【正文】 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　　這一年，大連萬達(dá)開始實(shí)施其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪、歐倍德、百安居、肯德基、百腦匯等國內(nèi)外著名商業(yè)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，相繼在南京、沈陽、南昌、濟(jì)南、青島、長(zhǎng)春、天津等商業(yè)黃金地段投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。因此我們總是希望能在項(xiàng)目開盤銷售前即盡量為項(xiàng)目注入更豐富、更實(shí)在的內(nèi)涵、準(zhǔn)備更完善的后續(xù)經(jīng)營管理措施，確保我們銷售的是“市場(chǎng)旺鋪”而不是一間單純的“房子”。 　　針對(duì)下級(jí)城市甚至縣、鎮(zhèn)，制作明白易懂的電視廣告，向目標(biāo)區(qū)域集中投放。 　　挖——挖區(qū)域市場(chǎng)的投資戶和周邊下級(jí)城市的投資戶。 三、“挖”字訣　　挖，即“挖地三尺”。 　　引——引入專業(yè)廣告策劃公司為市場(chǎng)包裝、宣傳推廣提供長(zhǎng)期服務(wù)，定期開展客戶專項(xiàng)商業(yè)推廣活動(dòng)，定期進(jìn)行多形式的項(xiàng)目形象宣傳。 　　引——引本地或區(qū)域市場(chǎng)政府的商業(yè)經(jīng)營優(yōu)惠政策及條件和未來商業(yè)中心規(guī)劃和特有商業(yè)效應(yīng)規(guī)劃引導(dǎo)。 二、“引”字訣　　引，即“引渠溉田”。但既然能成為行業(yè)大戶，自然不是省油的燈，并不會(huì)那么輕易就答應(yīng)什么，他們往往相互守望、伺機(jī)而行的心理很重。 一、“招”字訣　　招，即“招狼入市”。如果只是依靠炒作各種概念、編造種種誘人的餡餅來吸引買家，但最終落得個(gè)“銷售滿堂彩，經(jīng)營冷清清”，開發(fā)商的大贏建立在其他各方利益的大損之上，項(xiàng)目仍然只能算是失敗。但這些純房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣多數(shù)都在于將項(xiàng)目賣得干干凈凈，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠贏得開發(fā)利潤(rùn)，而甚少想通過做火、做旺市場(chǎng)然后賺取長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收益的公司。它們的形成或者依托當(dāng)?shù)卦谀钞a(chǎn)業(yè)的加工能力、或者源于當(dāng)?shù)啬稠?xiàng)歷史長(zhǎng)久的生產(chǎn)、商業(yè)傳統(tǒng)、甚至可能只是由于某些人偶然的致富機(jī)會(huì)……現(xiàn)今聲震國內(nèi)甚至名聞全球的義烏小商品市場(chǎng)、深圳賽格電子市場(chǎng)、廣東東莞虎門服裝市場(chǎng)、武漢漢正街小商品市場(chǎng)、河北白溝箱包市場(chǎng)、河北安國中藥材市場(chǎng)、順德家具市場(chǎng)、番禺燈飾市場(chǎng)、昆明花卉市場(chǎng)、山東臨沂西郊批發(fā)市場(chǎng)等，無不是商戶們不斷聚集逐漸形成的。剛剛形成的,知曉度低的口岸,或是形成了一段時(shí)間,但是消費(fèi)者認(rèn)同度低的口岸,這些口岸就叫做生岸。這樣的地方方便消費(fèi)者購物、休閑、娛樂、飲食等一攬子需要,因此往往會(huì)聚集人氣,從而加大零售店達(dá)成成交的可能性。群岸與孤岸口岸旁有較多其他類型的經(jīng)營者的口岸叫做群岸,沒有或有很少其他類型的經(jīng)營者的口岸叫做孤岸。如春熙路,兩邊街道都是金岸,而成渝高速公路,則大部分兩邊都是草岸。繁華的一邊叫做金岸,冷清的一邊叫做草岸?，F(xiàn)在冷清或繁華但即將繁華或更加繁華的口岸叫做蕾岸。一般來講,人們對(duì)花圈、垃圾場(chǎng)都敬而遠(yuǎn)之、繞道而行。而像百貨大樓、人民商場(chǎng)這些口岸則叫做陽岸。一般來說,臺(tái)岸和凹岸都會(huì)在一定程度上阻礙消費(fèi)者的光顧,減損顧客數(shù)量。需要下階梯的口岸稱為凹岸。由于商業(yè)慣性的存在,多數(shù)情況下,商業(yè)重心并不等同于商業(yè)中心,而是有一定的偏離。人口重心是區(qū)域單元關(guān)于人口分布加權(quán)后的平均值。小勢(shì)與大勢(shì):口岸所在地發(fā)展前景巨大叫大勢(shì),反之為小勢(shì)。勢(shì)：學(xué)會(huì)順勢(shì)而為 勢(shì)是分析口岸所在地目前和未來的發(fā)展走勢(shì)。 氣：商氣成就財(cái)氣氣是對(duì)商氣、人氣、財(cái)氣這三方面進(jìn)行分析。流量寬與窄。一般來說,流速慢的口岸優(yōu)于流速快的口岸。羅雀流:口岸外一定范圍,幾乎無人經(jīng)過。對(duì)于口岸外的流量,可以分為以下五種:繼踵流是在口岸外一定范圍行走就會(huì)碰到別人,只能很慢的行走,人流密度非常大。