積為500mm 700mm。 ? 空調(diào)： 甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時(shí)間自早 8： 00至晚 11： 00，其制冷量廚房應(yīng)不小于 450卡 /㎡/小時(shí)，用餐區(qū)應(yīng)不小于 350卡 /㎡ /小時(shí)。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于 15度，夏天不高于 25度，春秋季應(yīng)在2025度之間。（如 KFC自設(shè)甲方提供室外機(jī)位臵） ? 設(shè)備總重： 冷庫(kù)、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放臵樓頂，設(shè)備總重 3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力 ? 卸貨車(chē)位： 甲方提供臨時(shí)卸貨車(chē)位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 租賃期限 大賣(mài)場(chǎng)、桑拿、娛樂(lè)及美食廣場(chǎng)租期分 520年 網(wǎng)吧、汽車(chē)旅館租期分 315年 免租 624個(gè)月 管理費(fèi) 按日常管理費(fèi)的支出預(yù)算分?jǐn)? 經(jīng)營(yíng)方式 商家自由經(jīng)營(yíng)牌照 ，發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌 組織經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理公司，從事相關(guān)日常事項(xiàng)的執(zhí)行與管理， 為商戶(hù)提供方便 免租優(yōu)惠條件 商業(yè)項(xiàng)目的招商談判 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo) /招商六大誤區(qū) ? 誤區(qū)一：商鋪銷(xiāo)售了，商場(chǎng)成功了 ? 誤區(qū)二：只要做好物業(yè)管理，就可以不要商業(yè)管理 ? 誤區(qū)三：以地段優(yōu)勢(shì)作為核心優(yōu)勢(shì)，忽視定位設(shè)計(jì) ? 誤區(qū)四： “ 返租 ” 是最有效的促銷(xiāo)手段 ? 誤區(qū)五：先租后賣(mài)，租得好就會(huì)賣(mài)得好 ? 誤區(qū)六：主力商戶(hù)進(jìn)駐是商業(yè)物業(yè)的必殺技 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來(lái)的巨大利益，但帶來(lái)巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來(lái)社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配 發(fā)展商 關(guān)心開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資客 關(guān)心年投資收益率 商戶(hù) 關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營(yíng)業(yè)額 消費(fèi)者 關(guān)心樓下有沒(méi)有自己喜歡的品牌 政府 關(guān)心商業(yè)所帶來(lái)的長(zhǎng)期稅收及就業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 做商業(yè)地產(chǎn)，很難！ 態(tài)度是關(guān)鍵！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 Thanks！
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