商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)-閱讀頁(yè)
2024-08-20 15:09本頁(yè)面
【正文】 指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模 IRS（商圈飽和指數(shù)） ＝ C（潛在客戶） RE（人均零售支出） /RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝ C RE / IRS ＝ 40 1600/4000 = 16萬(wàn)㎡ 例 1： IRS（ 商圈飽和指數(shù) ） ：三 、 四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為10004000元 /㎡ ， 也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額 ，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)額為 20226000元 /㎡ ， 取接近中值的 4000元 /㎡ C（ 潛在客戶 ） ： 40萬(wàn)人 （ 按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算 ， 市區(qū)人口占全市人口 115萬(wàn)的 35%， 115 35%=40萬(wàn) ） RE（ 年平均購(gòu)物額 ） ： 2022元 /年 人 （ 按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算 ） 例 2： 假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四、 商業(yè)地產(chǎn)策劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 商業(yè)物業(yè)分類 – ※ 按市場(chǎng)形式分類：大型商廈、專業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪 – ※ 按物業(yè)用途分類： 購(gòu)物中心 、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場(chǎng)等五類 – ※ 按建筑特征分類：商業(yè)大廈、 社區(qū)商鋪 、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類 – ※ 按物業(yè)區(qū)位分類：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè) – ※ 按經(jīng)營(yíng)方式分類：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)和分散經(jīng)營(yíng)物業(yè) – ※ 按經(jīng)營(yíng)類別分類：綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 – ※ 按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè) – ※ 按物業(yè)戶權(quán)分類：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 購(gòu)物中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 購(gòu)物中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 上海梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 合適鋪位開(kāi)間 /進(jìn)深之比 類別 區(qū)間 開(kāi)間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進(jìn)深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開(kāi)間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 社區(qū)商業(yè)的開(kāi)間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： ? 區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量 ； ? 市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； ? 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； ? 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： ）； ? 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； ? 市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； ? 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等 。 46 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： ? 社區(qū)商業(yè)的基本特性： 超市、餐飲和服務(wù)配套 是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài) ? 租金收益的最大化，位臵較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài) ? 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況 ? 能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍 ? 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。 五、 商業(yè)項(xiàng)目招商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 大型超市 —— 沃爾瑪選址要求 商圈的要求： ? 臨近交通主干道， 10萬(wàn)以上， 2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到 1215萬(wàn)人 ? 核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目 ）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò) 5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳 物業(yè)的建筑要求 ? 物業(yè)縱深在 50米以上為佳 ，原則上不能低于 40米， 臨街面不低于 70米 ? 層高不低于 5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于 6米凈高在 （空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離） ? 樓板承重在 800KG/平方米以上，對(duì)騎樓的要求在 1000KG/平方米以上 ? 柱距間要求 9米以上，原則上不能低于 8米 ? 兩個(gè)以上出入口、廣場(chǎng)、扶梯 停車場(chǎng)的要求 ? 至少提供 300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位， 必須為供應(yīng)商提供 20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位 租賃期限 ? 物業(yè)租賃期限一般為 20年或 20年以上，不低于 15年并提供一定的免租期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 西式快餐 —— 肯德基店鋪要求 ? 面積 /高度： 首層 350平方米（使用面積），門面 12米；樓板到梁底高度不得低于 3米。排煙管道的截面積為500mm 700mm。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于 15度，夏天不高于 25度，春秋季應(yīng)在2025度之間。 52 租賃期限 大賣場(chǎng)、桑拿、娛樂(lè)及美食廣場(chǎng)租期分 520年 網(wǎng)吧、汽車旅館租期分 315年 免租 624個(gè)月 管理費(fèi) 按日常管理費(fèi)的支出預(yù)算分?jǐn)? 經(jīng)營(yíng)方式 商家自由經(jīng)營(yíng)牌照 ，發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌 組織經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理公司，從事相關(guān)日常事項(xiàng)的執(zhí)行與管理， 為商戶提供方便 免租優(yōu)惠條件 商業(yè)項(xiàng)目的招商談判 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來(lái)的巨大利益，但帶來(lái)巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來(lái)社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配 發(fā)展商 關(guān)心開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資客 關(guān)心年投資收益率 商戶 關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營(yíng)業(yè)額 消費(fèi)者 關(guān)心樓下有沒(méi)有自己喜歡的品牌 政府 關(guān)心商業(yè)所帶來(lái)的長(zhǎng)期稅收及就業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 Thanks！
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