C流:是指行駛的轎車的數(shù)量。流的構(gòu)成是指不同的構(gòu)成流的要素?cái)?shù)量占整個(gè)流量的比重情況,也即流的構(gòu)成情況。出入點(diǎn)包括:人行通道出入口,學(xué)校、居民區(qū)等的出入口,公交車、地鐵、火車等人員運(yùn)輸工具的停靠地點(diǎn)等。直行道與交行道口岸處的道路沒有交叉叫直行道,有交叉叫交行道。慢行道上流的流動(dòng)速度慢,其旁的口岸成交幾率更大。一般來說,口岸位于雙行道優(yōu)于位于單行道。主行道與支行道主行道是指城市里面供人們交通的主要道路,支行道則是用于輔助交通的道路。道：道路造就口岸 道是對(duì)道路分析,可以將商業(yè)零售口岸所遇到的道路情況分為七類:經(jīng)行道與緯行道經(jīng)緯二字取自地理,這里的經(jīng)行道指進(jìn)出城市商業(yè)區(qū)域的道路,并不一定是南北方向的道路。跨越輻射區(qū)人口:跨越輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中,除了核心輻射區(qū)和延伸輻射區(qū)外的其余一定比例的顧客的來源區(qū)域。核心輻射區(qū)人口:核心輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中,其顧客構(gòu)成中55%70%的顧客的相對(duì)集中的來源區(qū)域。如春熙路商圈,購買力強(qiáng)勁的南面和西面住戶,在進(jìn)入該區(qū)域時(shí),百貨大樓和人民商場(chǎng)就成為南面和西面住戶進(jìn)入該商圈的門區(qū),而且百貨大樓和人民商場(chǎng)正逐漸成為東面住戶進(jìn)入該商圈的深角區(qū)了。深角區(qū)指位于口岸區(qū)域內(nèi)偏僻角落或離區(qū)域中心較遠(yuǎn)的位置。可以分為三類:門區(qū)、道區(qū)和深角區(qū)。孤點(diǎn)是指在城市里單獨(dú)形成的集中、繁華商業(yè)零售區(qū)域。延伸圈是指核心圈的外圍區(qū)域。中位和小位部分地決定潛在顧客是否愿意光臨口岸所處的位置。 口岸專家投資金鋪秘決在一個(gè)城市中，挑選什么樣地段的商鋪來投資，是很多投資者費(fèi)腦筋的事，業(yè)內(nèi)有句俗語是“金角銀邊草肚皮”，對(duì)于商鋪位置的重要性進(jìn)行了粗略的描述，還有沒有更詳細(xì)更科學(xué)的方法來指導(dǎo)廣大投資者對(duì)商鋪口岸的考察呢？四川大學(xué)工商管理學(xué)院教授李蔚對(duì)于商業(yè)零售口岸的選址頗有研究，他將商業(yè)零售口岸選址涉及的因素總結(jié)為七類，這七要素是位、人、道、流、氣、勢(shì)、心。 　　哈夫的“概率模型”完全從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。 　　4．確定商圈的方法 　　商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素。其輻射的半徑在34公里，對(duì)一般的日用消費(fèi)品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。據(jù)7月5日中央電視臺(tái)報(bào)道，由于長(zhǎng)沙市持續(xù)高溫，在周末，許多消費(fèi)者選擇在商場(chǎng)購物躲避天氣，商業(yè)街區(qū)東面門庭若市，而西面因?yàn)槲鲿竦脑蚶淅淝迩濉?　　4．商業(yè)的能見度和日照情況。以前沒有中間交通欄隔的時(shí)候，從兩個(gè)方向來的人流都比較容易去購物，而增加欄隔后對(duì)西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對(duì)家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對(duì)面的許多專賣店和飯館生意肯定會(huì)因此受到影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難被消除。對(duì)商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。 　　1．道路類別。 八、立地條件研究 　　除對(duì)區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)研究要素。 　　6．交通和出行方式。消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接指標(biāo)，對(duì)零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。根據(jù)收入水平確定消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)處于什么樣的狀況。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動(dòng)的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢(shì)進(jìn)行了解，進(jìn)而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化