【正文】 之的場(chǎng)所或商品的口岸叫做礁岸。一般來(lái)講,人們對(duì)花圈、垃圾場(chǎng)都敬而遠(yuǎn)之、繞道而行?？诎杜赃厸](méi)有大眾反感的商品或場(chǎng)所,甚至有吸引大眾的商品或場(chǎng)所的口岸,如位于麥當(dāng)勞、肯德雞旁的零售服裝店,就叫做祥岸?，F(xiàn)在冷清或繁華但即將繁華或更加繁華的口岸叫做蕾岸。而羊市街西沿線正在聚集各類餐飲店,將可能成為成都又一個(gè)餐飲集中地,叫做蕾岸。繁華的一邊叫做金岸,冷清的一邊叫做草岸。右邊街道商業(yè)冷清,叫草岸。如春熙路,兩邊街道都是金岸,而成渝高速公路,則大部分兩邊都是草岸。若多數(shù)人流進(jìn)入零售店,則把這樣的口岸叫做駐岸。群岸與孤岸口岸旁有較多其他類型的經(jīng)營(yíng)者的口岸叫做群岸,沒(méi)有或有很少其他類型的經(jīng)營(yíng)者的口岸叫做孤岸。一般來(lái)說(shuō),群岸優(yōu)于孤岸,因?yàn)槿喊队兄谛纬缮虤?、匯集人氣從而帶來(lái)財(cái)氣。這樣的地方方便消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等一攬子需要,因此往往會(huì)聚集人氣,從而加大零售店達(dá)成成交的可能性。熟岸與生岸口岸所在地已被消費(fèi)者所知曉和認(rèn)同的叫做熟岸,反之,消費(fèi)者知之甚少或不認(rèn)同的口岸叫做生岸。剛剛形成的,知曉度低的口岸,或是形成了一段時(shí)間,但是消費(fèi)者認(rèn)同度低的口岸,這些口岸就叫做生岸。成熟、火旺的大型專業(yè)市場(chǎng)的年成交額都是以億計(jì)，其輻射區(qū)域更是以百公里、千公里計(jì)，遠(yuǎn)非普通大型商場(chǎng)十幾二十幾公里的輻射半徑所能比擬。它們的形成或者依托當(dāng)?shù)卦谀钞a(chǎn)業(yè)的加工能力、或者源于當(dāng)?shù)啬稠?xiàng)歷史長(zhǎng)久的生產(chǎn)、商業(yè)傳統(tǒng)、甚至可能只是由于某些人偶然的致富機(jī)會(huì)……現(xiàn)今聲震國(guó)內(nèi)甚至名聞全球的義烏小商品市場(chǎng)、深圳賽格電子市場(chǎng)、廣東東莞虎門服裝市場(chǎng)、武漢漢正街小商品市場(chǎng)、河北白溝箱包市場(chǎng)、河北安國(guó)中藥材市場(chǎng)、順德家具市場(chǎng)、番禺燈飾市場(chǎng)、昆明花卉市場(chǎng)、山東臨沂西郊批發(fā)市場(chǎng)等，無(wú)不是商戶們不斷聚集逐漸形成的。因此大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)盡管客似云來(lái)、貨如輪轉(zhuǎn)、資金潮涌，收益極高——一個(gè)鋪位經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)手費(fèi)即可高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元！但由于需要較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行前期培育，大業(yè)主卻多以出租為主而甚少分割銷售產(chǎn)權(quán)。但這些純房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣多數(shù)都在于將項(xiàng)目賣得干干凈凈，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠贏得開發(fā)利潤(rùn)，而甚少想通過(guò)做火、做旺市場(chǎng)然后賺取長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收益的公司。于是如何協(xié)助開發(fā)商做好專業(yè)市場(chǎng)的推廣營(yíng)銷也便成了擺在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如果只是依靠炒作各種概念、編造種種誘人的餡餅來(lái)吸引買家，但最終落得個(gè)“銷售滿堂彩，經(jīng)營(yíng)冷清清”，開發(fā)商的大贏建立在其他各方利益的大損之上，項(xiàng)目仍然只能算是失敗。由此倒推，即可知專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣的核心在于找到一系列能確保開業(yè)成功的措施和對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)有持續(xù)促進(jìn)作用的措施。 一、“招”字訣　　招，即“招狼入市”。因?yàn)樵谂l(fā)環(huán)節(jié)，經(jīng)營(yíng)戶們“羊群現(xiàn)象”十分突出——行業(yè)大戶走向哪，散戶小戶多半會(huì)緊跟而至。但既然能成為行業(yè)大戶，自然不是省油的燈，并不會(huì)那么輕易就答應(yīng)什么，他們往往相互守望、伺機(jī)而行的心理很重。我們?cè)诓僮縻y川批發(fā)某市場(chǎng)時(shí)，由于項(xiàng)目位置有點(diǎn)偏、規(guī)模又極大，當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶對(duì)其普遍心存疑慮。 