【正文】 RS＝ C RE／ RF =100000 25／ 144000＝ 17． 36 商圈飽和這一指數 數字越大 ，則意味著該商圈內的 飽和度越低 ；該 數字越小 ，則意味著該商圈內的 飽和度越高 。 29 商圈分析基本概念 邊圈 次圈 主圈 商圈：是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的 輻射范圍 ? 簡單來說，就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍 ? 主圈： 65%顧客來自主要商圈。 25 國內零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位臵 本報告是嚴格保密的。 20 概念 企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體 特點 ? 由發(fā)起者有計劃地開設，實行商業(yè)型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動， 實行統(tǒng)一管理 ? 內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構成 ? 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。 二、 零售業(yè)態(tài)介紹 本報告是嚴格保密的。 5 零售業(yè) —— 有關商品銷售終端的行業(yè) 零售業(yè)： ? 美國商務部的定義：零售貿易業(yè)包括所有把較少數量商品銷售給普通公眾的實體 ? 營銷學定義：零售業(yè)是任何一個處于從事由生產者到消費者的產品營銷活動的個人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購買商品，并直接銷售給消費者 ? 零售是一個與批發(fā)相對應的概念，是商品銷售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終 銷售渠道， 包括銷售過程中對應的主體和客體，其對應經濟中的 社會消費品 環(huán)節(jié) ? 零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購物中心等 零售商家和零售集團， 以及提供商品的廠家及提供經營場所的“房東”，如百聯、國美，步步高，萬達等 沃爾瑪 總裁 李斯閣 張 近 東 黃光裕 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)項目招商策劃淺談 版權聲明： 本文僅供新城房產內部交流使用，版權歸江蘇新城集團所有，未經江蘇新城集團書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 8 商業(yè)地產 —— 用于經營用途的房地產形式 泛商業(yè)地產：除住宅以外的房地產形式， 主體特征以租賃回報為目的 ，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿市場等 狹義商業(yè)地產：就是指用于商業(yè)經營的地產開發(fā)項目 ? 商業(yè)地產的形式多種多樣，最常見的如 mall、大型批發(fā)市場、商業(yè)街、商場、社區(qū)商業(yè)等（ 開放、封閉 ） ? 大型商業(yè)地產項目的開發(fā)是一項復合工程，需要對商業(yè)、地產、金融等各方面具有專業(yè)操作能力 本報告是嚴格保密的。 16 概念 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點 ? 采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行 ? 商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主 ? 營業(yè)時間每天在 11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地 ? 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū) ? 商圈范圍較窄， 以居民為主要銷售對象 ? 商店營業(yè)面積在 500平方米以上 ? 目標顧客以居民為主 超級市場 super market(S． M) 本報告是嚴格保密的。 22 ?概念 在大型綜合商場經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài) ?特點 ? 選址在公路邊、交通要道和利用閑臵設施 ,主要的商圈人口為 5— 7萬人 ,商店營業(yè)面積大，一般在 4000 m’ 以上 ? 商品構成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務 ? 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品 ,作為商品策略，經營同其他零售業(yè)態(tài)能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品 ? 商店設施簡單化 。 28 百貨大樓 大型超市 供銷社 城市生活休閑中心 商業(yè) 模式 國外模式 發(fā)展特征 國內模式 發(fā)展 特征 第一代商業(yè) 第三代商業(yè) 第二代商業(yè) 街區(qū)商鋪 百貨商場 摩爾 風光數十年后在 20世紀前期遭遇挑戰(zhàn) ， 傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴張 、 發(fā)展的負擔 超市興起 ， 倡導自由選購的理念 。 一般來說，小型商店的邊緣商圈在 ，顧客步行來店在 20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在 8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在 40分鐘以上 人口數量及特點 交通狀況 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 人文、公共配套 商業(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素 本報告是嚴格保密的。 四、 商業(yè)地產策劃 本報告是嚴格保密的。 41 上海梅隴鎮(zhèn)廣場 購物中心 本報告是嚴格保密的。 46 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構成了社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： ? 社區(qū)商業(yè)的基本特性： 超市、餐飲和服務配套 是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài) ? 租金收益的最大化，位臵較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài) ? 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況 ? 能否在項目目前條件下開業(yè)經營，培育商業(yè)氛圍 ? 符合商鋪建筑設計技術指標。排煙管道的截面積為500mm 700mm。 56 Thanks！