二、“引”字訣　　引，即“引渠溉田”。這就需要在項(xiàng)目建設(shè)之初就為其準(zhǔn)備充足的活水、肥料、養(yǎng)分，保證市場(chǎng)開業(yè)后營(yíng)養(yǎng)充足，能快速生根、迅速茁壯成長(zhǎng)。 　　引——引本地或區(qū)域市場(chǎng)政府的商業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策及條件和未來(lái)商業(yè)中心規(guī)劃和特有商業(yè)效應(yīng)規(guī)劃引導(dǎo)。 　　引——引上游廠家和特約經(jīng)銷商市場(chǎng)考察，為商戶爭(zhēng)取區(qū)域市場(chǎng)代理權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，幫助購(gòu)買商戶由散戶、小戶成為區(qū)域代理商、經(jīng)銷商。 　　引——引入專業(yè)廣告策劃公司為市場(chǎng)包裝、宣傳推廣提供長(zhǎng)期服務(wù)，定期開展客戶專項(xiàng)商業(yè)推廣活動(dòng)，定期進(jìn)行多形式的項(xiàng)目形象宣傳。 　　這些“引水溉田”的承諾、舉措，不僅將在市場(chǎng)后續(xù)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用，在銷售階段其對(duì)客戶購(gòu)買信心的增強(qiáng)更非同小可。 三、“挖”字訣　　挖，即“挖地三尺”。但有些項(xiàng)目仍會(huì)在銷售至7—80%左右時(shí)陷入停滯狀態(tài)，原因則極可能是由于項(xiàng)目規(guī)模偏大，按常規(guī)手段挖掘的消費(fèi)者還不能將項(xiàng)目完全消化。 　　挖——挖區(qū)域市場(chǎng)的投資戶和周邊下級(jí)城市的投資戶。 　　挖——挖區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶和已購(gòu)買客戶的投資潛力，引發(fā)其投資熱情。 　　針對(duì)下級(jí)城市甚至縣、鎮(zhèn)，制作明白易懂的電視廣告，向目標(biāo)區(qū)域集中投放。 　　針對(duì)已購(gòu)買客戶，推出老客戶介紹新客戶贏大獎(jiǎng)、得大優(yōu)惠的措施，用最讓人信服的廣告形式——客戶口碑宣傳，促銷效果往往出人意料。因此我們總是希望能在項(xiàng)目開盤銷售前即盡量為項(xiàng)目注入更豐富、更實(shí)在的內(nèi)涵、準(zhǔn)備更完善的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理措施，確保我們銷售的是“市場(chǎng)旺鋪”而不是一間單純的“房子”。如果離開了這兩點(diǎn)去“深挖”客戶面，則仍可能銷售成功、經(jīng)營(yíng)失敗。 　　這一年，大連萬(wàn)達(dá)開始實(shí)施其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪、歐倍德、百安居、肯德基、百腦匯等國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，相繼在南京、沈陽(yáng)、南昌、濟(jì)南、青島、長(zhǎng)春、天津等商業(yè)黃金地段投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。聲名顯赫的新希望集團(tuán)也不甘人后，12月，新希望與主業(yè)做房地產(chǎn)的中國(guó)銀泰在上海宣布，共同成組建“銀太百貨”，與原樂(lè)購(gòu)高管團(tuán)隊(duì)連手打造的“樂(lè)客多”大型連鎖購(gòu)物中心也將成立，銀太百貨與樂(lè)客多結(jié)成“策略聯(lián)盟，”由重慶起步，逐漸向全國(guó)搶灘商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)在2002年底迅速升溫，成為各地開發(fā)商追捧的市場(chǎng)熱點(diǎn)。因而，目前掀起的商業(yè)房地產(chǎn)熱潮順應(yīng)了城市現(xiàn)代化的發(fā)展需要。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)民間投資渠道狹窄，儲(chǔ)蓄存款利率低，投資股市風(fēng)險(xiǎn)大，投資中心商圈的商鋪則普遍認(rèn)為是分險(xiǎn)小、回報(bào)快、增值大的理財(cái)手段。 　　然而顯技術(shù)密集型、資金密集型的特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售更有其自身規(guī)律，高利潤(rùn)從來(lái)都是與高風(fēng)險(xiǎn)相伴。如若開發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，缺乏對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作模式的掌握，毫無(wú)疑問(wèn)將面臨巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 　　因?yàn)橹行纳倘ι啼伒淖饨鸲槌鞘凶罡哒撸旧砭哂辛己玫姆e聚和放大財(cái)富的示范效應(yīng)，投資者自然趨之若鶩。據(jù)2002年8月作者在北京某投資公司參與河南某市賓館土地掛牌出讓過(guò)程中，對(duì)該項(xiàng)目所作的敏感性分析顯示，在地價(jià)為200萬(wàn)元左右時(shí),各敏感性因素對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響程度依次為：平均售價(jià)變化177。%；建筑密度變化177。%；銷售率變化177。%，地價(jià)和單位建筑成本相同，其變化177。其中，；，；。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),一般地說(shuō)，購(gòu)物中心項(xiàng)目占地面積應(yīng)在15～30畝,商業(yè)步行街項(xiàng)目占地則應(yīng)更大些。要規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理想的回報(bào)率，我們認(rèn)為商鋪的投資需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：　　一、了解市政規(guī)劃　　市政規(guī)劃包括商圈、住宅區(qū)的設(shè)立，交通、道路的改善，舊區(qū)改造，市政動(dòng)遷等。另外，由于上海正處于大規(guī)模舊區(qū)改造中，投資者應(yīng)盡量避免買入計(jì)劃動(dòng)遷的商鋪，除非有充足的把握能得到更高的補(bǔ)償。如前所述，商鋪的價(jià)值來(lái)源于租金水平，投資者需要對(duì)目標(biāo)商鋪現(xiàn)在及未來(lái)幾年的租金水平有所了解，再計(jì)算其現(xiàn)在的價(jià)格是否合理。業(yè)內(nèi)人士都知道不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因其地段好而輕易出手，掌握一定的市場(chǎng)租金行情及招商知識(shí)是很必要的。對(duì)于大型商場(chǎng)的出售，業(yè)主經(jīng)常選擇這一方式，將商場(chǎng)分割成十幾個(gè)平方米至幾十平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價(jià)而吸引中小投資者。但是，我們需要提醒投資者，商場(chǎng)需要非常專業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，一旦發(fā)展商承諾的回報(bào)率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報(bào)，或?qū)⑺?gòu)商鋪出售?！　∷?、選擇成熟地區(qū)　　選擇成熟地區(qū)的商鋪可以較大程度的降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟商鋪的基本需求是有所保障的?！　∥濉⒆⒅亻L(zhǎng)線收益　　投資商鋪除了考慮再行出售獲取利潤(rùn)，長(zhǎng)期的租賃收益也是不錯(cuò)的選擇。雖然在租金數(shù)字方面，投資者的直接收益會(huì)略有下降，但如果租客或提前退租或無(wú)理拒絕履行合同，會(huì)給業(yè)主造成更大的損失。 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民，主要服務(wù)于社區(qū)居民，同時(shí)輻射周邊區(qū)域 它的表現(xiàn)形式主要是商業(yè)用途裙樓或建筑底層，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)表現(xiàn)為便利店，超市，藥店，餐廳，美容美發(fā)，干洗，彩擴(kuò)，花店，酒吧，房屋中介，裝飾公司等，由于其特有的建筑形態(tài)，大多投資少，出租率高 對(duì)社區(qū)尚鋪的投資要對(duì)其所在地區(qū)的商業(yè)環(huán)境，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的主要客戶群進(jìn)行分析 ◆客流量 人旺財(cái)旺，社區(qū)商鋪的客流主要來(lái)自本區(qū)的居住人口，這主要取決于該社區(qū)的開發(fā)規(guī)模和不同鋪位的位置，故在考察時(shí)要考察整個(gè)項(xiàng)目的客流量和不同位置鋪位的客流量 ◆交通 社區(qū)商鋪主要服務(wù)于該區(qū)居民，交通的影響次之于街鋪，但小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)的規(guī)劃將對(duì)不同的商鋪產(chǎn)生影響，周邊開闊的商鋪投資價(jià)值較高 ◆車位 社區(qū)商鋪雖然主要服務(wù)于該區(qū)居民，但同時(shí)也可以輻射周邊區(qū)域，故在依賴社區(qū)停車設(shè)施基礎(chǔ)上。提供60萬(wàn)企業(yè)管理資料下載，詳情查看：...../提供5萬(wàn)集管理視頻課程下載，詳情查看：...../zz/提供2萬(wàn)GB高清管理視頻課程硬盤拷貝，詳情查看：...../shop/2萬(wàn)GB高清管理視頻課程目錄下載：...../高清課程可提供免費(fèi)體驗(yàn)，如有需要請(qǐng)于我們聯(lián)系